Nowe Inwestycje
w San Pedro de Alcantara

Nie. Droga uzyskania hiszpańskiej Golden Visa poprzez inwestycję w nieruchomość została zamknięta 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025. Kupujący spoza UE nabywający nieruchomość w San Pedro de Alcantara lub gdziekolwiek w Hiszpanii nie mogą już wykorzystać zakupu nieruchomości mieszkalnej do uzyskania rezydencji w ramach tego programu. Jeśli rezydencja jest częścią Państwa celu, będą Państwo musieli rozważyć alternatywne kategorie wiz, wiza niezarobkowa (Non-Lucrative Visa) lub wiza dla cyfrowych nomadów (Digital Nomad Visa) to częste ścieżki zależnie od okoliczności, i powinni Państwo zasięgnąć porady prawnika imigracyjnego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji zakupowych ze względów rezydencyjnych.

Off-plan oznacza, że kupują Państwo przed budową lub w jej trakcie, co obecnie opisuje cały monitorowany zasób w San Pedro. Zwykle uzyskują Państwo dostęp do niższych cen orientacyjnych, wybierają jednostkę wcześnie i mają czas na zorganizowanie finansowania. Kompromisem jest data completion oddalona o 12 do 36 miesięcy, płatności etapowe w trakcie budowy oraz konieczność uzyskania gwarancji bankowej chroniącej te płatności. Ukończoną nieruchomość można ocenić od razu, mogą Państwo obejrzeć to, co kupują, ale podaż nowych budów jest ograniczona, a ceny odzwierciedlają warunki rynkowe w momencie sprzedaży. Żadne z podejść nie jest jednoznacznie lepsze; właściwy wybór zależy od Państwa harmonogramu i struktury przepływów pieniężnych.

Po niewielkim zadatku rezerwacyjnym (zwykle 6 000 € do 15 000 €) prywatna umowa kupna określa płatności etapowe wynoszące łącznie mniej więcej 20 do 30 procent w trakcie budowy, płatne w transzach powiązanych z kamieniami milowymi budowy. Pozostała kwota, zwykle 70 do 80 procent, jest płatna przy completion przed notariuszem, w którym to momencie tytuł własności przechodzi na Państwa. Każda płatność etapowa dokonana przed completion musi być zabezpieczona gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową wystawioną na Państwa nazwisko, co Państwa niezależny prawnik powinien zweryfikować przed uruchomieniem każdej płatności. Konkretne warunki różnią się w zależności od projektu i dewelopera.

Działki nadmorskie oraz sąsiadujące z bulwarem w San Pedro oferują możliwość dojścia pieszo do centrum miasta, promenady oraz nadmorskiej ścieżki prowadzącej w stronę Puerto Banus. Przyciągają zwykle kupujących, dla których priorytetem jest potencjał najmu i wygoda stylu życia. Położenia na wzgórzu ponad korytarzem AP-7 zwykle oferują szersze widoki, bardziej prywatne układy działek oraz nieco większe powierzchnie mieszkalne przy równoważnych cenach. Jeśli kupują Państwo przede wszystkim jako rezydencję stałą lub na długie pobyty i cenią spokojny dojazd oraz widok, logika wzgórzowa jest uzasadniona. Jeśli liczą się możliwość poruszania się pieszo oraz rentowność najmu w okresach niezamieszkania, bliskość wybrzeża jest warta dopłaty. Położenie obecnej pojedynczej inwestycji w tym zakresie to coś, co Roccabox może wyjaśnić bezpośrednio.

Dla nowej budowy w Andaluzji orientacyjną liczbą, którą warto zapamiętać, jest 13 do 15 procent ceny zakupu w kosztach dodatkowych. IVA (VAT) od nowej nieruchomości mieszkalnej wynosi 10 procent. AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych) w Andaluzji wynosi zwykle 1,2 procent dla nowych budów. Do tego należy doliczyć opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz honorarium Państwa niezależnego prawnika. Jeśli finansują Państwo zakup kredytem hipotecznym, dochodzą dodatkowe koszty jego zorganizowania. Państwa prawnik sporządzi precyzyjne zestawienie kosztów po potwierdzeniu ceny zakupu. Ceny przedpremierowe obecnego projektu w San Pedro pozostają orientacyjne do momentu podpisania umowy rezerwacyjnej.

Tak, hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom. Standardowy wskaźnik LTV oferowany nierezydentom wynosi 60 do 70 procent wartości wyceny banku, która może różnić się od ceny zakupu. Banki ocenią Państwa dochody, istniejące zobowiązania oraz dokumentację podatkową z kraju Państwa zamieszkania. W przypadku zakupów off-plan oferty kredytowe są zwykle finalizowane bliżej completion, a nie na etapie rezerwacji, ponieważ bank wycenia ukończoną nieruchomość. Oznacza to, że muszą Państwo finansować płatności etapowe w trakcie budowy z własnych środków i uruchomić kredyt przy przekazaniu. Zaplanowanie z wyprzedzeniem tej luki w przepływach pieniężnych jest istotne.