Hvorfor denne guide eksisterer
Før du kan skrive under hos notaren på en ejendom på Costa del Sol, skal to administrative dele være på plads: et spansk skatteidentifikationsnummer for udlændinge (NIE) og en spansk bankkonto til at finansiere købet og betale driftsomkostninger. Ingen af delene er kompliceret i sig selv, men begge har bevægelige dele, der fanger købere. Denne guide forklarer, hvad hvert dokument er, hvordan man ansøger fra Spanien eller fra udlandet, hvilken papirarbejde man skal medbringe, realistiske tidslinjer, hvordan NIE adskiller sig fra TIE-opholdskort, og hvordan man effektivt opretter bank som ikke-bosiddende eller nyligt ankommet bosiddende.
Hvad NIE egentlig er
NIE (Número de Identidad de Extranjero) er et personligt skat- og identifikationsnummer udstedt af den spanske direktorat for politi til enhver ikke-spanier, der har økonomiske, faglige eller sociale forhold i Spanien. Det er ikke et opholdstilladelse. Det er ikke et visum. Det er et nummer, trykt på et A4-certifikat (the Certificado de NIE), og når det er udstedt, bliver det hos dig for livet.
Du har brug for en NIE til at:
- Skrive under på en ejendomskøbedokument (escritura) hos notaren.
- Betale ejendomsoverdragelsesskat (ITP) eller moms (IVA) plus stempelafgift (AJD).
- Registrere dig i jordregisteret.
- Åbne en ikke-bosiddende spansk bankkonto i de fleste filialer.
- Etablere forsyningskontrakter, IBI kommuneskat og gebyrer for ejersamfund.
Hver voksen på skødet har brug for sin egen NIE. Børn, der er opført på et skøde, har også brug for en.
NIE versus TIE: forveksle dem ikke
NIE er bare et nummer på et papircertifikat. TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) er et fysisk plastikkort udstedt til ikke-EU-borgere, der har fået opholdsrettighed, hvilket også omfatter britiske borgere efter Brexit. EU-borgere, der bor i Spanien, modtager et andet dokument: et grønt A4 eller kreditkort-størrelsesdokument Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, som også indeholder en NIE.
For et rent ejendomskøb uden opholdsintention er et selvstændigt NIE-certifikat det, du har brug for. Da den spanske Golden Visa-investorrute blev lukket den 3. april 2025 under organisk lov 1/2025, fører ejendomskøb ikke længere til nogen opholdsrettighed, så TIE er kun relevant, hvis du separat kvalificerer dig til et opholdsvisa såsom ikke-lukrativ visum, digitalt nomade-visum eller familiesammenføring.
Hvordan man ansøger om en NIE
Der er to praktiske ruter: i Spanien eller ved en spansk konsulat i dit hjemland. En tredje mulighed, som bruges af købere, der ikke kan rejse, er at give fuldmagt til en spansk advokat, som ansøger på dine vegne.
Rute 1: I Spanien, på en politistation
Du ansøger på en Comisaría de Policía Nacional med en Extranjería eller udlændingeafdeling. På Costa del Sol er de relevante kontorer typisk i Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga og Vélez-Málaga. Du har brug for:
- En booket aftale (cita previa) via den officielle sede electrónica i ministeriet for det indre. Pladser er knappe i sommeren og kan bookes uger i forvejen.
- Formular EX-15, udfyldt og underskrevet.
- Dit pas, plus en fotokopi af fotosiden.
- En kort skriftlig erklæring om årsagen til ansøgningen, navngivet ejendomskøbet, sælgeren og den omtrentlige pris. En underskrevet reservationskontrakt eller nota simple fra jordregisteret hjælper.
- Bevis for betaling af Tasa modelo 790-012, i øjeblikket omkring €9,84. Formularen downloades fra skattekontorets websted, udfyldes og betales derefter ved enhver spansk bank (personligt eller via netbank, hvis du har en spansk konto).
Hvis dokumentationen er fuldstændig, udstedes certifikatet ofte samme dag eller inden få arbejdsdage. I højsæsonen kan indsamling strække sig til en uge eller to.
Rute 2: Ved et spansk konsulat i udlandet
For britiske købere behandler de spanske konsulater i London, Manchester og Edinburgh NIE-ansøgninger. De påkrævede dokumenter afspejler listen for i Spanien: EX-15, pas plus kopi, erklæring om årsag og bevis for gebyrbetaling med konsulatets foretrukne metode (ofte bankoverførsel eller postordre i sterling-ækvivalent).
Tidslinjer varierer efter konsulat og sæson. Plan på fire til tolv uger. Nogle konsulater accepterer postansøgninger, andre kræver en personlig aftale. Kontroller det specifikke konsulats udgivne procedure, før du samler dokumentationen.
Rute 3: Fuldmagt
Hvis rejser er upraktisk, underskriver du en poder notarial (fuldmagt), der bemyndiger en spansk abogado til at ansøge om NIE på dine vegne. Fuldmagten kan underskrives:
- Før en spansk notarius, mens du er i Spanien.
- Før en notarius i dit hjemland, med en apostille i henhold til Haag-konventionen fra 1961, derefter oversat af en edsvoren (jurado) oversætter.
- Ved et spansk konsulat i udlandet.
En standard købsfuldmagt koster typisk €60-€150 i notargebyrer i Spanien, plus oversættelse, hvis den er underskrevet i udlandet. Den samme fuldmagt kan også bemyndige din advokat til at skrive under på købeskødet, åbne bankkontoen og arrangere forsyninger.
Oprettelse af en spansk bankkonto
Når NIE er i hånden (eller nogle gange parallelt, afhængigt af banken), er næste trin bank. Valget er mellem en ikke-bosiddendekonto (cuenta de no residente) og en bosiddendekonto (cuenta de residente). Produktet er lignende; dokumentationen og skatteklassificering adskiller sig.
Ikke-bosiddendekontier
For købere, der ikke bliver spanske skatteresidenter (under 183 dage om året i Spanien, ingen økonomiske interesser her), er dette den korrekte konto. For at åbne en, forventer du at give:
- Pas (original).
- NIE-certifikat.
- Certificado de no residencia udstedt af Policía Nacional, gyldigt i tre måneder. Mange banker vil få det på dine vegne for et gebyr på omkring €15-€25; nogle kræver, at du selv henter det.
- Bevis for adresse i udlandet (nyligt forsyningsfaktura eller bankudtog, ofte oversat).
- Bevis for indkomst eller kilden til midler: ansættelseskontrakt, lønsedler, pensionsudtog eller revisors brev for selvstændige. Banker anvender anti-hvidvaskning-regler strengt på indgående købsmidler.
Ikke-bosiddendesertifikatet skal fornyes hvert andet år, hvis banken kræver løbende bevis. De fleste Costa del Sol-filialer i Marbella, Estepona og de omkringliggende byer har dedikerede internationale skranker med engelsktalende personale.
Bosiddendekontier
Hvis du er flyttet til Spanien, registreret på padrón på rådhuset, og fået enten et grønt EU-registreringscertifikat eller en TIE, åbner du en bosiddendekonto. Fordelene er lavere vedligeholdelsesgebyrer, bredere produktadgang (realkreditlån på bosiddendevilkår, investeringsprodukter) og enklere skattebehandling. Skift fra ikke-bosiddende til bosiddendestatus hos samme bank kræver normalt kun den nye dokumentation, ikke en helt ny konto.
Gebyrer og vedligeholdelse
Vedligeholdelse af ikke-bosiddendekonto koster typisk €60-€240 pr. år, ofte opkrævet kvartalsvis eller halvårligt. Kortgebyrer, overførselsgebyrer og minimumsaldoafkald varierer meget. Spørg skriftligt efter det fulde gebyrskema (folleto de tarifas) før du underskriver. Nogle banker giver afkald på vedligeholdelse, hvis du direkte trækker en spansk forsyning eller holder en minimumssaldo.
Internationale indgående SEPA-overførsler i euro er normalt gratis eller billige. Indgående overførsler fra Storbritannien i sterling vil medføre en valutamargin fra enten den afsendende bank eller en valutamægler; for et køb af enhver størrelse slår en specialiseret valutamægler normalt high street-kurser med 1-3% af det overførte beløb.
Hvorfor du har brug for en spansk konto overhovedet
Det er teknisk muligt at co
```Ofte stillede
Can I buy a property in Spain without an NIE?
No. The notary will not authorise the escritura without an NIE for every adult on the title, and the Land Registry will not register a deed without it. The NIE is also required to settle property transfer tax (ITP) or VAT plus stamp duty, which must be paid before registration. Children listed on a deed also need their own NIE. The only workaround for a buyer who cannot attend in person is to grant a power of attorney to a lawyer, who then applies for the NIE on your behalf before completion. Plan the NIE early in the buying timeline, not in the final week.
How long does it take to get an NIE on the Costa del Sol?
It depends on the route and the season. Applying in person at a police station in Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga or Vélez-Málaga, with a complete file, often produces the certificate the same day or within a few working days. In summer, appointment availability (cita previa) is the bottleneck and slots can be booked weeks ahead. At Spanish consulates abroad, typical processing is four to twelve weeks. If a lawyer applies under a power of attorney, allow two to four weeks once the POA is in their hands. Build slack into the purchase timeline accordingly.
Does buying a property in Spain still give me residence rights?
No. The Spanish Golden Visa investor route, which previously granted residence to buyers of property worth €500,000 or more, was abolished on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Buying a Costa del Sol property in itself no longer leads to any residence permit. If you want to live in Spain, you need to qualify separately under another route such as the non-lucrative visa, the digital nomad visa, work authorisation or family reunification. The NIE you obtain as a buyer is only a tax identification number, not a residence document. Take specific immigration advice if residence is part of your plan.
What is the difference between an NIE and a TIE?
The NIE is a tax identification number printed on an A4 certificate, issued to any foreigner with economic, professional or social dealings in Spain. It is not proof of residence. The TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) is a physical plastic card issued to non-EU nationals who have already been granted a residence authorisation, including post-Brexit British residents. EU nationals who reside in Spain instead receive a green registration certificate that also contains an NIE. For a pure property purchase with no residence intention, a standalone NIE certificate is all that is required.
Can I open a Spanish bank account before I get my NIE?
Sometimes, but it is increasingly rare. Some Costa del Sol branches with international desks will open a non-resident account on the passport alone and request the NIE within a short window, often 30 days. Most banks now ask for the NIE upfront, together with the certificado de no residencia, proof of address abroad and source-of-funds evidence. The cleaner sequence is NIE first, then account. If you are working under a power of attorney, your lawyer can usually open the account at the same time as applying for the NIE, using the same POA.
What does a non-resident Spanish bank account cost to run?
Maintenance typically runs €60 to €240 per year, often billed quarterly or semi-annually. Debit card fees, transfer fees and minimum balance terms vary by bank. Some banks waive maintenance if you direct-debit a Spanish utility, hold a minimum balance, or bundle products. The non-residence certificate, which most banks require, costs around €15-€25 if the bank obtains it for you, and must be renewed roughly every two years. Always ask for the full written fee schedule (folleto de tarifas) before signing. Costs are negotiable for larger balances, particularly at branches with dedicated international desks.
Should I transfer purchase funds through my bank or a currency broker?
For a property purchase of any meaningful size, a specialist FX broker generally beats high street bank rates by roughly 1-3% of the transferred amount, which on a €500,000 purchase can mean €5,000-€15,000 saved versus the bank's retail FX margin. Brokers also offer forward contracts to lock in a rate between reservation and completion, which protects the budget from currency swings during a three-to-six-month buying timeline. Incoming SEPA euro transfers into your Spanish account are usually free or low cost. The key is to convert sterling (or other currency) to euro outside the Spanish bank, then send euro in.
Can I use a power of attorney for the whole purchase?
Yes, and many remote buyers do. A properly drafted poder notarial can empower a Spanish lawyer to apply for your NIE, open the bank account, sign the reservation and private purchase contracts, sign the escritura at the notary, pay taxes, register the deed and arrange utilities. The POA can be signed before a Spanish notary, before a notary in your home country with a Hague apostille and a sworn translation, or at a Spanish consulate. Notary fees in Spain run roughly €60-€150. Take independent legal advice on the scope of the POA, since a broad POA gives significant authority over your assets.
Do I need to renew my NIE or the non-residence certificate?
The NIE number itself is permanent and stays with you for life. The paper certificate, however, is sometimes treated by banks and other institutions as valid for three months from issue for the specific transaction at hand. The number does not expire. The certificado de no residencia, by contrast, is a separate document with a three-month validity for opening accounts, and banks typically require it to be refreshed every two years if you remain a non-resident customer. If you later become a Spanish tax resident, you switch the account classification to resident rather than reapplying for a new NIE.
Legal notice
Bank- og immigrationsprocedurer ændrer sig. Bekræft aktuelle dokumentationskrav hos konsulatet, politistationen eller banken på ansøgningstidspunktet.
Tal med Roccabox
Vores team i Marbella svarer på ni sprog, typisk inden for få minutter. WhatsApp er hurtigst; formularen er mest detaljeret.