Obra Nueva
en Ojén

La vía de la Golden Visa española vinculada a la inversión inmobiliaria quedó cerrada el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Los compradores de fuera de la UE ya no pueden obtener una Golden Visa mediante la compra de una propiedad, con independencia del precio. Existen otras vías de residencia, como los visados no lucrativos y los visados para nómadas digitales, pero estas se evalúan en función de las circunstancias personales, financieras y profesionales, y no de la titularidad de una propiedad. Todo comprador con objetivos de residencia debe recibir asesoramiento jurídico independiente en materia de inmigración antes de comprometerse a una compra.

Off-plan suele significar comprar antes de que se haya concedido una licencia de obra, lo que conlleva un riesgo urbanístico adicional. La única promoción que Roccabox tiene actualmente registrada en Ojén se encuentra en construcción con la licencia ya concedida, lo que elimina ese riesgo concreto. Las implicaciones prácticas para el comprador son que el cronograma de construcción es más previsible, la garantía de la obra ya debería estar en vigor y los avales bancarios de la promotora que cubren los pagos por hitos son exigibles desde el momento del contrato privado. La contrapartida frente a comprar una unidad terminada es que no puede inspeccionar físicamente el apartamento acabado antes de comprometerse.

Las estructuras de pago varían según la promotora, pero un calendario habitual para un proyecto en construcción en la Costa del Sol es el siguiente: un pago de reserva de aproximadamente 6.000 € a 12.000 €, un pago adicional que eleva el total a alrededor del diez por ciento en la fase del contrato privado, y a continuación uno o varios pagos por hitos durante la construcción, con el saldo abonado ante notario en la completion. Cada pago por hito durante la construcción debe estar protegido por un aval bancario o una póliza de seguro a nombre del comprador. Su abogado independiente debe confirmar que el aval está en vigor antes de realizar cada transferencia.

El pueblo de Ojén se sitúa en el interior y en altitud, lo que supone un microclima más fresco, un entorno de menor densidad y una estructura comunitaria construida en torno a un pueblo andaluz plenamente operativo, en lugar de una urbanización turística. Los compradores que priorizan el acceso a pie a la playa comprobarán que Ojén no ofrece eso. Los compradores que priorizan el entorno natural, la linde del parque nacional Sierra de las Nieves y la proximidad a Marbella sin los sobreprecios del suelo asociados encontrarán la ubicación más pertinente para sus necesidades. La demanda de alquiler aquí se inclina hacia los arrendamientos residenciales de medio y largo plazo, más que hacia el turismo de corta estancia.

Para una compra de obra nueva en España, prevea entre un diez y un doce por ciento por encima del precio de compra acordado para cubrir todos los costes de adquisición. Los dos impuestos principales son el IVA al diez por ciento del precio de compra y el AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) de aproximadamente un uno a uno y medio por ciento. Los honorarios notariales, los del registro de la propiedad y los honorarios jurídicos independientes añaden habitualmente un uno a uno y medio por ciento combinado. Son cifras orientativas. Su abogado independiente le facilitará un desglose de costes por escrito una vez confirmados la unidad y el precio concretos. Los costes anuales de titularidad, incluidos el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles) y las community fees, son independientes y también deben incluirse en su modelo de coste total.

Los bancos españoles sí conceden préstamos a compradores no residentes, pero las condiciones difieren de las disponibles para residentes. A los no residentes se les ofrece habitualmente una relación préstamo-valor de hasta el sesenta o sesenta y cinco por ciento del menor valor entre el precio de compra y la tasación bancaria, frente a hasta el ochenta por ciento para los residentes. Los tipos de interés y los requisitos de documentación también varían según la entidad y según el país de residencia fiscal del comprador. Roccabox puede poner en contacto a los compradores con intermediarios hipotecarios que trabajan habitualmente con compradores no residentes en la Costa del Sol, pero cualquier asesoramiento hipotecario lo prestan esos especialistas de forma independiente de la agencia.