Guía para compradores alemanes en la Costa del Sol — 2026

Esta guía está redactada para ciudadanos alemanes que compran propiedad en la Costa del Sol en 2026. Como ciudadanos de la UE, los compradores alemanes disponen de ventajas significativas frente a los no comunitarios: tipos impositivos más bajos de IRNR, derecho a deducir gastos de alquiler, libre circulación sin restricciones, inscripción simplificada como residentes y mejores condiciones hipotecarias.

Libre circulación en la UE — sin límites de tiempo para los alemanes

Los ciudadanos alemanes pueden entrar, permanecer y residir en España sin restricciones. No existe límite de 90 días, visado ni umbral de ingresos para visitar España por cualquier periodo. Si planea permanecer más de tres meses, deberá inscribirse como residente comunitario en la Oficina de Extranjería, proceso mucho más sencillo que solicitar un visado. Tras cinco años de residencia legal continuada, la residencia permanente es automática.

El NIE

Todo comprador no español necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) antes de firmar el contrato privado de compraventa. Los ciudadanos alemanes pueden obtenerlo en España presentando el pasaporte alemán o el DNI comunitario y el Modelo EX-15, o en el consulado español en Alemania. El proceso suele ser más rápido para ciudadanos comunitarios.

El Convenio de Doble Imposición España-Alemania

Alemania y España firmaron un nuevo CDI en 2011 (en vigor desde 2013). Los ingresos por alquiler de inmuebles españoles tributan exclusivamente en España (Artículo 6). Las plusvalías por venta de inmuebles españoles tributan exclusivamente en España (Artículo 13). Alemania exime estos rendimientos del impuesto alemán pero aplica el Progressionsvorbehalt (reserva de progresividad): la renta española, aunque exenta, eleva el tipo aplicable a los demás ingresos alemanes.

IRNR — la ventaja del tipo europeo del 19%

Los no residentes alemanes tributan al 19% de IRNR — significativamente inferior al 24% aplicado a no comunitarios como los británicos. Sobre la renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral si no se alquila la propiedad), el tipo es del 19%. Sobre los ingresos por alquiler, el 19% se aplica sobre el beneficio neto tras deducir gastos: intereses hipotecarios, seguro, IBI, cuotas de comunidad, mantenimiento, honorarios de gestión y amortización (aproximadamente el 3% del valor de construcción). Esta posibilidad de deducir gastos es una ventaja significativa respecto a compradores no comunitarios.

Plusvalías al vender

El comprador retiene el 3% del precio de venta (Modelo 211). La plusvalía final tributa al 19% en España (Modelo 210). Alemania no tiene derecho de gravamen sobre la plusvalía de inmuebles españoles según el CDI. Puede aplicarse el Progressionsvorbehalt, pero no existe doble imposición sobre la misma ganancia.

Erbschaftsteuer e ISD

El CDI España-Alemania no cubre el impuesto sobre sucesiones. Un residente alemán que herede una propiedad española puede estar sujeto tanto al ISD español como al Erbschaftsteuer alemán. En Andalucía, la franquicia de €1.000.000 por beneficiario para cónyuge, hijos y padres más la reducción del 99% sobre el exceso hacen que la carga fiscal española sea muy reducida para familiares directos. En Alemania, las exenciones son: cónyuge €500.000; hijos €400.000 por progenitor. Se puede acreditar el ISD pagado en España contra el Erbschaftsteuer alemán (§ 21 ErbStG). Se recomienda redactar un testamento español ante notario.

Sin riesgo cambiario

Los compradores alemanes no asumen riesgo de tipo de cambio. El precio de compra está en euros y los ahorros e ingresos alemanes también. Esta ventaja es especialmente relevante en compras sobre plano con 24–36 meses hasta la entrega.