Médiane villas
€487per m²
En ligne · 5 programmes
Nouveaux Programmes
Nouveaux Programmes
à Istán
5 programmes neufs suivis en temps réel, répartis sur Istán micro-secteurs à 1. De €460k en entrée de gamme à €1.79M en haut de gamme. Courtier indépendant, accès aux allocations avant construction.
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Marché · En ligne
Médiane appartements
€902per m²
Médiane maisons de ville
€1,719per m²
Actualisé 24 July 2026
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Istán fragments by sub-area: Golden Mile trophy, Nueva Andalucía golf depth, San Pedro walkable town, Sierra Blanca trophy hillside, eastern beach value. Tap a card to jump to its live inventory.
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L'ensemble des 5 programmes à Istán
Istán
5 programmes · à partir de €460k
A
Roccabox · Live
Posez toutes vos questions sur Istán
Entraîné sur l'ensemble des 5 programmes actifs à Istán, 1 micro-secteurs, les données de marché actuelles et le droit espagnol de l'achat immobilier.
Le Istán marché du neuf
Ce que vous avez réellement sous les yeux
01 · The inventory
What you are actually looking at
<p>Le marché des nouvelles constructions d'Istán en mai 2025 comprend quatre chantiers actifs, tous en cours de démarrage dans le centre du village ou en périphérie immédiate, avec des prix compris entre 460 000 € et 1,8 million d'euros. Chaque unité suivie par Roccabox est actuellement en construction — aucun projet sur papier en attente de permis, aucun stock achevé prêt à être occupé en attente de remise des clés. Ce calendrier serré est important : vous achetez dans un cycle de construction de 12 à 18 mois, et non dans un plan directeur sur cinq ans, et chaque réservation enregistrée aujourd'hui s'inscrit sur le chemin critique d'un entrepreneur avant l'été. Le village lui-même compte moins de 1 500 résidents et se trouve à onze kilomètres en montée depuis la grille côtière de Marbella, ce qui maintient le trafic, le bruit et la spéculation à distance, tout en préservant une occupation toute l'année. Les quatre programmes partagent un seul code postal mais diffèrent nettement en termes de typologie : l'un privilégie l'accès au niveau du jardin et les piscines privées, un autre propose des penthouses de trois chambres avec vue sur la Sierra Blanca, un troisième cible l'acheteur en dessous de 600 000 € prêt à sacrifier la superficie de la terrasse pour l'emplacement, et le quatrième vise les 1,8 million d'euros avec des parcelles plus grandes et des options énergétiques hors réseau.
02 · Access
Branded residences sit on a different clock
Roccabox ne liste pas les quatre ; nous les suivons parce que les acheteurs qui comparent Istán à Benahavís, Ojén ou El Madroñal ont besoin de données en temps réel sur ce qui est réellement en cours de construction, et non d'images marketing datant de 2023. L'autorité d'urbanisme du village n'a délivré aucun nouveau permis résidentiel depuis fin 2024, ce qui signifie que ce quatuor représente l'ensemble du pipeline jusqu'en 2026 au moins. Ce gel de la planification n'est pas un signal de risque — il reflète le refus d'Istán d'approuver une densité qui dépasse l'infrastructure hydraulique et la capacité routière. Pour les acheteurs, l'implication est simple : si aucun de ces quatre programmes ne correspond à vos critères, la prochaine opportunité n'apparaîtra pas avant 18 mois, et elle sera proposée à un prix plus élevé, car les parcelles avec dotation en eau commandent désormais une prime qui n'existait pas il y a trois ans. Roccabox gère les quatre projets par le biais d'accords directs avec les promoteurs, ce qui signifie que nous voyons le statut des réservations, les blocages d'unités et les ajustements de prix dans les 24 heures suivant tout changement.
03 · Sub-areas
How they differ in practice
Lorsqu'un promoteur libère un lot de penthouses vers le réseau d'agents, nous le signalons le jour même ; lorsqu'un acheteur se retire et qu'une unité en rez-de-jardin revient en stock, nous notifions le client suivant sur la liste avant que l'unité ne soit rendue publique. Il ne s'agit pas d'un accès anticipé au sens des résidences de marque — Istán n'accueille ni Fendi ni Armani — mais d'une gestion d'inventaire en temps réel dans un village où quatre programmes et une soixantaine d'unités constituent l'intégralité du marché. Le processus d'achat reflète toute transaction sur plan de la Costa del Sol : contrat de réservation, contrat de vente privé chez le notaire, paiements échelonnés liés aux étapes de construction et achèvement avec título de obra nueva. La différence réside dans la rapidité. Comme chaque projet est déjà en construction, vous passez de la réservation au contrat privé notarié en deux à quatre semaines, et non en deux à quatre mois, et l'obligation du promoteur d'atteindre l'achèvement pratique dans les 18 mois est exécutoire en vertu des termes inscrits dans ce contrat privé.
04 · Roccabox
What we actually do for buyers
Roccabox ne perçoit pas d'honoraires auprès de l'acheteur — le promoteur paie notre commission à l'achèvement — ce qui supprime l'incitation à pousser un inventaire qui ne correspond pas à vos critères. Si vous avez besoin de trois chambres, de terrasses exposées au sud et d'un plafond de 750 000 €, nous vous dirons en un seul appel si Istán offre cette combinaison aujourd'hui ou si vous devriez attendre que Benahavís lance sa prochaine phase. Le village n'est pas f</p>
L'offre en un coup d'œil
La répartition des programmes de 5
L'achat sur plan fige le prix d'aujourd'hui avec des acomptes garantis par caution bancaire. Le prêt-à-emménager offre la certitude au prix d'une moindre marge à l'entrée.
Today's Istán
€460k to €1.79M
5 developments · 1 sub-areas · verified 24 July 2026
Analyse de l'emplacement
Où Istán se situe
Málaga airport
35min
50 km
Puerto Banús
8min
7 km
La Cañada shopping
6min
4 km
Mijas Pueblo
30min
28 km
Estepona
30min
32 km
Gibraltar
60min
75 km
Ronda
60min
65 km
Sierra Nevada ski
150min
175 km
Toute l'année
Istán le climat, en chiffres
341days
Jours de soleil/an
31°C
Max. moyen juillet
11°C
Min. moyen janvier
744mm
Précipitations annuelles
Guide de l'acheteur
Comment se déroule réellement l'achat d'un bien neuf en Espagne
Reservation
Three-stage payment structure
Reservation deposit €5k–€20k holds the unit 15–30 days. Private contract (contrato de compraventa) signed within that window with 10% deposit transferred. On off-plan, deposits sit under mandatory bank guarantee. Completion 60+ days later, remainder paid at notary, title registered at Registro de la Propiedad.
Taxes & costs
Around 12–13% on top of price
10% IVA on the purchase price, 1.2% AJD stamp duty, ~1% legal fees plus IVA, notary and registry on a sliding scale, minimal Plusvalía at first sale. A €750k apartment lands around €90–97k in taxes and fees. Annual IBI thereafter is typically 0.4–1.1% of cadastral value.
Independent counsel
Engage your own lawyer
Never the developer's lawyer. Your counsel reviews the private contract, verifies building licences, confirms bank guarantees for off-plan deposits, and rejects unfavourable completion clauses. Roccabox introduces vetted Spanish property lawyers at no fee.
Mortgages for non-residents
60–70% LTV is the norm
Spanish banks lend up to 60–70% of the bank's valuation (not purchase price) to non-residents. Rates currently 3.5–5.5%. Need NIE, tax returns, bank statements. 4–8 weeks application to approval. Roccabox introduces non-resident mortgage brokers.
Snagging & handover
10-year structural guarantee
Snagging inspection one to three weeks pre-completion. Documented report binds the developer to remediation. Roccabox attends every snagging with our clients and photographs defects. Spanish law mandates a 10-year structural warranty and one year on finishes.
À titre indicatif uniquement. Sollicitez un conseil indépendant et réglementé adapté à votre situation. Roccabox vous met en relation avec des avocats espagnols, des courtiers en crédit et des conseils en immigration soigneusement sélectionnés.
9
ans de présence sur le terrain
Fondée en 2017. Acheteurs du Royaume-Uni, de Russie, de Scandinavie et du Moyen-Orient.
5
Istán programmes actifs
Actualisé quotidiennement, vérifié à partir de plusieurs sources.
€0
de frais pour l'acheteur
Le promoteur règle notre commission à la livraison.
Questions fréquentes
questions d'acheteurs – Istán
Les acheteurs non-UE peuvent-ils encore utiliser un bien immobilier espagnol pour obtenir la résidence maintenant que la voie du Golden Visa par l'immobilier a été fermée?
La voie de résidence pour investisseurs liée à l'acquisition immobilière a été fermée le 3 avril 2025 par la Loi Organique 1/2025, ce qui signifie que l'achat d'un bien immobilier en Espagne, quelle que soit sa valeur, ne qualifie plus un acheteur non-UE pour un titre de séjour pour motif d'investissement. Vous pouvez toujours acheter un bien immobilier en tant que non-résident, conserver le titre, le louer et visiter le pays avec un visa touristique (90 jours par période de 180 jours pour la plupart des ressortissants non-UE), mais la propriété en elle-même ne confère pas la résidence. Des voies alternatives demeurent : le visa non lucratif (nécessite une preuve de revenus, aucun travail autorisé), la résidence basée sur l'emploi (nécessite un employeur sponsor espagnol), le visa entrepreneur (nécessite un plan d'affaires approuvé par l'ENISA) ou la Carte Bleue UE (travailleurs hautement qualifiés). Si la résidence est une exigence, consultez un avocat spécialisé en immigration avant de signer tout contrat d'achat. Roccabox ne fournit pas de conseils en matière d'immigration et ne peut pas prédire si les voies alternatives de résidence se resserreront davantage en 2025 ou 2026.
Quelle est la différence pratique entre acheter sur plan à Istán et attendre un inventaire prêt à emménager?
Les nouveaux développements suivis à Istán ne comptent aucune unité achevée en mai 2025, tout est en construction avec une livraison estimée entre le quatrième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026. Acheter sur plan signifie signer un contrat privé, payer par étapes au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et attendre 12 à 18 mois pour les clés. Le compromis : vous bloquez le prix actuel (fourchette de 460 000 € à 1,8 million €) et évitez la prime que les promoteurs ajoutent généralement lorsqu'un projet atteint l'achèvement pratique et devient un inventaire prêt à emménager. Les unités prêtes à emménager à Istán n'existent pas dans le segment des nouveaux développements en ce moment, donc votre alternative est le marché de la revente – anciennes maisons de village ou villas construites avant 2020, nécessitant souvent une rénovation –, ou vous attendez que l'un des quatre projets actuels soit achevé et espérez que des unités invendues restent disponibles. Historiquement, les promoteurs sur la Costa del Sol augmentent les prix de 8 à 15 % entre la pré-construction et l'achèvement, ce qui signifie qu'un appartement sur plan à 650 000 € aujourd'hui pourrait être affiché à 715 000 € lorsqu'il sera prêt à occuper début 2026.
Comment fonctionne généralement le calendrier de dépôt et de paiement par étapes pour les nouveaux développements en construction à Istán?
Une structure standard : contrat de réservation avec un dépôt de 6 000 € à 10 000 €, remboursable si votre avocat identifie des défauts de titre ou des licences manquantes.
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