El proceso notarial español para comprar vivienda — paso a paso

Qué resuelve esta guía

Comprar vivienda en España gira en torno a un acto concreto: la firma de la escritura pública ante notario. Esta guía explica, paso a paso, qué hace el notario, qué verifica, qué documentación debe llevar el comprador, cómo se articula la jornada de firma, qué impuestos y aranceles se devengan y qué pasa después en el . Está pensada para compradores internacionales que desconocen el sistema latino de fe pública y suelen confundirlo con el modelo británico del conveyancing solicitor. También señala los errores frecuentes y cuándo conviene contratar abogado y gestor propios.

El papel del notario en el sistema español

El notario es un funcionario público con titulación jurídica que ejerce la fe pública. No representa al comprador ni al vendedor: actúa como tercero imparcial cuya firma otorga a la escritura el carácter de documento público. Su intervención está regulada por la Ley del de 1862 y por el Reglamento Notarial. Sin escritura pública autorizada por notario no es posible inscribir la compraventa en el , y sin inscripción registral la protección frente a terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria queda debilitada.

El notario español no sustituye al abogado. No negocia el precio, no redacta el contrato de arras, no audita urbanísticamente el inmueble ni defiende intereses de parte. Comprueba legalidad formal, capacidad y consentimiento. Por eso un comprador extranjero necesita, además, asesoramiento independiente.

Diferencia con el conveyancing solicitor británico

En Reino Unido, el solicitor realiza las búsquedas registrales, redacta los contratos, mueve los fondos del cliente y asume responsabilidad civil frente al comprador. En España esas funciones se reparten: el abogado audita y negocia, el notario da fe pública, el gestor tramita impuestos e inscripción, y la entidad bancaria gestiona el cheque bancario o la transferencia OMF. Confundir ambos sistemas suele ser el primer error del comprador internacional.

Qué verifica el notario antes de autorizar la escritura

• Identidad y capacidad de las partes mediante pasaporte o DNI y, en su caso, poderes notariales apostillados.
• NIE del comprador. Sin Número de Identidad de Extranjero no se autoriza la escritura.
• Titularidad y cargas a través de una nota simple registral solicitada el mismo día de la firma al por vía telemática.
• Coincidencia de la descripción registral, catastral y física del inmueble. Aporta certificación catastral descriptiva y gráfica.
• Certificado de eficiencia energética, conforme al Real Decreto 390/2021.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en obra nueva, vinculado a la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE).
• Estar al corriente en la cuota de comunidad de propietarios (certificado del administrador) y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del último ejercicio.
• Medios de pago, identificando cheques, transferencias y, si procede, justificación de origen de fondos conforme a la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales.

Quién elige el notario y cómo se reserva

El artículo 126 del Reglamento Notarial reconoce al comprador el derecho de elegir notario, salvo pacto en contrario que respete los usos locales. En la práctica, en la Costa del Sol esa elección suele ejercerla quien asume los gastos de la escritura, normalmente el comprador. Conviene reservar notaría con varias semanas de antelación si la operación implica hipoteca, ya que el banco debe remitir la documentación al notario con al menos diez días naturales de antelación según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

Documentación que el comprador debe llevar a la firma

• Pasaporte o documento de identidad en vigor.
• Certificado de NIE original.
• Cheques bancarios nominativos a favor del vendedor o justificantes de transferencia OMF emitidos por la entidad española.
• Contrato de arras previo, si se firmó.
• Justificación documental del origen de los fondos (extractos, contratos de venta de otro inmueble, herencia, etc.).
• Si hay financiación, la oferta vinculante (FEIN), la FiAE y el acta de transparencia material firmada previamente.
• Régimen económico matrimonial acreditado si el comprador está casado y compra para su sociedad conyugal o por mitades.
• Poderes notariales con Apostilla de La Haya y traducción jurada si alguien firma por representación.

Flujo de la jornada de firma

La firma rara vez dura menos de una hora ni más de dos. El orden habitual en una notaría andaluza es el siguiente:

• Acta previa de hipoteca, si hay financiación. Se firma idealmente días antes; en operaciones express, la misma mañana, siempre que se hayan cumplido los plazos de la LCCI.
• Lectura de la escritura de compraventa por el notario, en castellano. Si el comprador no domina el idioma, debe asistir intérprete jurado o el notario hará constar que el comprador manifiesta entender el contenido. Lo prudente es traducción simultánea por intérprete.
• Entrega de medios de pago: cheques bancarios contra el vendedor y, si hay hipoteca, contra cancelación de la carga anterior.
• Firma de la escritura de préstamo hipotecario a continuación, si procede.
• Entrega de llaves y, en muchos casos, lectura conjunta de los contadores de luz y agua.
• Entrega de copia simple al comprador. La copia autorizada en papel timbrado llega días después, una vez liquidados los impuestos.

Impuestos y aranceles asociados

Compra de vivienda usada

Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cedido a las comunidades autónomas. En Andalucía, el tipo general es del 7% desde abril de 2021. Se liquida mediante modelo 600 en un plazo de 30 días hábiles desde la firma.

Compra de obra nueva

Tributa por IVA al 10% (vivienda) más Actos Jurídicos Documentados (AJD). En Andalucía, el tipo de AJD general es del 1,2%. Garajes y trasteros adquiridos por separado pueden tributar al 21% de IVA.

Aranceles notariales

Están fijados por el Real Decreto 1426/1989 y son los mismos en toda España. Para una compraventa de valor medio, el arancel notarial suele moverse entre 600 y 1.200 euros. La escritura de hipoteca devenga arancel independiente.

Aranceles registrales

Regulados por el Real Decreto 1427/1989. Suelen situarse entre el 60% y el 70% del coste notarial.

Gestoría

Honorarios libres. Entre 300 y 600 euros para una compraventa estándar. Si hay hipoteca, el banco impone su propia gestoría y, conforme a la LCCI, asume su coste.

Cálculo orientativo: vivienda usada de 600.000 € en Marbella

• Precio: 600.000 €
• ITP Andalucía (7%): 42.000 €
• Arancel notarial estimado: 950 €
• Inscripción registral estimada: 650 €
• Gestoría: 450 €
• Honorarios de abogado independiente (1% + IVA orientativo): 7.260 €
• Total costes de transacción: aproximadamente 51.310 €, en torno al 8,5% sobre el precio.

Si el mismo inmueble fuese obra nueva, sustituiríamos el ITP por 60.000 € de IVA y 7.200 € de AJD, con un coste total cercano al 12,8%. Las cifras son indicativas y deben confirmarse con asesor fiscal antes de firmar.

Después de la firma: la cadena post-notarial

• Liquidación de impuestos (ITP o AJD) en los 30 días hábiles siguientes. Sin justificante de liquidación, el Registro no inscribe.
• Presentación en el competente. El plazo medio de calificación e inscripción es de 15 días hábiles, ampliable.
• Cambio de titularidad en el mediante modelo 901N, normalmente automático desde la notaría.
• Domiciliación del IBI, basura y comunidad en cuenta española. El IBI del año de la firma corresponde al titular a 1 de enero, salvo pacto en contrario. La sentencia del Tribunal Supremo 409/2016 permite repercutir la parte proporcional al comprador si así se acordó.
• Cambio de titularidad de suministros: electricidad, agua, gas, telecomunicaciones. Lo habitual es que lo gestione la gestoría o el abogado.
• Alta en la comunidad de propietarios y comunicación al administrador.

Sobre residencia y la situación posterior a abril de 2025

La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, suprimió la vía de la Golden Visa por inversión inmobiliaria. Comprar vivienda en España ya no otorga, por sí mismo, derecho a residencia. Quien busque residir legalmente debe estudiar otras vías (visado de teletrabajo, no lucrativa, profesional cualificado) con un abogado de extranjería antes de firmar. Esta guía describe el proceso de compraventa, no un atajo migratorio.

Errores frecuentes en la firma notarial

• Acudir sin abogado propio creyendo que el notario revisa el contrato como un solicitor. No lo hace.
• Solicitar el NIE tarde. El consulado puede tardar entre 4 y 12 semanas. Sin NIE no hay firma.
• Llevar cheques personales en lugar de cheques bancarios nominativos. La notaría los rechazará por incumplir el artículo 177 del Reglamento Notarial.
• No revisar la nota simple del mismo día de la firma. Cargas, embargos o anotaciones pueden aparecer entre la reserva y la escritura.
• Asumir que el régimen económico matrimonial extranjero se aplica automáticamente. Conviene otorgar capitulaciones o, al menos, manifestación expresa en la escritura conforme al Reglamento UE 2016/1103.
• Ignorar la derrama extraordinaria aprobada por la comunidad antes de la firma. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal hace responder al inmueble de las cuotas de los tres años anteriores y el corriente.
• No reservar fondos para impuestos. ITP o AJD se pagan después de la firma, no antes, y muchos compradores olvidan retenerlos.
• Confiar la traducción al vendedor o a su gestoría. La traducción debe ser independiente.

Cuándo contratar profesionales y cuáles

Una operación bien estructurada en la Costa del Sol descansa sobre cuatro figuras profesionales distintas e independientes entre sí:

• Abogado (abogado colegiado) independiente del vendedor y de la promotora. Debe contratarse antes de firmar arras, no después. Audita cargas, urbanismo, licencias, situación arrendaticia y cláusulas contractuales. Honorarios habituales: 1% del precio más IVA, con mínimos en torno a 2.500 €.
• Asesor fiscal (asesoría fiscal) para estructurar la compra, evaluar residencia fiscal, planificación sucesoria y, en su caso, el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
• Gestor independiente para liquidar impuestos e inscribir. Si hay hipoteca, el banco impone gestoría propia, pero conviene tener gestor de confianza para todo lo accesorio.
• Bróker hipotecario si se necesita financiación. Los no residentes acceden normalmente al 60-70% del valor de tasación, y la negociación de diferenciales y comisiones marca la diferencia.

Estos profesionales no son un gasto opcional sobre el precio de compra: son la diferencia entre una operación protegida y una exposición innecesaria. El notario garantiza la forma; el abogado, el asesor fiscal y el gestor garantizan el fondo. La información de esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional individualizado, que debe contratarse antes de firmar cualquier documento vinculante, incluido el contrato de arras.