Nuovi Sviluppi
a Ojén

La via del Golden Visa spagnolo legata all'investimento immobiliare è stata chiusa il 3 aprile 2025 ai sensi della Legge Organica 1/2025. Gli acquirenti non UE non possono più ottenere un Golden Visa attraverso l'acquisto di immobili, indipendentemente dal prezzo. Esistono altre vie di residenza, tra cui i visti non lucrativi e i visti per nomadi digitali, ma queste vengono valutate in base alle circostanze finanziarie e professionali personali piuttosto che alla proprietà immobiliare. Qualsiasi acquirente con obiettivi di residenza dovrebbe rivolgersi a una consulenza legale indipendente in materia di immigrazione prima di impegnarsi in un acquisto.

Off-plan significa tipicamente acquistare prima che sia stata concessa una licenza edilizia, il che comporta un rischio urbanistico aggiuntivo. L'unico sviluppo che Roccabox segue attualmente a Ojén è in costruzione con licenza già rilasciata, il che elimina tale rischio specifico. Le implicazioni pratiche per l'acquirente sono che la tempistica di costruzione è più prevedibile, la garanzia edilizia dovrebbe già essere attiva e le garanzie bancarie dello sviluppatore a copertura dei pagamenti a stato avanzamento sono esigibili dal momento del contratto privato. Il compromesso rispetto all'acquisto di un'unità completata è che non può ispezionare fisicamente l'appartamento finito prima di impegnarsi.

Le strutture di pagamento variano a seconda dello sviluppatore, ma un piano comune per un progetto in costruzione sulla Costa del Sol è il seguente: un pagamento di prenotazione di circa 6.000 € - 12.000 €, un ulteriore pagamento che porta il totale intorno al dieci per cento in fase di contratto privato, e poi uno o più pagamenti a stato avanzamento durante la costruzione, con il saldo versato dal notaio al completion. Ogni pagamento a stato avanzamento durante la costruzione deve essere protetto da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa intestata all'acquirente. Il Suo avvocato indipendente dovrebbe confermare che la garanzia sia in vigore prima di effettuare ogni trasferimento.

Il villaggio di Ojén si trova nell'entroterra e in altitudine, il che significa un microclima più fresco, un ambiente a minore densità e una struttura comunitaria costruita attorno a un vero paese andaluso funzionante piuttosto che a un'urbanizzazione resort. Gli acquirenti che danno priorità all'accesso alla spiaggia costiera a distanza pedonale scopriranno che Ojén non offre questo. Gli acquirenti che danno priorità all'ambiente naturale, al confine del parco nazionale della Sierra de las Nieves e alla vicinanza a Marbella senza i relativi sovrapprezzi fondiari troveranno la località più direttamente pertinente alle loro esigenze. La domanda di affitto qui è orientata verso locazioni residenziali a medio e lungo termine piuttosto che verso il turismo di breve soggiorno.

Per un acquisto di nuova costruzione in Spagna, preveda un budget del dieci-dodici per cento in più rispetto al prezzo di acquisto concordato per coprire tutti i costi di acquisizione. Le due tasse principali sono l'IVA al dieci per cento del prezzo di acquisto e l'AJD (imposta di bollo) a circa uno-uno e mezzo per cento. Le spese notarili, quelle del registro immobiliare e quelle legali indipendenti aggiungono tipicamente un uno-uno e mezzo per cento complessivo. Queste sono cifre indicative. Il Suo avvocato indipendente Le fornirà una ripartizione scritta dei costi una volta confermati l'unità e il prezzo specifici. I costi annuali di proprietà, tra cui l'IBI (imposta locale sugli immobili) e le community fees, sono separati e dovrebbero essere anch'essi inclusi nel Suo modello di costo totale.

Le banche spagnole concedono prestiti agli acquirenti non residenti, ma le condizioni differiscono da quelle disponibili per i residenti. Ai non residenti vengono tipicamente offerti rapporti prestito-valore fino al sessanta-sessantacinque per cento del minore tra prezzo di acquisto e valutazione bancaria, rispetto a un massimo dell'ottanta per cento per i residenti. Anche i tassi di interesse e i requisiti documentali variano a seconda dell'istituto di credito e del paese di residenza fiscale dell'acquirente. Roccabox può presentare gli acquirenti a broker ipotecari che lavorano regolarmente con acquirenti non residenti sulla Costa del Sol, ma qualsiasi consulenza sui mutui è fornita da tali specialisti in modo indipendente dall'agenzia.