Esta guía compara, sin adornos, las tres grandes apuestas costeras del comprador internacional en 2026: la Costa del Sol andaluza, las Islas Baleares y las Islas Canarias. Analizamos conectividad aérea, clima real, rangos de precio por metro cuadrado, fiscalidad autonómica (ITP, AJD, sucesiones), apetito urbanístico local, dinámica de alquiler turístico tras los endurecimientos normativos, sanidad, oferta educativa internacional, densidad anglófona y los perfiles de comprador a los que cada archipiélago o costa responde mejor. Cerramos con un marco de decisión por encaje vital y financiero, no con un veredicto. El objetivo es que llegue a su asesor con preguntas precisas, no con una respuesta prefabricada.
Conectividad aérea y catchment
La conectividad es el factor que más subestiman los compradores primerizos y el que más pesa cuando la segunda residencia se usa en serio.
Málaga-Costa del Sol (AGP)
El aeropuerto de Málaga superó los 25 millones de pasajeros en 2024 y opera más de 130 rutas directas en temporada alta, incluyendo enlaces diarios con Londres, Manchester, Edimburgo, Dublín, Ámsterdam, París, Bruselas, Múnich, Frankfurt, Zúrich, Estocolmo, Oslo, Helsinki y Copenhague. La red AVE conecta Málaga con Madrid en 2h 20min, lo que amplía el catchment hacia el interior peninsular y permite combinaciones con vuelos transatlánticos vía Barajas.
Palma de Mallorca (PMI)
Palma rondó los 33 millones de pasajeros en 2024, pero la estacionalidad es marcada: de noviembre a marzo desaparecen muchas rutas directas, especialmente con destinos nórdicos y británicos secundarios. En invierno, salir de Mallorca hacia ciertos puntos de Europa central exige escala en Barcelona o Madrid.
Canarias (TFS, TFN, LPA, ACE, FUE)
Tenerife Sur, Gran Canaria y Lanzarote mantienen tráfico durante todo el año porque el invierno es alta temporada para el visitante centroeuropeo. La pega es la distancia: vuelos de 4 a 4h 30min desde el norte de Europa, sin alternativa ferroviaria, y conexiones intercontinentales más limitadas que vía Madrid o Barcelona.
Clima: lo que dicen los datos, no los folletos
Las tres regiones tienen buen clima. No son el mismo clima.
- Costa del Sol: mediterráneo suave, con unas 2.900 horas de sol anuales en Málaga capital según AEMET. Medias de enero entre 12 y 17 °C en costa, veranos de 26-30 °C con humedad moderada. Uso residencial real de 12 meses.
- Baleares: mediterráneo más fresco en invierno (medias de 9-14 °C en enero en Palma), con episodios de viento y lluvia entre noviembre y febrero. La vida exterior es claramente estacional: el archipiélago está construido alrededor del verano.
- Canarias: subtropical, medias de enero entre 18 y 22 °C en costa sur de Tenerife y Gran Canaria. Diferencias térmicas mínimas entre estaciones. Microclimas muy marcados: el norte de Tenerife es notablemente más húmedo y nuboso que el sur.
Rangos de precio por metro cuadrado
Cifras orientativas a cierre de 2025, redondeadas y basadas en datos de portales y . Verifique siempre con tasación oficial bajo norma ECO 805/2003 antes de firmar.
Costa del Sol
- Mediana costera Málaga provincia: 3.000-3.800 €/m².
- Marbella municipio: 4.500-6.500 €/m² medio; Milla de Oro y Sierra Blanca superan los 9.000-14.000 €/m².
- Estepona, Benahavís, Mijas Costa: 3.500-5.500 €/m² para obra reciente.
- Tier prime (La Zagaleta, frontline beach Puerto Banús): 12.000-20.000 €/m².
Baleares
- Mediana Mallorca: 3.800-4.500 €/m².
- Palma ciudad zonas medias: 4.000-5.500 €/m²; Santa Catalina y casco antiguo: 6.000-8.500 €/m².
- Ibiza media: 5.500-7.000 €/m², con prime costero por encima de 12.000 €/m².
- Tier prime (Son Vida, Deià, Puerto de Andratx, Es Cubells): 10.000-18.000 €/m².
Canarias
- Mediana Tenerife: 2.100-2.700 €/m²; Gran Canaria similar.
- Costa Adeje, Abama, Bahía del Duque: 4.500-7.500 €/m².
- Tier prime frontline (zonas concretas de Adeje y Mogán): 8.000-12.000 €/m².
El gradiente es claro: Canarias es la más asequible en mediana, Baleares la más cara en media, Costa del Sol cubre el espectro más amplio entre entrada accesible y ultra-prime.
Fiscalidad autonómica: las diferencias importan
España transfiere a las comunidades autónomas competencias sobre ITP, AJD, sucesiones y donaciones. Las diferencias son materiales.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segunda mano
- Andalucía: tipo general del 7% desde 2021.
- Baleares: escala progresiva del 8% al 13% según valor, con tramos altos para inmuebles por encima de 1.000.000 €.
- Canarias: tipo general del 6,5%, uno de los más bajos del Estado.
IGIC vs IVA en obra nueva
Canarias aplica IGIC (7% general en vivienda) en lugar del IVA peninsular del 10%. Sobre una obra nueva de 600.000 €, la diferencia bruta son 18.000 €. AJD también varía: 1,2% en Andalucía, hasta 1,5% en Baleares en ciertos supuestos, 1% estándar en Canarias.
Sucesiones y donaciones
Andalucía mantiene bonificaciones de hasta el 99% para Grupos I y II desde 2019. Baleares aplicó reformas en 2023-2024 que bonifican fuertemente entre cónyuges, ascendientes y descendientes. Canarias bonifica hasta el 99,9% en Grupos I y II. Las tres son ahora amables en sucesiones directas, pero los matices entre parientes colaterales y no residentes fiscales requieren cálculo individual con un asesor fiscal.
Recordatorio: la vía de residencia por inversión inmobiliaria (la antigua Golden Visa) quedó suprimida el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025. Comprar inmueble en España, en cualquier región, ya no otorga ningún permiso de residencia. Cualquier estrategia residencial debe construirse por otras vías (no lucrativa, trabajo, nómada digital, arraigo) con un abogado de extranjería.
Clima urbanístico y licencias
Aquí las diferencias son fuertes y condicionan tanto obra nueva como reforma.
- Costa del Sol: Andalucía aprobó la Ley LISTA 7/2021 y su reglamento posterior, que han agilizado regularizaciones de edificaciones en suelo rústico (AFO) y simplificado tramitaciones. Los plazos municipales siguen siendo desiguales: Marbella, Estepona y Mijas pueden tardar de 6 a 18 meses en licencia mayor.
- Baleares: el suelo es escaso y el control es estricto. Mallorca y, sobre todo, Ibiza y Formentera aplican restricciones severas a obra nueva en rústico, con moratorias periódicas. Algunas tipologías de licencia turística llevan congeladas desde 2022.
- Canarias: la Ley 4/2017 del Suelo y los planes insulares condicionan mucho la edificabilidad. Tenerife y Gran Canaria han tensionado licencias turísticas y residencial-vacacional en zonas saturadas.
En las tres regiones rige la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE) y el Código Técnico, pero la capa autonómica y municipal marca el ritmo real.
Dinámica de alquiler y rentabilidad
2024-2025 trajo endurecimientos generalizados al alquiler turístico. El Real Decreto 1312/2024 creó el registro único estatal de arrendamientos de corta duración, obligatorio desde julio de 2025. Encima se superpone normativa autonómica y municipal.
- Costa del Sol: licencia VFT andaluza obligatoria; varios municipios (Málaga capital entre ellos) han limitado nuevas altas en zonas tensionadas. Rentabilidad bruta típica en alquiler vacacional bien gestionado: 4-6% sobre precio total; alquiler de larga estancia en Marbella-Estepona: 3-4,5%.
- Baleares: licencia ETV con cupo cerrado en Mallorca, Ibiza y Formentera desde hace años. Comprar con licencia es comprar un activo escaso y con prima sobre tasación. Rendimientos brutos vacacionales de 5-7% cuando la licencia está vigente.
- Canarias: régimen de vivienda vacacional regulado por Decreto 113/2015 y modificaciones posteriores; algunas comunidades de propietarios han prohibido el uso turístico. Rentabilidad bruta vacacional 5-7% en sur de Tenerife y Mogán, con ocupación anual elevada por la estacionalidad invertida.
Sanidad, educación e idioma
Sanidad
El Sistema Nacional de Salud cubre por igual a residentes legales. La diferencia está en la sanidad privada y los hospitales internacionales. La Costa del Sol concentra una red privada densa entre Málaga y Marbella, con varios hospitales acreditados internacionalmente. Palma tiene oferta privada sólida pero más concentrada en la capital. En Canarias, la red privada principal está en Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas; las zonas turísticas del sur dependen de clínicas más pequeñas para casos no urgentes.
Colegios internacionales
- Costa del Sol: más de 20 colegios internacionales entre Málaga, Marbella, Sotogrande y Estepona, cubriendo currículos británico, americano, alemán, francés, suizo, sueco y noruego. Sotogrande aloja uno de los pocos IB completos de España con internado.
- Baleares: oferta concentrada en Palma y alrededores, principalmente británica. Ibiza tiene oferta más limitada.
- Canarias: colegios británicos y alemanes consolidados en Tenerife y Gran Canaria, con menor variedad currricular que Costa del Sol.
Densidad anglófona
En Marbella, Estepona, Mijas y Calahonda el inglés es lengua funcional cotidiana. Palma y zonas turísticas mallorquinas tienen alta densidad alemana y británica, pero el catalán-mallorquín mantiene presencia oficial. Tenerife sur y Mogán son fuertemente anglófonos y germanófonos en hostelería y servicios.
Perfiles de comprador y arquetipos de vida
- Costa del Sol: familias internacionales en residencia 12 meses, profesionales remotos que necesitan vuelos diarios, jubilados activos, inversor que quiere liquidez de reventa. Vida social anglófona densa, golf, restauración cosmopolita.
- Baleares: segundo hogar de verano premium, comprador europeo continental con casa principal en Múnich, Zúrich, Milán o Londres. Cultura náutica fuerte. Menos vida invernal.
- Canarias: "huida del invierno" centroeuropea, jubilación de bajo coste fiscal vía Régimen Económico y Fiscal canario para residentes fiscales, surf y outdoor todo el año. Menos vida prime cultural urbana.
Cálculo comparativo: misma operación, tres regiones
Comprador no residente, vivienda de segunda mano de 1.200.000 €, sin hipoteca. Cifras de costes de adquisición orientativas.
- Costa del Sol (Andalucía): ITP 7% = 84.000 €. Notaría, registro y gestoría aprox. 4.500 €. Abogado 1% + IVA = 14.520 €. Total aprox. 103.020 € sobre el precio.
- Baleares: ITP escalonado, tramos hasta el 13% sobre la parte superior. Coste ITP estimado: 122.000-128.000 €. Resto de gastos similar. Total aprox. 141.000-147.000 €.
- Canarias: ITP 6,5% = 78.000 €. Resto similar. Total aprox. 97.000 €.
Diferencia entre Baleares y Canarias en costes de entrada sobre el mismo precio: unos 45.000-50.000 €. No es decisivo, pero entra en la ecuación, especialmente si se suma a una prima de precio de mercado.
Errores frecuentes
- Asumir que comprar otorga residencia. No la otorga desde abril de 2025.
- Comprar en Baleares sin verificar la licencia ETV cuando el plan de uso es vacacional; sin licencia, el activo cambia de naturaleza.
- Subestimar la estacionalidad de vuelos a Palma en invierno cuando el comprador planea uso de 12 meses.
- Descartar Canarias por "lejanía" sin contrastar tiempos reales: 4h desde Manchester o Frankfurt no es muy distinto de los 3h a Málaga si la frecuencia es comparable.
- Comparar precios por metro cuadrado entre regiones sin ajustar por calidad constructiva, antigüedad y eficiencia energética según CTE.
- Ignorar el coste anual de IBI, basura, comunidad y seguros, que en urbanizaciones prime puede superar los 12.000-20.000 € anuales.
- Olvidar el modelo 210 anual de IRNR para no residentes propietarios, incluso sin alquilar.
Marco de decisión por encaje
En lugar de un veredicto, conteste estas preguntas con su pareja o socio antes de elegir región:
- Uso anual real: ¿más o menos de 4 meses? Más de 4 meses con vida social activa apunta a Costa del Sol o Canarias; menos, Baleares funciona.
- Conectividad invernal: ¿necesita vuelo directo desde su ciudad de origen entre noviembre y marzo? Cruce su lista contra los horarios reales de invierno.
- Hijos en edad escolar: ¿qué currículo y qué oferta? Costa del Sol gana en variedad; Baleares y Canarias son válidas para currículo británico.
- Estrategia de renta: ¿alquiler turístico activo o cobertura de gastos? Si es activo, la licencia disponible y la regulación local pesan más que el precio por metro.
- Liquidez de salida: ¿en cuánto tiempo querría poder vender? Costa del Sol tiene el mercado más profundo en segmento internacional medio-alto.
- Fiscalidad de sucesión: ¿prevé transmitir el inmueble a hijos? Las tres regiones bonifican, pero pida cálculo individual.
- Carácter de vida: ¿cosmopolita y social, náutico y estival, o subtropical y outdoor? Esto suele decidir más que cualquier hoja de cálculo.
Cuándo recurrir a asesores profesionales
Antes de firmar arras (contrato privado de compraventa) en cualqu
Preguntas frecuentes
¿Cuál de las tres regiones ofrece mejor conectividad aérea en invierno?
Canarias y Costa del Sol mantienen tráfico durante todo el año. Málaga (AGP) conserva más de 130 rutas en temporada y suma el AVE a Madrid en 2h 20min. Tenerife, Gran Canaria y Lanzarote son alta temporada invernal para el centroeuropeo. Palma pierde rutas directas entre noviembre y marzo, obligando a escalas. Si la segunda residencia se usará en invierno con frecuencia, Baleares es la opción menos práctica.
¿Dónde pagaré menos impuestos al comprar vivienda de segunda mano?
Canarias aplica el ITP general más bajo: 6,5%. Andalucía sigue con un 7% fijo desde 2021. Baleares opera con escala progresiva del 8% al 13%, penalizando especialmente inmuebles por encima de 1.000.000 €. En obra nueva, Canarias suma la ventaja del IGIC (7%) frente al IVA peninsular del 10%. Verifique con asesor fiscal el cálculo exacto en su caso concreto.
¿Sigue vigente la Golden Visa para comprar en estas costas?
No. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió la vía de residencia por inversión inmobiliaria el 3 de abril de 2025. Comprar inmueble en Costa del Sol, Baleares o Canarias ya no otorga ningún permiso de residencia, independientemente del importe. Las alternativas residenciales (visado no lucrativo, nómada digital, trabajo, arraigo) deben tramitarse por otras vías con un abogado de extranjería especializado.
¿Qué región tiene el clima más estable para uso residencial de 12 meses?
Canarias lidera por estabilidad térmica: medias de enero de 18-22 °C en costa sur y diferencias estacionales mínimas. Costa del Sol es viable todo el año con inviernos suaves de 12-17 °C y unas 2.900 horas de sol. Baleares es claramente estacional: inviernos de 9-14 °C con viento y lluvia frecuentes. Si busca residencia permanente, Baleares es la menos amable fuera de temporada.
¿Dónde encuentro el rango de precio más amplio según presupuesto?
La Costa del Sol cubre el espectro más amplio: desde 3.000 €/m² en Málaga provincia hasta 12.000-20.000 €/m² en La Zagaleta o frontline Banús. Canarias es la más asequible en mediana (2.100-2.700 €/m² en Tenerife y Gran Canaria). Baleares es la más cara en media, con Ibiza y Mallorca prime superando habitualmente los 10.000 €/m². Confirme siempre con tasación oficial ECO 805/2003.
¿Es viable comprar para alquiler turístico tras los cambios normativos?
Es posible pero más restrictivo. El Real Decreto 1312/2024 creó el registro único estatal obligatorio desde julio de 2025. Encima se superpone normativa autonómica: licencia VFT en Andalucía, ETV en Baleares (con moratorias activas desde 2022), y restricciones municipales en zonas saturadas de Canarias. Compre solo inmuebles con licencia preexistente verificada o asuma que podría no obtenerse nueva.
¿Cuál es la situación urbanística para reformar u obra nueva?
Andalucía agilizó trámites con la Ley LISTA 7/2021, aunque licencias mayores en Marbella o Estepona tardan 6-18 meses. Baleares aplica el régimen más restrictivo: suelo escaso, moratorias en rústico y control estricto en Ibiza y Formentera. Canarias condiciona edificabilidad vía Ley 4/2017 y planes insulares. En las tres rige la LOE 38/1999, pero la capa autonómica y municipal marca el ritmo real.
¿Cómo tributan las herencias entre familiares directos en cada región?
Las tres son ahora amables en sucesiones directas. Andalucía bonifica hasta el 99% para Grupos I y II desde 2019. Canarias llega al 99,9% en los mismos grupos. Baleares reformó en 2023-2024 con bonificaciones fuertes entre cónyuges, ascendientes y descendientes. Los matices entre parientes colaterales y no residentes fiscales requieren cálculo individual. Consulte con asesor fiscal antes de planificar transmisiones patrimoniales.
¿Qué rentabilidad bruta puedo esperar en alquiler?
Cifras orientativas a cierre de 2025: en Costa del Sol, alquiler vacacional bien gestionado rinde 4-6% bruto sobre precio total; larga estancia en Marbella-Estepona, 3-4,5%. Canarias suele moverse en rangos similares por su demanda invernal estable. Baleares concentra mayor estacionalidad. Estas cifras no contemplan impuestos, gestión, vacancia ni mantenimiento; el rendimiento neto puede caer 1,5-2,5 puntos. Modele su caso con números reales antes de firmar.
¿Cómo decido entre las tres si tengo perfiles vitales mixtos?
No hay veredicto universal. Pondere conectividad real desde su ciudad de origen, frecuencia de uso invernal, presupuesto de entrada y horizonte temporal. Costa del Sol encaja con uso continuo y catchment amplio. Baleares premia el verano intensivo y tolera ticket alto. Canarias conviene a quien prioriza invierno cálido y fiscalidad de compra ligera. Lleve estas preguntas a su asesor fiscal y legal antes de visitar inmuebles.
Aviso legal
Los precios y la fiscalidad cambian con rapidez. Verifique siempre las cifras actualizadas con fuentes regionales al momento de la decisión.
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