Wahl deiner spanischen Küste: Ein Vergleich für Käufer 2026
Dieser Leitfaden vergleicht die drei am meisten gekauften spanischen Küstenregionen für internationale Immobilienkäufer im Jahr 2026: die Costa del Sol auf dem andalusischen Festland, die Balearen und die Kanarischen Inseln. Wir bewerten Konnektivität, Klima, Preisklassen, Regionssteuern, Planungsrealitäten, Mietrenditen, Demografie, Gesundheitswesen, Schulen und Lebensstil. Das Ziel ist nicht, einen Gewinner zu küren. Jede Küste eignet sich für ein anderes Käuferprofil, und die richtige Antwort hängt davon ab, wie oft du anreisen wirst, was du dir von deinen Wochen vor Ort erhoffst und wie du die Immobilie nutzen möchtest. Wir schließen mit einem Rahmen ab, den du auf deine eigenen Umstände anwenden kannst.
Konnektivität und Flugverkehrseinzugsgebiet
Der Flughafen Málaga-Costa del Sol (AGP) verarbeitete 2024 etwa 25 Millionen Passagiere und betreibt ganzjährig direkte Verbindungen zu etwa 150 Zielen, darunter mehr als 25 britische Flughäfen. Das Einzugsgebiet entlang der Küste erstreckt sich von Nerja östlich der Stadt bis Sotogrande im Westen, wobei sich die meisten Ferienorte in einer 30-90-minütigen Fahrt befinden. Entscheidend ist, dass das Streckennetz auch in den Wintermonaten dicht bleibt, was für Eigentümer von Zweitwohnungen wichtig ist, die zwischen November und März für lange Wochenenden anreisen.
Palma de Mallorca (PMI) verzeichnet in den rohen Sommerzahlen höhere Passagierzahlen mit Spitzenwerten über 33 Millionen Passagiere jährlich, aber der Winterfahrplan wird deutlich dünner. Viele britische und nordeuropäische Routen werden zwischen November und März unterbrochen oder auf eine oder zwei wöchentliche Verbindungen reduziert. Ibiza (IBZ) und Menorca (MAH) sind noch stärker saisonal geprägt.
Der Kanarenarchipel wird hauptsächlich von Teneriffa Süd (TFS), Teneriffa Nord (TFN) und Gran Canaria (LPA) bedient. Der kombinierte Jahresverkehr übersteigt 35 Millionen. Der Fahrplan bleibt das ganze Jahr über stark, da die Inseln als Winter-Sonnenziel fungieren, aber die Flugzeiten vom Vereinigten Königreich betragen 4-4,5 Stunden im Vergleich zu 2,5-3 Stunden nach Málaga oder Palma, und Verbindungen von kontinentalen Drehkreuzen sind länger.
- Bester ganzjähriger Zugang von Großbritannien und Nordeuropa: Málaga
- Beste Sommerrouten-Dichte: Palma
- Beste Winter-Sonnenkonnektivität: Kanaren, mit einem längeren Flug
Klimaprofile
Die Costa del Sol verzeichnet etwa 320 Sonnentage pro Jahr, mit Januar-Tageshöchsttemperaturen von 16-18°C und Juli-Höchsttemperaturen um 30°C. Die Meerestemperaturen erreichen im August ihren Höhepunkt bei 23°C und fallen im Februar auf 15-16°C. Mikroklimate sind wichtig: Der westliche Abschnitt von Estepona bis Sotogrande ist tendenziell um ein bis zwei Grad kühler und windiger als die geschützte Bucht von Marbella.
Die Balearen haben einen ausgeprägteren Saisonwechsel. Die Januar-Höchsttemperaturen in Palma liegen um 15°C und die Juli-Höchsttemperaturen über 31°C, mit kühleren und feuchteren Wintern als auf dem südlichen Festland und einer echten Nebensaison, in der viele Küstendörfer verlangsamt werden. Strand- und Bootsleben sind deutlich sommerlastig, ungefähr von Mai bis Oktober.
Die Kanaren sind subtropisch. Die Südküste Teneriffas und die Südseite Gran Canarias verzeichnen Januar-Höchsttemperaturen von 21-22°C und Juli-Höchsttemperaturen um 28°C, wobei die Meerestemperaturen selten unter 19°C fallen. Passat-Winde moderieren die Sommerhitze. Mikroklimate innerhalb einer einzelnen Insel können dramatisch variieren: Der Norden Teneriffas ist grüner und feuchter als der trockene Süden.
Immobilienpreisklassen
Die folgenden Zahlen sind orientierunggebende Mediane aus 2024-2025 von öffentlichen spanischen Portalen und notariellen Daten. Behandle sie als Orientierungshilfe, nicht als Bewertung.
- Costa del Sol: Regionalmedian um €3.000-€3.500/m². Marbellas Golden Mile und Sierra Blanca werden regelmäßig zu €8.000-€15.000/m² gehandelt, mit erstklassigen Strandgrundstücken über €20.000/m². Estepona und Mijas Costa bieten €3.500-€5.500/m² für moderne Küstenprodukte.
- Balearen: Regionalmedian ist der höchste in Spanien, um €4.200-€4.500/m². Prime Mallorca (Son Vida, Deià, Puerto Andratx) wird zu €8.000-€14.000/m² gehandelt. Ibizas beste Westküste und Es Cubells übersteigen €12.000/m². Menorca bleibt vergleichsweise milder bei €3.500-€5.500/m² für hochwertige Küstenhäuser.
- Kanaren: Regionalmedian um €2.000-€2.400/m², das niedrigste der drei. Prime Teneriffa (Abama, Costa Adeje-Strandlage) erreicht €5.000-€7.000/m². Gran Canarias Meloneras und Tauro liegen bei €3.500-€5.000/m² für Resort-Qualitätsbestände.
In groben Zügen fordern die Balearen die höchsten Einstiegs- und Premiumpreise, die Costa del Sol befindet sich im mittleren bis Premium-Bereich mit dem tiefsten internationalen Wiederverkaufsmarkt, und die Kanaren bieten die niedrigsten Kosten pro Quadratmeter in jeder Preisklasse.
Steuerlandschaft und Übertragungskosten
Die spanische Grunderwerbsteuer variiert je nach Region und wird auf nationale Vorschriften aufgelegt. Die folgenden Zahlen sind zum Zeitpunkt des Schreibens aktuell und sollten mit einem spanischen asesor fiscal bestätigt werden, bevor du dich verpflichtest.
- Andalusien (Costa del Sol): ITP (Wiederverkaufsübertragungssteuer) beträgt pauschal 7%. Neubaukäufe ziehen 10% IVA plus 1,2% AJD an. Andalusien schaffte die regionale Vermögenssteuer 2022 ab, obwohl die staatliche Solidaritätssteuer auf große Nettovermögen weiterhin angewendet werden kann.
- Balearische Inseln: ITP ist gestaffelt und beträgt 8% auf die ersten €400.000 bis zu 13% auf Beträge über €2 Millionen, mit Zwischenstufen. Neubau: 10% IVA plus 1,5% AJD. Die Vermögenssteuer gilt nach dem regionalen Plan.
- Kanarische Inseln: ITP beträgt 6,5% auf die meisten Wiederverkäufe. Die Inseln liegen außerhalb der standardmäßigen spanischen Mehrwertsteuer und wenden stattdessen IGIC mit 7% auf Neubauten an, mit AJD bei 1%. Dies ist eines der kauferfreundlichsten Transaktionsregime in Spanien.
Beachte, dass die Golden Visa-Investorenroute am 3. April 2025 unter dem Organgesetz 1/2025 geschlossen wurde. Der Kauf von Eigentum in einer spanischen Region verleiht keine Aufenthaltsrechte mehr. Nicht-EU-Käufer, die eine Aufenthaltserlaubnis benötigen, sollten einen abogado zur Non-Lucrative-Visa, Digital-Nomad-Visa oder anderen Routen konsultieren, keine davon erfordern einen Eigentumskauf.
Planung, Genehmigung und Mietregeln
Hier unterscheiden sich die drei Regionen erheblich, und hier entsteht tendenziell Käuferbedauern.
Andalusien betreibt eine relativ permissive Planungsumgebung für rechtlich als städtisch klassifizierte Flächen, obwohl Küstenbausetbacks unter der Ley de Costas und eine kürzliche Verschärfung der Touristenlizenzen in Málaga-Stadt und Teilen von Marbella Aufmerksamkeit verdienen. Touristenleihlizenzen (VFT) sind in den meisten Gemeinden erhältlich, wobei die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft jetzt in vielen Apartmentblöcken eine praktische Barriere darstellt.
Die Balearen haben sich deutlich verschärft. Mallorca, Ibiza und Formentera betreiben Obergrenzen für Touristenleihplätze, und in vielen Gebieten sind neue Lizenzen praktisch nicht verfügbar. Der Kauf mit der Annahme, dass du eine Immobilie in Kurzzeitmieteinnahmen umwandeln kannst, ist ohne bestätigte, übertragbare Lizenzstatus riskant. Überprüfe die Lizenz schriftlich, bevor du unterzeichnest.
Die Kanaren betreiben das VV-Regime (vivienda vacacional), das in den Jahren 2024-2025 Gegenstand bedeutender regionaler Reformen war. Neue Regeln beschränken Kurzzeitmietaktivitäten in Wohngebäuden und gewähren Gemeinschaften größere Vetorechte. Einige Gemeinden haben Moratoria eingeführt. Wiederum solltest du den spezifischen Status jeder Immobilie und die Statuten der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes überprüfen.
Mietrendite-Dynamik
Die Bruttokopfrenditen vor Steuern und Kosten betragen in den 2024-2025-Daten ungefähr folgende Werte:
- Costa del Sol: 4-6% Brutto bei Langzeitmiete; 5-8% Brutto bei genehmigter Kurzzeitleihe in Prime-Tourismusknoten. Zwölf-Monats-Auslastung ist realistisch in Marbella, Estepona und Fuengirola angesichts des ganzjährigen Klimas.
- Balearen: 3-5% Brutto bei Langzeitmiete; 6-9% Brutto bei genehmigter Kurzzeitleihe, konzentriert auf ein 4-5-Monats-Sommerfenster. Die Renditen sehen in der Saison hoch aus, aber das Betriebsjahr ist komprimiert.
- Kanaren: 5-7% Brutto bei Langzeitmiete; 6-9% Brutto bei genehmigter Kurzzeitleihe, mit der stärksten Winterauslastung in Spanien. Die niedrigere Akquisitionskosten heben die Renditen mechanisch an.
Häufig gefragt
Which Spanish coast has the best winter flight connectivity from the UK?
The Costa del Sol offers the strongest year-round UK access, with Málaga Airport maintaining dense winter schedules to more than 25 UK airports. The Canaries also keep strong winter routes as a sun destination, though flights run 4-4.5 hours versus 2.5-3 hours to Málaga. The Balearics thin sharply between November and March, with many routes pausing or dropping to one or two weekly frequencies.
Where is property cheapest per square metre across the three regions?
The Canary Islands show the lowest regional median at roughly €2,000-€2,400/m² in 2024-2025 data, below the Costa del Sol's €3,000-€3,500/m² and well under the Balearics' €4,200-€4,500/m². Prime tiers follow the same pattern: prime Canaries reach €5,000-€7,000/m², Costa del Sol prime spans €8,000-€15,000/m², and prime Balearic locations exceed €12,000-€14,000/m².
How do purchase taxes compare between Andalusia, the Balearics and the Canaries?
Andalusia applies a flat 7% ITP on resales and 10% IVA plus 1.2% AJD on new-builds. The Balearics use tiered ITP from 8% up to 13% on portions above €2 million, with 10% IVA plus 1.5% AJD on new-builds. The Canaries charge 6.5% ITP on most resales and 7% IGIC plus 1% AJD on new-builds, making them the most buyer-friendly transactional regime. Confirm current rates with a Spanish asesor fiscal.
Can I still get Spanish residency by buying property?
No. The Golden Visa investor route closed on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Property purchase in any Spanish region no longer confers residency rights. Non-EU buyers needing residency should speak to a Spanish abogado about alternatives such as the non-lucrative visa or digital nomad visa, none of which require property purchase. EU citizens retain freedom of movement and do not need a visa route to own or live in Spain.
Which region offers the best short-let rental yields?
On headline numbers, the Balearics and Canaries both reach 6-9% gross on licensed short-let, while the Costa del Sol sits at 5-8%. However, Balearic income is compressed into a 4-5 month summer window, whereas the Canaries deliver the strongest winter occupancy in Spain and Costa del Sol supports near year-round letting. Lower Canary acquisition costs also lift yields mechanically. Verify licence status before underwriting any short-let assumption.
How strict are short-let licensing rules in each region?
The Balearics are the strictest: Mallorca, Ibiza and Formentera cap tourist places and new licences are often unavailable. The Canaries reformed the VV regime in 2024-2025, restricting short-lets in residential buildings and strengthening community veto rights. Andalusia remains relatively permissive though Málaga city and parts of Marbella have tightened, and community-of-owners consent is now a practical barrier in many blocks. Always verify transferable licence status in writing.
Which coast has the most stable year-round climate?
The Canaries are subtropical, with January highs of 21-22°C and July highs around 28°C, moderated by trade winds. The Costa del Sol records around 320 sunny days annually but cooler winter highs of 16-18°C. The Balearics show the sharpest seasonal swing, with cool wet winters and a true off-season. For year-round outdoor living and winter sea swimming, the Canaries lead clearly.
Does wealth tax apply differently across the three regions?
Yes. Andalusia abolished its regional wealth tax in 2022, though the state-level solidarity tax on large net worths can still apply to high-value holdings. The Balearics apply wealth tax under the regional schedule on net assets above the relevant threshold. The Canaries also apply wealth tax regionally. Rules and thresholds change frequently, so confirm current treatment of your specific net worth position with a Spanish asesor fiscal before purchase.
Which region suits a buyer who wants a true second home rather than an investment?
The answer depends on flight access and how often you'll visit. The Costa del Sol works best for buyers flying in monthly or for winter long weekends, given dense year-round routes and short flight times. The Balearics suit summer-heavy use patterns. The Canaries reward buyers prioritising winter escape and willing to accept a longer flight. Match the catchment and seasonality to your realistic usage calendar, not an idealised one.
Legal notice
Preis- und Steuerdaten ändern sich schnell. Überprüfen Sie aktuelle Zahlen immer mit regionalen Quellen zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung.
Mit Roccabox sprechen
Unser Team in Marbella antwortet in neun Sprachen, meist innerhalb von Minuten. WhatsApp ist der schnellste Kanal; das Formular ist am ausführlichsten.