Lo que resuelve esta guía
Comprar vivienda en la Costa del Sol implica liquidar uno de dos impuestos según el tipo de inmueble: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es segunda mano, o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) más Actos Jurídicos Documentados (AJD) si es obra nueva en primera entrega. La diferencia puede suponer decenas de miles de euros sobre el coste total de adquisición. Esta guía explica qué tributo se aplica en cada caso, cómo se calcula la base, los plazos de ingreso, las trampas habituales con el valor de referencia de y muestra cálculos concretos sobre operaciones de 500.000, 1.000.000 y 3.000.000 de euros en Andalucía.
Las dos vías fiscales: ITP frente a IVA+AJD
El criterio que separa ambas tributaciones no es la antigüedad del inmueble, sino si la entrega supone la primera transmisión tras la finalización de la obra. Lo regula la Ley 37/1992 del IVA en su artículo 20.Uno.22º.
- Obra nueva (primera entrega): tributa por IVA al 10% en vivienda residencial terminada (4% si fuera vivienda de protección oficial de régimen especial), más AJD por la escritura pública. En Andalucía el tipo general de AJD es del 1,2% sobre el valor escriturado.
- Segunda mano o posteriores transmisiones: tributa por ITP. En Andalucía rige un tipo general del 7% desde la reforma del Decreto-ley 7/2021, mantenido por la Ley 5/2021 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Una vivienda que el promotor vende a un primer comprador es obra nueva aunque haya estado terminada dos años. Si el promotor la ha tenido alquilada más de dos años a un tercero, la siguiente venta puede considerarse segunda transmisión y pasar a ITP, salvo renuncia a la exención en supuestos tasados entre sujetos pasivos del IVA. Conviene verificar este punto con el asesor fiscal antes de firmar arras.
Cómo se calcula la base imponible
En obra nueva
El IVA se aplica sobre el precio pactado en escritura. No hay valor de referencia que corrija al alza la base. Si el precio es 1.200.000 €, el IVA al 10% son 120.000 € que el comprador abona al promotor, quien luego ingresa el impuesto.
El AJD se liquida sobre el valor declarado en la escritura pública, normalmente coincidente con el precio. En Andalucía la autoliquidación se presenta mediante el modelo 600.
En segunda mano
Desde la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible del ITP es el valor de referencia del , salvo que el precio escriturado sea superior, en cuyo caso prevalece este último. Si no existe valor de referencia publicado para ese inmueble concreto, se aplica el valor de mercado.
Este punto cambia la matemática del comprador. Si se adquiere una villa por 900.000 € y el valor de referencia asignado por la Dirección General del es 1.050.000 €, el ITP se calcula sobre 1.050.000 €, no sobre el precio pagado. Se puede recurrir, pero la carga de la prueba recae en el contribuyente.
Tipos vigentes en Andalucía
- ITP general: 7% sobre la base imponible.
- ITP reducido al 6%: aplicable a vivienda habitual menor de 150.000 € bajo ciertos requisitos (familia numerosa, discapacidad, menores de 35 años con renta limitada). Poco relevante en perfil Costa del Sol prime.
- IVA vivienda nueva: 10% estatal, no varía por comunidad autónoma.
- AJD documento notarial: 1,2% general en Andalucía.
Los tipos autonómicos del ITP y AJD varían entre comunidades. Madrid aplica un 6% general en ITP, Baleares puede llegar al 13% por tramos, Cataluña al 10% u 11%. La Costa del Sol se rige por la normativa andaluza, pero conviene confirmar siempre con el gestor el tipo vigente a fecha de devengo.
Plazos, mecánica de pago y modelos
El devengo se produce con la escritura pública de compraventa ante notario. A partir de esa fecha:
- ITP: 30 días hábiles para presentar el modelo 600 ante la de Andalucía e ingresar la cuota. El justificante de pago es imprescindible para inscribir en el .
- AJD en obra nueva: mismo plazo de 30 días hábiles, también modelo 600.
- IVA: se paga al promotor en el momento de cada entrega de fondos (reservas, pagos a cuenta durante la construcción y saldo en escritura). El promotor lo declara en sus liquidaciones trimestrales o mensuales mediante modelo 303.
El comprador no presenta modelo de IVA. Sí debe asegurarse de que cada factura del promotor desglosa la base, el tipo del 10% y la cuota.
Cálculos comparativos: 500.000 €, 1.000.000 € y 3.000.000 €
Supongamos que el precio escriturado coincide con el valor de referencia catastral, lo que evita correcciones al alza. Cifras redondeadas en euros.
Operación de 500.000 €
- Segunda mano (ITP 7%): 35.000 € de impuesto de transmisión.
- Obra nueva (IVA 10% + AJD 1,2%): 50.000 € de IVA + 6.000 € de AJD = 56.000 €.
- Diferencia: 21.000 € más cara la obra nueva en carga fiscal.
Operación de 1.000.000 €
- Segunda mano (ITP 7%): 70.000 €.
- Obra nueva (IVA + AJD): 100.000 € + 12.000 € = 112.000 €.
- Diferencia: 42.000 € a favor de la segunda mano.
Operación de 3.000.000 €
- Segunda mano (ITP 7%): 210.000 €.
- Obra nueva (IVA + AJD): 300.000 € + 36.000 € = 336.000 €.
- Diferencia: 126.000 € de impacto fiscal superior en obra nueva.
El diferencial fiscal del 4,2% (10% + 1,2% frente al 7%) se traduce en cifras significativas en el segmento prime. No significa que la obra nueva salga peor: el comprador suele valorar garantías decenales de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), eficiencia energética y ausencia de obras posteriores. La decisión es global, pero la factura fiscal debe estar sobre la mesa antes de firmar arras.
Otros costes que se suman
Más allá del impuesto de transmisión, el cierre incluye:
- Notaría: aranceles regulados, entre 600 € y 1.500 € en rangos prime, dependiendo del valor.
- : entre 400 € y 900 € habitualmente.
- Gestoría: 300 € a 800 € por tramitación completa.
- Abogado del comprador: habitual 1% del precio más IVA en operaciones internacionales, negociable en tramos altos.
- Tasación e intermediación hipotecaria si hay financiación.
Regla práctica orientativa: presupuestar un 10-12% sobre precio en segunda mano y un 13-14% en obra nueva, todo incluido, antes de mobiliario.
Errores frecuentes
- Calcular el ITP sobre el precio sin comprobar el valor de referencia. El portal de la Sede Electrónica del permite consultarlo antes de firmar. Una sorpresa al alza puede añadir miles de euros.
- Asumir que una vivienda "nueva" siempre tributa por IVA. Si el promotor la alquiló más de dos años, la siguiente venta pasa normalmente a ITP. Pedir al vendedor el régimen aplicable por escrito.
- No reservar liquidez para el AJD. En obra nueva el comprador paga IVA al promotor durante la construcción, pero el AJD del 1,2% se ingresa de golpe tras la escritura. Sobre 2 millones son 24.000 € adicionales.
- Pasar el plazo de 30 días hábiles del modelo 600. Genera recargos del 1% al 15% según el retraso, más intereses si la Administración requiere.
- Confundir el régimen de IVA en parcelas o locales. Suelo urbanizado y locales comerciales tributan al 21%, no al 10%. Las plazas de garaje y trasteros vinculados a la vivienda van al 10% si se transmiten en el mismo acto (hasta dos plazas de garaje).
- Vincular la compra con expectativas de residencia. La vía inversora del visado dorado quedó suprimida con la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Comprar inmueble en España ya no abre derecho a residencia por inversión inmobiliaria.
Exenciones y supuestos especiales
Las exenciones puras son escasas en el segmento residencial prime. Las principales:
- Transmisiones entre cónyuges por disolución de gananciales o pactos en divorcio, que pueden quedar exentas de ITP.
- Vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública, con tipos reducidos. Rara vez aplicable en la franja litoral entre Marbella y Estepona.
- Renuncia a la exención del IVA en transmisiones entre empresarios sujetos pasivos, mecanismo del artículo 20.Dos LIVA. Aplicable cuando el comprador adquiere a través de sociedad con derecho a deducción y conviene mantener la tributación en IVA en vez de ITP. Decisión técnica que debe estructurar el asesor fiscal antes de la escritura.
El papel del gestor y del asesor fiscal
En la práctica, el gestor centraliza la liquidación de modelos 600 y la inscripción registral. El asesor fiscal (asesor fiscal o economista colegiado) interviene antes: verifica el régimen aplicable, comprueba el valor de referencia, planifica si la compra se hace a nombre personal o de sociedad, y calcula el impacto en patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía está bonificado al 100% desde 2022, pero existe el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas estatal sobre patrimonios netos superiores a 3 millones, prorrogado y bajo revisión normativa).
El abogado revisa cargas, urbanístico y contractual. Las tres figuras se solapan. En operaciones por encima de 1 millón conviene tener los tres roles cubiertos desde el primer borrador de arras.
Cuándo conviene recurrir al profesional
Hay momentos en los que ahorrar en asesoramiento sale caro:
- Antes de firmar arras, para confirmar si el inmueble tributa por ITP o IVA y obtener el valor de referencia catastral.
- Si se considera comprar a través de sociedad española o extranjera, por las implicaciones en IRNR, IS y operaciones vinculadas.
- Si el comprador es no residente fiscal, para coordinar NIE, cuenta bancaria, justificación de fondos bajo Ley 10/2010 de prevención del blanqueo y la futura tributación por IRNR sobre rentas imputadas o alquileres.
- Si la operación incluye obra a reformar tras la compra, por el régimen del IVA en rehabilitación (10% si cumple los requisitos del artículo 91.Uno.3 LIVA, 21% en otro caso).
- Si surge una notificación de comprobación de valores tras la liquidación. Los plazos para recurrir son cortos y la prueba pericial debe estar bien armada.
La fiscalidad inmobiliaria española cambia con frecuencia por leyes estatales y normativa autonómica. Las cifras de esta guía reflejan el marco vigente en Andalucía a la fecha de redacción y no sustituyen el dictamen de un profesional colegiado sobre una operación concreta. Antes de comprometer fondos, conviene tener por escrito el cálculo fiscal firmado por el asesor.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica IVA y cuándo ITP en la compra de una vivienda?
El criterio no es la antigüedad del inmueble sino si se trata de la primera entrega tras la finalización de la obra. Si el promotor vende por primera vez, tributa por IVA al 10% más AJD del 1,2% en Andalucía. Si la vivienda ya tuvo un propietario previo distinto del promotor, o si el promotor la alquiló más de dos años a un tercero, la operación pasa a ITP al 7% en Andalucía. Una vivienda terminada hace tres años pero nunca vendida sigue siendo obra nueva a efectos fiscales. Conviene confirmar el régimen con el asesor fiscal antes de firmar arras.
¿Qué es el valor de referencia del y cómo afecta al ITP?
Desde la Ley 11/2021, la base imponible del ITP es el valor de referencia publicado por la Dirección General del , salvo que el precio escriturado sea superior. Si se compra una villa por 900.000 € pero el valor de referencia es 1.050.000 €, el ITP del 7% se calcula sobre 1.050.000 €, suponiendo 10.500 € adicionales. Este valor puede consultarse en la Sede Electrónica del antes de firmar. Es posible recurrir mediante tasación pericial contradictoria o reclamación posterior, pero la carga de la prueba recae sobre el contribuyente. En obra nueva con IVA esta regla no se aplica: la base es el precio pactado.
¿Cuánto pago de impuestos al comprar una vivienda de obra nueva de 1 millón de euros en la Costa del Sol?
Sobre un precio escriturado de 1.000.000 € en obra nueva en Andalucía, el comprador abona 100.000 € de IVA al 10% al promotor y 12.000 € de AJD al 1,2% a la de Andalucía, sumando 112.000 € en impuestos de transmisión. La misma operación en segunda mano tributaría por ITP al 7%, es decir 70.000 €, una diferencia de 42.000 € a favor de la segunda mano. A esto se suman notaría, registro, gestoría y honorarios de abogado, que pueden añadir entre 1% y 2% adicional sobre el precio. Las cifras dependen del valor de referencia catastral en operaciones de segunda mano.
¿Qué plazos tengo para liquidar el ITP o el AJD tras firmar la escritura?
El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública para presentar el modelo 600 ante la de Andalucía e ingresar la cuota, tanto en ITP como en AJD. Sin justificante de pago no se puede inscribir la compraventa en el . En el IVA de obra nueva el comprador no presenta modelo: paga el impuesto al promotor en cada entrega de fondos (reservas, pagos a cuenta durante la construcción y saldo en escritura), y es el promotor quien declara mediante el modelo 303. Conviene encargar la tramitación a una gestoría desde la propia notaría.
¿Pagar más impuesto en obra nueva significa que sale peor inversión?
No necesariamente. El diferencial fiscal del 4,2% (10% IVA + 1,2% AJD frente al 7% ITP) es real y significativo en el segmento prime, pero la decisión de comprar es global. La obra nueva incluye garantía decenal del promotor bajo la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, certificaciones energéticas actuales, ausencia de reformas pendientes y materiales nuevos. La segunda mano puede ofrecer ubicaciones consolidadas, jardines maduros y márgenes de negociación más amplios. La factura fiscal debe ponerse sobre la mesa antes de firmar arras junto con el coste de reformas previsibles, eficiencia energética y plazos de entrega. No hay respuesta única: depende del perfil del comprador.
¿Qué ocurre si el promotor vende una vivienda que tuvo alquilada?
Si el promotor ha tenido la vivienda alquilada más de dos años a un tercero, la posterior venta deja de considerarse primera entrega a efectos del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 del IVA. La operación pasa entonces a tributar por ITP al 7% en Andalucía en lugar de IVA más AJD, lo que generalmente abarata la carga fiscal para el comprador. Existen supuestos de renuncia a la exención del IVA entre sujetos pasivos en operaciones empresariales, pero en compra residencial particular no aplican. Es imprescindible solicitar al promotor confirmación por escrito del régimen aplicable y, si hay dudas, una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos.
¿Qué porcentaje total debo presupuestar sobre el precio de compra?
Como regla práctica orientativa: 10-12% del precio en segunda mano y 13-14% en obra nueva, todo incluido y antes de mobiliario. El desglose aproximado en obra nueva sería: 10% de IVA, 1,2% de AJD, 0,5-1% de honorarios de abogado del comprador, y el resto entre notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca. En segunda mano sustituye IVA+AJD por 7% de ITP. En operaciones con financiación hipotecaria hay costes adicionales de tasación. Estas cifras son orientativas y pueden variar según el valor de referencia catastral, descuentos negociados con notaría y registro, y honorarios profesionales acordados con cada despacho.
¿Puedo recurrir el valor de referencia si me parece excesivo?
Sí. El contribuyente puede impugnar el valor de referencia mediante tasación pericial contradictoria o solicitando rectificación de la autoliquidación tras pagar el ITP sobre dicho valor. Es necesario aportar tasación oficial de tasador homologado, comparables de mercado y documentación que acredite el menor valor real del inmueble. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente y los plazos administrativos son largos. En la práctica, muchos compradores prefieren pagar y litigar después que retrasar la escritura. Conviene consultar previamente con asesor fiscal especializado para evaluar viabilidad del recurso, ya que los costes de tasación y procedimiento pueden no compensar el ahorro fiscal esperado.
Aviso legal
Los tipos impositivos y tramos cambian con frecuencia y varían por comunidad autónoma. Verifique siempre los tipos actuales de Andalucía con la administración tributaria o un gestor en el momento de la compra.
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