Mediana ville
€487per m²
Disponibile · 5 sviluppi
Nuovi Sviluppi
Nuovi Sviluppi
a Istán
5 progetti di nuova costruzione attivi in 1, Istán sotto-zone. Da €460k di ingresso a €1.79M di fascia alta. Broker indipendente, accesso alle allocazioni in prevendita.
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Mercato · Disponibile
Mediana appartamenti
€902per m²
Mediana case a schiera
€1,719per m²
Aggiornato 24 July 2026
Dove concentrarsi
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Istán fragments by sub-area: Golden Mile trophy, Nueva Andalucía golf depth, San Pedro walkable town, Sierra Blanca trophy hillside, eastern beach value. Tap a card to jump to its live inventory.
Inventario in tempo reale
Tutti gli 5 sviluppi a Istán
Istán
5 sviluppi · da €460k
A
Roccabox · Live
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Addestrato su tutti gli 5 sviluppi attivi a Istán, 1 sotto-zone, dati di mercato aggiornati e normativa spagnola sulla compravendita.
Il Istán mercato delle nuove costruzioni
Cosa sta davvero guardando
01 · The inventory
What you are actually looking at
<p>Il mercato delle nuove costruzioni di Istán nel maggio 2025 è composto da quattro cantieri attivi, tutti avviati nel centro del paese o nell'immediata periferia, con prezzi compresi tra 460.000 € e 1,8 milioni di €. Ogni unità monitorata da Roccabox è attualmente in costruzione – nessun progetto cartaceo in attesa di licenza, nessuno stock completato pronto per essere occupato in attesa delle chiavi. Questa tempistica ridotta è importante: si sta acquistando in un ciclo costruttivo di 12-18 mesi, non in un piano quinquennale, e ogni prenotazione registrata oggi entra nel percorso critico di un appaltatore prima dell'estate. Il paese stesso conta meno di 1.500 residenti e si trova a undici chilometri in collina dalla griglia costiera di Marbella, il che mantiene traffico, rumore e speculazione a bada, preservando al contempo un'occupazione durante tutto l'anno. I quattro sviluppi condividono un unico codice postale ma differiscono nettamente per tipologia: uno dà priorità all'accesso al livello del giardino e alle piscine private, un altro propone attici con tre camere da letto con vista sulla Sierra Blanca, un terzo si rivolge all'acquirente sotto i 600.000 € disposto a scambiare la dimensione della terrazza con la posizione, e il quarto punta verso 1,8 milioni di € con lotti più grandi e opzioni energetiche off-grid.
02 · Access
Branded residences sit on a different clock
Roccabox non elenca tutti e quattro; li monitoriamo perché gli acquirenti che confrontano Istán con Benahavís, Ojén o El Madroñal hanno bisogno di dati aggiornati su ciò che viene effettivamente costruito e gettato, non di immagini di marketing del 2023. L'autorità urbanistica del paese non ha rilasciato nuove licenze residenziali dalla fine del 2024, il che significa che questo quartetto rappresenta l'intera pipeline almeno fino al 2026. Questo blocco della pianificazione non è un segnale di rischio, ma riflette il rifiuto di Istán di approvare una densità che superi l'infrastruttura idrica e la capacità stradale. Per gli acquirenti, l'implicazione è semplice: se nessuno di questi quattro sviluppi soddisfa le vostre esigenze, la prossima opportunità non si presenterà per 18 mesi, e avrà un prezzo più elevato perché i lotti con allocazione idrica ora richiedono un premio che non esisteva tre anni fa. Roccabox gestisce tutti e quattro i progetti tramite accordi diretti con gli sviluppatori, il che significa che vediamo lo stato delle prenotazioni, i blocchi delle unità e le variazioni di prezzo entro 24 ore da qualsiasi modifica.
03 · Sub-areas
How they differ in practice
Quando uno sviluppatore rilascia una serie di attici alla rete di agenti, lo segnaliamo lo stesso giorno; quando un acquirente si ritira e un'unità al piano terra torna disponibile, notifichiamo il cliente successivo nella lista prima che l'unità venga resa pubblica. Non si tratta di accesso anticipato nel senso delle residenze brandizzate – Istán non ospita Fendi o Armani – ma è una gestione dell'inventario in tempo reale in un paese dove quattro sviluppi e una sessantina di unità costituiscono l'intero mercato. Il processo di acquisto rispecchia qualsiasi transazione off-plan sulla Costa del Sol: contratto di prenotazione, contratto di acquisto privato dal notaio, pagamenti a rate legati alle fasi costruttive e completamento con título de obra nueva. La differenza è la velocità. Poiché ogni progetto è già in costruzione, si passa dalla prenotazione al contratto privato notarizzato in due-quattro settimane, non in due-quattro mesi, e l'obbligo dello sviluppatore di raggiungere il completamento pratico entro 18 mesi è applicabile in base ai termini scritti in quel contratto privato.
04 · Roccabox
What we actually do for buyers
Roccabox non percepisce una commissione dall'acquirente – lo sviluppatore paga la nostra commissione al completamento – il che elimina l'incentivo a spingere inventario che non soddisfa i vostri criteri. Se avete bisogno di tre camere da letto, terrazze esposte a sud e un tetto di 750.000 €, vi diremo in una sola telefonata se Istán offre oggi quella combinazione o se dovreste aspettare che Benahavís rilasci la sua prossima fase. Il paese non è f</p>
Inventario a colpo d'occhio
Come si articolano i progetti di 5
L'acquisto sulla carta blocca il prezzo di oggi con depositi tutelati da garanzia bancaria. L'immobile pronto consegna offre certezza in cambio di un minor margine d'ingresso.
Today's Istán
€460k to €1.79M
5 developments · 1 sub-areas · verified 24 July 2026
Analisi della posizione
Dove Istán si colloca
Málaga airport
35min
50 km
Puerto Banús
8min
7 km
La Cañada shopping
6min
4 km
Mijas Pueblo
30min
28 km
Estepona
30min
32 km
Gibraltar
60min
75 km
Ronda
60min
65 km
Sierra Nevada ski
150min
175 km
Tutto l'anno
Istán clima, in numeri
341days
Giorni di sole/anno
31°C
Media max luglio
11°C
Media min gennaio
744mm
Precipitazioni annue
Guida per l'acquirente
Come funziona davvero l'acquisto di una nuova costruzione in Spagna
Reservation
Three-stage payment structure
Reservation deposit €5k–€20k holds the unit 15–30 days. Private contract (contrato de compraventa) signed within that window with 10% deposit transferred. On off-plan, deposits sit under mandatory bank guarantee. Completion 60+ days later, remainder paid at notary, title registered at Registro de la Propiedad.
Taxes & costs
Around 12–13% on top of price
10% IVA on the purchase price, 1.2% AJD stamp duty, ~1% legal fees plus IVA, notary and registry on a sliding scale, minimal Plusvalía at first sale. A €750k apartment lands around €90–97k in taxes and fees. Annual IBI thereafter is typically 0.4–1.1% of cadastral value.
Independent counsel
Engage your own lawyer
Never the developer's lawyer. Your counsel reviews the private contract, verifies building licences, confirms bank guarantees for off-plan deposits, and rejects unfavourable completion clauses. Roccabox introduces vetted Spanish property lawyers at no fee.
Mortgages for non-residents
60–70% LTV is the norm
Spanish banks lend up to 60–70% of the bank's valuation (not purchase price) to non-residents. Rates currently 3.5–5.5%. Need NIE, tax returns, bank statements. 4–8 weeks application to approval. Roccabox introduces non-resident mortgage brokers.
Snagging & handover
10-year structural guarantee
Snagging inspection one to three weeks pre-completion. Documented report binds the developer to remediation. Roccabox attends every snagging with our clients and photographs defects. Spanish law mandates a 10-year structural warranty and one year on finishes.
Solo a titolo indicativo. Si rivolga a un consulente indipendente e regolamentato per la Sua situazione. Roccabox La mette in contatto con avvocati spagnoli, broker ipotecari e consulenti per l'immigrazione selezionati.
9
anni sul territorio
Fondata nel 2017. Acquirenti da Regno Unito, Russia, Scandinavia e Medio Oriente.
5
Istán progetti attivi
Aggiornato ogni giorno, verificato su più fonti.
€0
commissioni a carico dell'acquirente
Il costruttore paga la nostra commissione al rogito.
Le domande più frequenti
domande degli acquirenti – Istán
I compratori extra-UE possono ancora utilizzare una proprietà spagnola per ottenere la residenza ora che la via del Golden Visa tramite immobili è stata chiusa?
La via di residenza per investitori legata all'acquisto di immobili è stata chiusa il 3 aprile 2025 con la Legge Organica 1/2025, il che significa che acquistare un immobile in Spagna, indipendentemente dal valore, non qualifica più un acquirente extra-UE per un permesso di soggiorno a fini di investimento. È ancora possibile acquistare immobili come non residente, mantenere il titolo, affittarli e visitare il paese con un visto turistico (90 giorni per ogni periodo di 180 giorni per la maggior parte dei cittadini extra-UE), ma la proprietà in sé non conferisce la residenza. Rimangono percorsi alternativi: il visto non lucrativo (richiede prova di reddito, nessun lavoro consentito), residenza basata sull'impiego (richiede uno sponsor datore di lavoro spagnolo), visto per imprenditori (richiede un piano aziendale approvato da ENISA) o Carta Blu UE (lavoratori altamente qualificati). Se la residenza è un requisito, consultare un avvocato specializzato in immigrazione prima di firmare qualsiasi contratto di acquisto. Roccabox non fornisce consulenza sull'immigrazione e non può prevedere se i percorsi alternativi di residenza si restringeranno ulteriormente nel 2025 o nel 2026.
Qual è la differenza pratica tra l'acquisto sulla carta a Istán rispetto all'attesa di un inventario pronto per essere abitato?
I nuovi sviluppi monitorati a Istán non contano unità completate a maggio 2025, tutto è in costruzione con completamento stimato tra il quarto trimestre 2025 e il secondo trimestre 2026. Acquistare sulla carta significa firmare un contratto privato, pagare a rate man mano che la costruzione avanza e attendere da 12 a 18 mesi per ricevere le chiavi. Il compromesso: si blocca il prezzo odierno (fascia da 460.000 € a 1,8 milioni €) e si evita il premio che i costruttori tipicamente aggiungono quando un progetto raggiunge il completamento pratico e diventa inventario pronto per l'occupazione. Le unità pronte per l'occupazione a Istán non esistono nel segmento dei nuovi sviluppi al momento, quindi l'alternativa è il mercato della rivendita – case di villaggio o ville più vecchie costruite prima del 2020, spesso da ristrutturare – oppure si aspetta che uno dei quattro progetti attuali venga completato e si spera che rimangano unità invendute. Storicamente, i costruttori sulla Costa del Sol aumentano i prezzi dell'8-15% tra la precostruzione e il completamento, il che significa che un appartamento sulla carta a 650.000 € oggi potrebbe essere quotato a 715.000 € quando sarà pronto per l'occupazione all'inizio del 2026.
Come funziona tipicamente il piano di deposito e pagamento a rate per i nuovi sviluppi in costruzione a Istán?
Una struttura standard: contratto di prenotazione con un deposito da 6.000 € a 10.000 €, rimborsabile se il vostro avvocato identifica difetti nel titolo o licenze mancanti.
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