Nowe Inwestycje
w Ojén

Ścieżka hiszpańskiej Golden Visa powiązana z inwestycją w nieruchomości została zamknięta 3 kwietnia 2025 roku na mocy Ustawy Organicznej 1/2025. Nabywcy spoza UE nie mogą już uzyskać Golden Visa poprzez zakup nieruchomości, niezależnie od ceny. Istnieją inne ścieżki uzyskania prawa pobytu, w tym wizy niezarobkowe oraz wizy dla cyfrowych nomadów, ale są one oceniane na podstawie osobistej sytuacji finansowej i zawodowej, a nie posiadania nieruchomości. Każdy nabywca z celami dotyczącymi prawa pobytu powinien zasięgnąć niezależnej porady prawnej w zakresie imigracji przed podjęciem decyzji o zakupie.

Off-plan zwykle oznacza zakup przed przyznaniem pozwolenia na budowę, co wiąże się z dodatkowym ryzykiem planistycznym. Jedyna inwestycja, którą Roccabox obecnie monitoruje w Ojén, jest w budowie z wydanym pozwoleniem, co eliminuje to konkretne ryzyko. Praktyczne konsekwencje dla nabywcy są takie, że harmonogram budowy jest bardziej przewidywalny, gwarancja budowlana powinna już być aktywna, a gwarancje bankowe dewelopera obejmujące płatności etapowe są egzekwowalne od momentu zawarcia prywatnej umowy. Kompromisem w porównaniu z zakupem ukończonego lokalu jest to, że nie mogą Państwo fizycznie obejrzeć gotowego mieszkania przed podjęciem decyzji.

Struktury płatności różnią się w zależności od dewelopera, ale typowy harmonogram dla projektu w budowie na Costa del Sol wygląda następująco: płatność rezerwacyjna w wysokości mniej więcej 6 000 € do 12 000 €, kolejna płatność podnosząca sumę do około dziesięciu procent na etapie prywatnej umowy, a następnie jedna lub więcej płatności etapowych w trakcie budowy, z pozostałą kwotą wpłacaną u notariusza przy completion. Każda płatność etapowa w trakcie budowy musi być zabezpieczona gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową na nazwisko nabywcy. Państwa niezależny prawnik powinien potwierdzić istnienie gwarancji przed dokonaniem każdego przelewu.

Wieś Ojén leży w głębi lądu i na wysokości, co oznacza chłodniejszy mikroklimat, otoczenie o niższej gęstości zabudowy oraz strukturę społeczności zbudowaną wokół funkcjonującego andaluzyjskiego miasteczka, a nie kurortowej urbanizacji. Nabywcy, dla których priorytetem jest dostęp do plaży w zasięgu spaceru, przekonają się, że Ojén tego nie oferuje. Nabywcy stawiający na naturalne otoczenie, granicę parku narodowego Sierra de las Nieves oraz bliskość Marbelli bez związanych z nią wysokich cen gruntów uznają tę lokalizację za bardziej bezpośrednio odpowiadającą ich wymaganiom. Popyt na wynajem skłania się tu ku średnio- i długoterminowym najmom mieszkaniowym, a nie ku krótkoterminowej turystyce.

W przypadku zakupu nowej budowy w Hiszpanii należy zaplanować dziesięć do dwunastu procent ponad uzgodnioną cenę zakupu na pokrycie wszystkich kosztów nabycia. Dwa główne podatki to IVA w wysokości dziesięciu procent ceny zakupu oraz AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości około jednego do półtora procenta. Opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz niezależne honorarium prawne zwykle dodają łącznie jeden do półtora procenta. Są to liczby orientacyjne. Państwa niezależny prawnik przedstawi pisemny rozkład kosztów po potwierdzeniu konkretnego lokalu i ceny. Roczne koszty posiadania, w tym IBI (lokalny podatek od nieruchomości) oraz community fees, są odrębne i również powinny zostać uwzględnione w Państwa całościowym modelu kosztów.

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nabywcom będącym nierezydentami, ale warunki różnią się od tych dostępnych dla rezydentów. Nierezydentom zwykle oferuje się wskaźnik loan-to-value do sześćdziesięciu do sześćdziesięciu pięciu procent niższej z wartości: ceny zakupu lub wyceny bankowej, w porównaniu z do osiemdziesięciu procent dla rezydentów. Stopy procentowe i wymogi dotyczące dokumentacji również różnią się w zależności od kredytodawcy oraz kraju rezydencji podatkowej nabywcy. Roccabox może skontaktować nabywców z brokerami kredytowymi, którzy regularnie współpracują z nabywcami będącymi nierezydentami na Costa del Sol, ale wszelkie porady dotyczące kredytów hipotecznych są udzielane przez tych specjalistów niezależnie od agencji.