La compra de una vivienda en la Costa del Sol sigue siendo una decisión patrimonial sólida para perfiles internacionales, pero desde el 3 de abril de 2025 ya no abre la puerta a la residencia española. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió la vía inversora ligada al inmobiliario que articulaba la Ley 14/2013 de Apoyo a los Emprendedores (la conocida Golden Visa). Esta guía explica qué cambió exactamente, qué alternativas quedan vivas en 2026 para nacionales de fuera de la UE, qué exige cada una, y por qué adquirir un inmueble en Marbella, Estepona o Benahavís no concede por sí mismo permiso de residencia.
Qué cambió el 3 de abril de 2025
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modificó en su disposición final la Ley 14/2013 y eliminó la posibilidad de obtener visado o autorización de residencia mediante inversión inmobiliaria de 500.000 euros. El cierre se hizo efectivo a los tres meses de su publicación en el , el 3 de abril de 2025.
Conviene aclarar tres puntos que generan confusión recurrente entre compradores extranjeros:
- Las residencias por inversión ya concedidas antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez y pueden renovarse conforme al régimen transitorio, según la lectura mayoritaria del sector, aunque conviene confirmarlo con abogado especializado.
- Las solicitudes presentadas en plazo antes de esa fecha se siguen tramitando bajo la normativa anterior.
- Las otras modalidades de residencia por inversión (capital, deuda pública, proyecto empresarial) siguen vigentes. Lo que desaparece es exclusivamente la vía inmobiliaria.
Conclusión práctica: comprar una villa en La Zagaleta o un apartamento en Puerto Banús en 2026 no genera derecho a residir en España. Son decisiones independientes.
Visado de residencia no lucrativa
Es la vía clásica para quien dispone de patrimonio o rentas pasivas y no necesita trabajar en España. Está regulada en el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000 (Real Decreto 557/2011) y se solicita en el consulado español del país de residencia del interesado.
Requisitos económicos
El umbral se fija en múltiplos del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Para 2025 el IPREM mensual está en 600 euros, lo que situaba el listón en torno a 28.800 euros anuales para el solicitante principal y un 25% adicional del IPREM por cada familiar dependiente. Las cifras para 2026 dependerán de la Ley de Presupuestos correspondiente y conviene contrastarlas con el consulado competente.
Condiciones clave
- No permite ejercer actividad laboral ni profesional en España.
- Exige seguro médico privado de cobertura completa con compañía autorizada en España.
- Obliga a residir más de 183 días al año, lo que activa la residencia fiscal y, por tanto, tributación por renta mundial en el IRPF.
- Vigencia inicial de un año, renovable por periodos de dos años.
Encaja bien con jubilados, rentistas y perfiles patrimoniales que no requieran trabajar localmente. No es óptima si la idea es teletrabajar para una empresa extranjera, porque la jurisprudencia administrativa ha sido restrictiva al respecto.
Visado para teletrabajadores de carácter internacional
Conocido como visado de nómada digital, se introdujo con la Ley 28/2022 de fomento del ecosistema de empresas emergentes (Ley de Startups). Es probablemente la vía más utilizada hoy por compradores extranjeros activos profesionalmente que buscan instalarse en la Costa del Sol.
Quién puede solicitarlo
- Profesionales por cuenta ajena que trabajen en remoto para empresas situadas fuera de España. Los ingresos procedentes de empresas españolas no pueden superar el 20% del total.
- Autónomos con clientes principalmente extranjeros.
- Se exige titulación universitaria o de escuela de negocios de prestigio, o bien experiencia profesional acreditada de al menos tres años en el puesto.
Umbral económico orientativo
El criterio aplicado por la UGE (Unidad de Grandes Empresas) ha venido siendo el 200% del SMI, lo que en 2025 ronda los 2.762 euros mensuales para el solicitante principal, con incrementos por unidad familiar. Las cifras se actualizan anualmente conforme al SMI.
Implicaciones fiscales y régimen Beckham
El titular del visado puede optar por el régimen especial de trabajadores desplazados del artículo 93 de la Ley 35/2006 del IRPF, el llamado régimen Beckham, durante el año de llegada y los cinco siguientes. Permite tributar como no residente al 24% sobre rendimientos del trabajo hasta 600.000 euros, con tipo marginal del 47% por encima. No es automático y exige solicitud expresa en plazo. La elección debe valorarse con un asesor fiscal porque no siempre es la opción más eficiente, sobre todo en casos de patrimonio elevado o rentas mundiales relevantes.
Autorizaciones de trabajo y profesional altamente cualificado
Quien tenga una oferta de empleo en España puede acceder vía autorización de residencia y trabajo por cuenta ajena. Para perfiles directivos, técnicos especializados o I+D existe la figura del profesional altamente cualificado regulada también en la Ley 14/2013, con tramitación rápida a través de la UGE y umbrales salariales superiores.
Los plazos resolutivos de la UGE son típicamente de 20 días hábiles, frente a varios meses de la vía ordinaria de extranjería. Esta diferencia operativa es decisiva para empresas y candidatos.
Reagrupación familiar
El titular de cualquier residencia legal puede reagrupar a cónyuge, pareja registrada, hijos menores o mayores dependientes y ascendientes en determinadas condiciones. Los visados de la Ley 14/2013 (incluido el de teletrabajador internacional) permiten incluir a los familiares en la solicitud inicial conjunta, evitando la espera del año habitual del régimen general.
Requisitos básicos:
- Vivienda adecuada acreditada mediante informe municipal o título de propiedad.
- Medios económicos suficientes para la unidad familiar.
- Cobertura sanitaria para todos los miembros.
Movilidad UE para residentes de larga duración en otro Estado miembro
Quien ya disponga de un permiso de residente de larga duración-UE emitido por otro Estado miembro puede solicitar autorización de residencia en España bajo el régimen del artículo 32 de la Ley Orgánica 4/2000 sin pasar por el procedimiento estándar de visado consular. Es una vía habitual para no comunitarios establecidos previamente en Portugal, Países Bajos o Alemania que desean trasladarse al sur.
El permiso español inicial tendrá una duración limitada y obligará a justificar medios económicos, alojamiento y, en su caso, actividad laboral o profesional autorizada.
Residencia por inversión: lo que sigue vigente
La Ley 14/2013 mantiene tres modalidades de inversión que dan acceso a visado y autorización de residencia para inversores. Lo que se ha cerrado es únicamente la inmobiliaria.
- Inversión en capital: depósito de al menos 1.000.000 de euros en entidades financieras españolas o en acciones o participaciones de sociedades españolas.
- Deuda pública española: inversión mínima de 2.000.000 de euros.
- Proyecto empresarial de interés general en España, valorado favorablemente por la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones atendiendo a creación de empleo, impacto socioeconómico o aportación a la innovación científica o tecnológica.
Las renovaciones, traslados de familiares y procedimientos administrativos de estas vías se mantienen prácticamente sin cambios. La residencia es compatible con la actividad laboral o empresarial y no exige permanencia mínima en territorio español para renovar, aunque sí exige al menos una visita anual.
Ejemplo práctico: familia canadiense compradora en Estepona
Tomemos un matrimonio canadiense de 42 y 39 años con dos hijos menores. Quieren adquirir una villa de 1,4 millones de euros en la Nueva Milla de Oro y residir nueve meses al año en España. Él trabaja en remoto para una consultora con sede en Toronto; ella es socia minoritaria de una empresa familiar sin actividad operativa.
Antes de abril de 2025, la compra habría desencadenado la Golden Visa para los cuatro. Hoy ese camino no existe. El planteamiento razonable es:
- Él solicita el visado de teletrabajador internacional en el consulado de Ottawa, acreditando contrato con la empresa canadiense, antigüedad superior a tres meses, ingresos por encima del 200% del SMI y titulación universitaria.
- Incluye a esposa e hijos como familiares en la solicitud conjunta.
- Una vez en España, evalúa con su asesor fiscal si acogerse al régimen del artículo 93, comparando el coste fiscal frente a la tributación ordinaria considerando los dividendos canadienses de ella.
- La compra de la villa se ejecuta en paralelo y de forma independiente, con su correspondiente NIE, AJD, ITP y notaría. La operación inmobiliaria no influye en la concesión del visado, pero sí ayuda a documentar arraigo y vivienda adecuada.
Coste aproximado de la operación inmobiliaria sobre 1,4 millones en obra de segunda transmisión en Andalucía: ITP al 7%, en torno a 98.000 euros, más unos 18.000-22.000 euros en notaría, registro, gestoría y honorarios legales. La tramitación migratoria se mueve entre 1.500 y 4.500 euros en honorarios profesionales, según despacho y complejidad.
Errores frecuentes
- Creer que la compra otorga residencia. Es el malentendido más extendido en 2025-2026. No la otorga. Punto.
- Confundir NIE con residencia. El Número de Identidad de Extranjero es un identificador fiscal y administrativo, no un permiso para residir.
- Asumir que el visado no lucrativo permite teletrabajo. La práctica consular y administrativa ha sido restrictiva. Para teletrabajo existe una vía específica.
- Solicitar el régimen Beckham fuera de plazo. Hay seis meses desde el alta en Seguridad Social. Pasado ese plazo, se pierde.
- No anticipar la residencia fiscal. Permanecer más de 183 días convierte al comprador en contribuyente del IRPF por renta mundial y del Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía (bonificado actualmente, pero sujeto al Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas estatal por encima de 3 millones).
- Ignorar los convenios de doble imposición. Pueden cambiar sustancialmente la factura final, especialmente para nacionales estadounidenses, canadienses o británicos.
- Comprar a nombre de sociedad sin análisis previo. Estructurar la adquisición vía sociedad extranjera puede generar costes fiscales recurrentes (gravamen especial del 3% sobre bienes inmuebles de entidades no residentes) y dificultar la planificación sucesoria.
Cuándo recurrir a asesores cualificados
La intersección entre extranjería, fiscalidad internacional, urbanismo andaluz y derecho inmobiliario español es densa y cambia con frecuencia. La normativa citada en esta guía puede haber sido modificada por desarrollos reglamentarios posteriores a su redacción, y los criterios interpretativos de la UGE, los consulados y la evolucionan. Esta guía es orientativa y no sustituye al consejo legal individualizado.
Recomendamos contar con:
- Abogado especializado en extranjería colegiado en España para la estrategia migratoria, presentación ante la UGE y eventuales recursos.
- Asesor fiscal con experiencia en clientes internacionales para modelar el impacto del cambio de residencia fiscal, la opción del régimen Beckham, los convenios de doble imposición y el Impuesto sobre Patrimonio andaluz.
- Gestor administrativo para los trámites de NIE, empadronamiento, alta en Seguridad Social y obtención de TIE.
- Broker hipotecario si la financiación implica banca local; los no residentes acceden habitualmente a LTV del 60-70% con condicionantes específicos.
- Abogado inmobiliario independiente para due diligence registral, urbanística y de cargas previa a la firma. Que sea independiente del vendedor y del agente.
El cierre de la vía inmobiliaria de la Golden Visa no ha frenado la demanda en la Costa del Sol. Lo que ha hecho es separar de forma nítida dos decisiones que antes se solapaban: dónde vives y dónde inviertes. Planteadas por separado, con los profesionales adecuados, ambas pueden seguir siendo perfectamente compatibles con la vida que el comprador internacional busca en Marbella y su entorno.
Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda en Marbella en 2026 me da derecho a residir en España?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 suprimió la vía de residencia por inversión inmobiliaria que contemplaba la Ley 14/2013. La compra de una villa en La Zagaleta, un apartamento en Puerto Banús o cualquier inmueble en la Costa del Sol es hoy una decisión exclusivamente patrimonial y no genera, por sí misma, ningún derecho a visado ni autorización de residencia. Quien desee residir legalmente en España debe acudir a otras vías: residencia no lucrativa, visado de teletrabajador internacional, autorización de trabajo, profesional altamente cualificado o las modalidades de inversión en capital, deuda pública o proyecto empresarial que sí siguen vigentes.
Tengo una Golden Visa concedida antes de abril de 2025. ¿La pierdo?
Según la lectura mayoritaria del sector jurídico, las residencias por inversión inmobiliaria concedidas antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez y pueden renovarse conforme al régimen transitorio aplicable. También se siguen tramitando bajo la normativa anterior las solicitudes presentadas en plazo antes de esa fecha. Dicho esto, la materia es nueva y existen matices interpretativos sobre las renovaciones sucesivas y la inclusión de familiares reagrupados con posterioridad. Recomendamos confirmar la situación concreta con un abogado especializado en extranjería antes de tomar decisiones patrimoniales o de calendario basadas en supuestos sobre renovación.
¿Cuál es hoy la vía más utilizada por compradores extranjeros activos profesionalmente?
El visado de teletrabajador de carácter internacional, introducido por la Ley 28/2022 de Startups. Permite a profesionales por cuenta ajena que trabajan en remoto para empresas extranjeras, o a autónomos con clientes principalmente fuera de España, instalarse legalmente en territorio español. Exige titulación universitaria o tres años de experiencia acreditada, ingresos en torno al 200% del SMI (unos 2.762 euros mensuales en 2025) y que los ingresos de empresas españolas no superen el 20% del total. Se tramita vía UGE con plazos resolutivos rápidos y permite incluir familiares en la solicitud inicial, lo que lo convierte en una opción operativa para perfiles que combinan compra de vivienda y traslado profesional.
¿Qué es el régimen Beckham y me conviene?
Es el régimen especial de trabajadores desplazados del artículo 93 de la Ley 35/2006 del IRPF. Permite tributar como no residente al 24% sobre rendimientos del trabajo hasta 600.000 euros anuales, y al 47% por encima, durante el año de llegada y los cinco siguientes. Es accesible para titulares del visado de teletrabajador internacional y otros perfiles desplazados. No es automático: requiere solicitud expresa en plazo. Tampoco es siempre la opción más eficiente, sobre todo si se tienen rentas mundiales elevadas o patrimonio importante sujeto a Impuesto sobre el Patrimonio. La elección debe valorarse caso por caso con un asesor fiscal antes de presentar la solicitud.
¿La residencia no lucrativa me permite teletrabajar para mi empresa extranjera?
En la práctica, no de forma segura. La residencia no lucrativa está pensada para quien dispone de patrimonio o rentas pasivas suficientes y no ejerce actividad laboral ni profesional en España. La jurisprudencia administrativa ha sido restrictiva con quienes la usan para teletrabajar, incluso si el empleador y los ingresos están fuera del país. Para ese supuesto, la vía adecuada es el visado de teletrabajador internacional de la Ley de Startups, que sí contempla expresamente el trabajo remoto para empresas extranjeras. Confundir ambas figuras puede generar problemas en la renovación o en una eventual inspección de extranjería.
¿Cuánto patrimonio o renta necesito para la residencia no lucrativa?
El umbral se fija en múltiplos del IPREM. Con el IPREM mensual de 2025 en 600 euros, el listón se sitúa en torno a 28.800 euros anuales para el solicitante principal (400% del IPREM), más un 25% del IPREM adicional por cada familiar dependiente que se reagrupe. Las cifras se acreditan mediante extractos bancarios, certificados de pensión, rentas de alquiler u otros justificantes de medios estables. Para 2026 los importes dependerán de la Ley de Presupuestos correspondiente y de la actualización del IPREM, por lo que conviene contrastarlos con el consulado español competente en el momento de iniciar el expediente.
Soy residente de larga duración-UE en otro país europeo. ¿Puedo trasladarme a España más fácil?
Sí. Quien dispone de un permiso de residente de larga duración-UE emitido por otro Estado miembro (por ejemplo Portugal, Países Bajos o Alemania) puede solicitar autorización de residencia en España al amparo del artículo 32 de la Ley Orgánica 4/2000, sin necesidad de pasar por el procedimiento estándar de visado consular desde el país de origen. Es una vía habitual entre no comunitarios ya establecidos en Europa que desean trasladarse al sur. El permiso inicial español tendrá duración limitada y exigirá acreditar medios económicos, alojamiento adecuado y, en su caso, la actividad laboral o profesional autorizada en territorio español.
¿Qué modalidades de residencia por inversión siguen abiertas en 2026?
La Ley 14/2013 mantiene tres vías de inversión vigentes tras el cierre de la inmobiliaria: inversión en capital de al menos 1.000.000 de euros en depósitos bancarios españoles o en acciones y participaciones de sociedades españolas; deuda pública española por importe mínimo de 2.000.000 de euros; y proyecto empresarial de interés general en España, valorado favorablemente por la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones atendiendo a creación de empleo, impacto socioeconómico o aportación a la innovación. Estas modalidades conservan las ventajas operativas del régimen: tramitación rápida vía UGE, inclusión inicial de familiares y renovaciones por periodos amplios.
¿Residir en España me convierte automáticamente en residente fiscal?
La residencia administrativa y la residencia fiscal son cosas distintas, pero están conectadas. Se es residente fiscal en España, según el artículo 9 de la Ley 35/2006 del IRPF, si se permanece más de 183 días al año en territorio español, si el núcleo principal de actividades económicas está aquí, o si lo está el cónyuge no separado y los hijos menores. La residencia no lucrativa, por su exigencia de permanencia efectiva, suele activar la residencia fiscal y, con ella, la tributación por renta mundial. El visado de teletrabajador permite optar al régimen Beckham para mitigar el impacto. Conviene planificar la fiscalidad antes del traslado.
Aviso legal
El derecho de extranjería español es complejo y cambia con frecuencia. Esta guía refleja información públicamente disponible en 2026 y no constituye asesoramiento jurídico de extranjería. Consulte con un abogado especializado en extranjería para su caso concreto.
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