Neue Projekte
in Ojén

Der an Immobilieninvestitionen gebundene spanische Golden-Visa-Weg wurde am 3. April 2025 durch das Organgesetz 1/2025 geschlossen. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können unabhängig vom Preis kein Golden Visa mehr durch einen Immobilienkauf erhalten. Andere Aufenthaltswege bestehen, darunter das nichterwerbstätige Visum und das Visum für digitale Nomaden, doch diese werden anhand persönlicher finanzieller und beruflicher Umstände beurteilt, nicht anhand des Immobilienbesitzes. Jeder Käufer mit Aufenthaltszielen sollte vor dem Kauf unabhängige einwanderungsrechtliche Beratung einholen.

Off-plan bedeutet üblicherweise den Kauf, bevor eine Baugenehmigung erteilt wurde, was ein zusätzliches Planungsrisiko birgt. Die eine Entwicklung, die Roccabox derzeit in Ojén verfolgt, befindet sich mit vorliegender Genehmigung im Bau, was dieses spezifische Risiko beseitigt. Die praktischen Auswirkungen für den Käufer bestehen darin, dass der Bauzeitplan besser vorhersehbar ist, die Baugewährleistung bereits aktiv sein sollte und die Bankgarantien des Bauträgers, die die Ratenzahlungen abdecken, ab dem Zeitpunkt des privaten Vertrags durchsetzbar sind. Der Kompromiss gegenüber dem Kauf einer fertiggestellten Einheit besteht darin, dass Sie die fertige Wohnung vor der Verpflichtung nicht physisch besichtigen können.

Zahlungsstrukturen variieren je nach Bauträger, doch ein üblicher Zahlungsplan für ein im Bau befindliches Projekt an der Costa del Sol verläuft wie folgt: eine Reservierungszahlung von etwa 6.000 € bis 12.000 €, eine weitere Zahlung, die die Gesamtsumme in der Phase des privaten Vertrags auf rund zehn Prozent bringt, und danach eine oder mehrere Ratenzahlungen während des Baus, wobei der Restbetrag bei completion beim Notar gezahlt wird. Jede Ratenzahlung während des Baus muss durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice auf den Namen des Käufers geschützt sein. Ihr unabhängiger Anwalt sollte vor jeder Überweisung bestätigen, dass die Garantie vorliegt.

Das Dorf Ojén liegt landeinwärts und in Höhenlage, was ein kühleres Mikroklima, eine Umgebung mit geringer Bebauungsdichte und eine um eine funktionierende andalusische Stadt herum aufgebaute Gemeinschaftsstruktur statt einer Resort-Urbanisation bedeutet. Käufer, die fußläufigen Zugang zum Strand an der Küste priorisieren, werden feststellen, dass Ojén dies nicht bietet. Käufer, die natürliche Umgebung, die Grenze zum Nationalpark Sierra de las Nieves und die Nähe zu Marbella ohne die damit verbundenen Grundstücksaufschläge priorisieren, werden die Lage für ihre Anforderungen unmittelbar relevant finden. Die Mietnachfrage tendiert hier eher zu mittel- und langfristigen Wohnvermietungen als zum Kurzzeittourismus.

Für einen Neubaukauf in Spanien planen Sie zehn bis zwölf Prozent über dem vereinbarten Kaufpreis ein, um alle Erwerbskosten zu decken. Die beiden wichtigsten Steuern sind IVA in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises und AJD (Stempelsteuer) in Höhe von ungefähr ein bis eineinhalb Prozent. Notargebühren, Grundbuchgebühren und unabhängige Anwaltshonorare erhöhen dies üblicherweise um insgesamt ein bis eineinhalb Prozent. Dies sind Richtwerte. Ihr unabhängiger Anwalt stellt Ihnen eine schriftliche Kostenaufstellung bereit, sobald die konkrete Einheit und der Preis feststehen. Jährliche Besitzkosten, einschließlich IBI (kommunale Grundsteuer) und community fees, sind getrennt zu betrachten und sollten ebenfalls in Ihr Gesamtkostenmodell einbezogen werden.

Spanische Banken vergeben zwar Kredite an nichtansässige Käufer, doch die Konditionen unterscheiden sich von denen für Ansässige. Nichtansässigen werden üblicherweise Beleihungsausläufe von bis zu sechzig bis fünfundsechzig Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Bankbewertung angeboten, verglichen mit bis zu achtzig Prozent für Ansässige. Zinssätze und Dokumentationsanforderungen unterscheiden sich ebenfalls je nach Kreditgeber und nach dem Land des steuerlichen Wohnsitzes des Käufers. Roccabox kann Käufern Hypothekenmakler vermitteln, die regelmäßig mit nichtansässigen Käufern an der Costa del Sol arbeiten, doch jede Hypothekenberatung wird von diesen Spezialisten unabhängig von der Agentur erbracht.