Esta guía está redactada para ciudadanos franceses que compran propiedad en la Costa del Sol en 2026. Francia dispone tanto de un convenio fiscal activo con España (1995) como de un convenio bilateral de herencias que data de 1963, lo que convierte el marco fiscal franco-español en uno de los más completos disponibles para compradores extranjeros. Los compradores franceses también disfrutan de la libre circulación en la UE y del euro, que elimina el riesgo cambiario.
El CDI Francia-España y el método de crédito
El CDI de 1995 utiliza el método de crédito. España grava los ingresos de fuente española al 19% de IRNR; Francia grava los mismos ingresos como renta mundial pero concede un crédito fiscal (crédit d'impôt) equivalente al impuesto francés, lo que neutraliza efectivamente la obligación fiscal francesa sobre los ingresos ya gravados en España. Los ingresos por alquiler deben declararse tanto ante la española (Modelo 210) como ante los servicios fiscales franceses (déclaration de revenus).
La plus-value immobilière y las cotizaciones sociales
Al vender, España aplica el 19% de IGE sobre la ganancia (retención del 3% por el comprador). En Francia, la ganancia tributa como plus-value immobilière al 19% más las cotizaciones sociales (prélèvements sociaux) del 17,2%, dando un tipo conjunto del 36,2%. El crédito por el IGE español (19%) neutraliza la parte francesa del impuesto sobre la renta. Se aplican abattements progresivos: exención total del impuesto sobre la renta tras 22 años de titularidad; exención de cotizaciones sociales tras 30 años.
IFI — impuesto sobre el patrimonio inmobiliario
El IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) se aplica a residentes fiscales franceses cuyo patrimonio inmobiliario neto mundial — incluidos los inmuebles españoles — supere €1.300.000 a 1 de enero. Los tipos oscilan entre el 0,5% y el 1,5%. Las hipotecas sobre el inmueble español pueden deducirse de su valor a efectos del IFI.
La convención franco-española de sucesiones de 1963
Francia y España firmaron en 1963 un convenio bilateral sobre herencias y donaciones. Bajo este convenio, los inmuebles españoles tributan generalmente en España. La franquicia andaluza de €1.000.000 para familiares directos más la reducción del 99% hace que el ISD español sea prácticamente nulo para la mayoría de las familias. En Francia: exención total entre cónyuge/pareja de hecho; hijos con franquicia de €100.000 por progenitor y tipos del 5% al 45%; hermanos al 35–45%.
Preguntas frecuentes
¿Existe convenio de doble imposición entre Francia y España?
¿Qué es la plus-value immobilière y cómo afecta a la venta de una propiedad española?
¿Qué es el IFI y se aplica a propiedades españolas?
Aviso legal
Esta guía contiene información general basada en las condiciones vigentes en 2026. El CDI Francia-España, el convenio de sucesiones de 1963, los tipos de plus-value immobilière, la aplicabilidad de las cotizaciones sociales, los umbrales del IFI y los tipos de IRNR están sujetos a cambios. La información proporcionada es meramente orientativa. Consulte siempre con un asesor fiscal francés con experiencia transfronteriza España-Francia y con asesoría jurídica española independiente.
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