Absicherung von Anzahlungen beim Kauf von Immobilien in der Planungsphase in Spanien: das Sicherheitsnetz des Käufers
Der Kauf einer Immobilie vom Plan an der Costa del Sol bedeutet, echtes Geld für etwas zu bezahlen, das noch nicht existiert. Das spanische Recht nimmt dieses Risiko ernst und verpflichtet Bauträger, jeden Euro, den ein Käufer vor der Fertigstellung zahlt, zweckgebunden zu verwahren. Dieser Leitfaden erläutert, wie Ratenzahlungen gemäß Gesetz 38/1999 (LOE) und Gesetz 20/2015 rechtlich geschützt sind, was eine Bankbürgschaft tatsächlich bewirkt, wie man ihre Echtheit überprüft, welche drei Verträge nacheinander unterzeichnet werden und welche vertraglichen Instrumente Sie schützen, wenn die Übergabe sich verzögert. Das Ziel ist die Stärkung der Käuferposition: zu wissen, worauf man bestehen muss, was zu überprüfen ist und wann man zurücktreten sollte.
Das rechtliche Fundament: Gesetz 38/1999 und Gesetz 20/2015
Spaniens Rahmen für Anzahlungen bei Kaufverträgen in der Planungsphase stützt sich auf zwei Gesetze, die zusammenwirken. Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) legt das Regime für Bauqualität und Haftung fest. Ihre Zusatzbestimmung Eins, neu gefasst durch Ley 20/2015, regelt den Schutz von Anzahlungen beim Kauf von Immobilien in der Planungsphase.
Das Prinzip ist einfach. Ab dem Moment, in dem ein Käufer einen Betrag für eine im Bau befindliche Immobilie zahlt, muss der Bauträger:
- Diese Gelder auf einem gesonderten Sonderkonto bei einem spanischen Kreditinstitut halten, getrennt von den allgemeinen Konten des Unternehmens.
- Diese Gelder ausschließlich für den Bau des betreffenden Projekts verwenden.
- Eine individuelle Bürgschaft bereitstellen, die die Anzahlung jedes Käufers zuzüglich gesetzlicher Zinsen abdeckt, in Form einer Bankbürgschaft (aval bancario) oder einer Versicherungsgarantie (seguro de caución).
Die Bürgschaft muss alle auf Rechnung gezahlten Beträge zuzüglich Zinsen zum gesetzlichen Satz ab dem Datum jeder Zahlung bis zur Rückerstattung abdecken. Ohne sie verstößt der Bauträger gegen das Gesetz, und Käufer haben das Recht, die Rückzahlung zu verlangen.
Aval bancario vs. seguro de caución
Zwei Instrumente erfüllen die gesetzlichen Anforderungen, und aus Käuferperspektive funktionieren sie ähnlich.
Aval bancario
Eine Bank stellt eine schriftliche Bürgschaft aus, in der der Käufer als Begünstigter benannt wird, und verpflichtet sich, die hinterlegten Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückzuzahlen, wenn der Bauträger die vereinbarten Bedingungen nicht erfüllt. Die Bank berechnet dem Bauträger hierfür eine Provision. Der Käufer erhält ein certificado de aval individual, das die Immobilie, den gesicherten Betrag und die Bedingungen für die Inanspruchnahme ausweist.
Seguro de caución
Eine Versicherungsgesellschaft stellt eine Garantie mit identischer wirtschaftlicher Wirkung aus. Der Käufer ist der versicherte Begünstigte, der Bauträger ist der Versicherungsnehmer, und der Versicherer zahlt bei denselben Auslöseereignissen aus.
Aus Risikogesichtspunkten kommt es auf die Zahlungsfähigkeit des Bürgen und die Klarheit der Bescheinigung an. Beide Instrumente werden von spanischen Gerichten und dem Grundbuchamt anerkannt.
Das certificado de aval: Was zu verlangen und was zu lesen ist
Die individuelle Bescheinigung ist Ihr Nachweis. Eine Reservierungsquittung oder eine Klausel im privaten Vertrag reicht nicht aus. Sie sollten ein physisches Dokument auf dem Briefpapier des Bürgen erhalten, das mindestens Folgendes enthält:
- Identifikation des Bürgen (Bank oder Versicherungsgesellschaft) mit Steuernummer.
- Identifikation des Bauträgers als Hauptschuldner.
- Ihren vollständigen Namen und Pass oder NIE als Begünstigter.
- Die spezifische Wohneinheit, den Stellplatz und den Kellerraum mit ihren Grundbuchreferenzen.
Häufig gefragt
What happens if the promoter goes bankrupt before my off-plan home is delivered?
If the promoter enters insolvency or liquidation before delivery, you call on the individual guarantee issued under Law 38/1999. The bank or insurer must refund all sums you have paid into the special account, plus legal interest from the date of each payment. Your lawyer typically sends a burofax notifying resolution of the contract and demanding payment from the guarantor within the statutory window. Because the guarantee is a separate obligation of the bank or insurer, the promoter's insolvency does not affect your right to recover. This is precisely the scenario the 2015 reform was designed to cover. Specialist legal advice is essential to execute the guarantee correctly.
Is a clause in the private contract saying my deposit is protected enough?
No. A clause in the contrato privado de compraventa stating that deposits are protected has no independent legal effect if no actual guarantee instrument has been issued. The law requires an individual certificate of bank guarantee (aval bancario) or insurance bond (seguro de caución) on the guarantor's letterhead, naming you as beneficiary, identifying the specific dwelling, and citing Law 38/1999 as amended by Law 20/2015. Without that physical document, you have a contractual promise but not the statutory protection. Insist on receiving the certificate at or before the first stage payment, and verify it directly with the issuing institution.
What is the difference between an aval bancario and a seguro de caución?
Both instruments satisfy the same legal obligation and produce the same economic outcome for the buyer. An aval bancario is issued by a Spanish bank, which undertakes to repay your deposits plus legal interest if the promoter fails to deliver. A seguro de caución is issued by an insurance company under a bond, with identical triggers and payout terms. From a buyer's perspective the practical difference is the solvency and reputation of the guarantor. Both are accepted by Spanish courts and the Land Registry. Read the certificate carefully in either case, and verify issuance directly with the institution rather than relying on the promoter.
Do reservation deposits paid before signing the CPV enjoy the same protection?
Strictly speaking, Law 20/2015 protections attach from the moment any sum is paid towards an off-plan dwelling, which includes reservation deposits. In practice, however, many promoters do not issue an individual guarantee for the small reservation amount, treating it as a pre-contractual payment. To protect yourself, the contrato de reserva should state that the deposit is refundable if due diligence reveals title, licensing or guarantee defects, and that no further payments will be due until an individual certificate is delivered. Keeping the reservation modest, typically €6,000 to €15,000 on Costa del Sol units, limits exposure during the verification window.
How do I verify that a bank guarantee certificate is genuine?
Three steps. First, contact the issuing bank or insurer directly using contact details you obtain independently, not from the promoter. Quote the certificate reference and ask them to confirm issuance, validity and the secured amount. Second, ask your abogado to inspect any póliza colectiva or master policy and verify your individual certificate is registered against it. Third, confirm that the special account number named in the certificate matches the account into which you will wire funds, because payments into any other account fall outside the guarantee. Each new stage payment should be reflected in an updated or supplementary certificate covering the increased total.
What is a Licencia de Primera Ocupación and why does it matter for off-plan delivery?
The Licencia de Primera Ocupación is the municipal first occupation licence confirming the completed building matches the approved project and is fit for habitation. Without it, the property cannot legally be occupied or connected to utility supplies. For off-plan deposit protection purposes, its absence on the agreed delivery date is treated as failure to deliver, even if the keys are physically available. This entitles the buyer to resolve the contract and call the guarantee for refund of all sums paid plus legal interest. Always require the licence as a condition precedent to signing the escritura and paying the balance.
Can I refuse to complete if the delivered property has defects?
It depends on the nature of the defects. Substantial defects that render the property unfit for its intended use, or that depart materially from the agreed specifications and plans, can justify resolution of the contract and execution of the guarantee. Minor cosmetic snags do not. The distinction is fact-specific and often contested, so document everything with photographs, a written snagging list, and ideally an independent surveyor's report before refusing completion. Your lawyer will advise whether the defects meet the legal threshold. In borderline cases, completing under written reservation of rights may preserve remedies without forfeiting the purchase.
What interest am I entitled to if the guarantee is called?
Under Law 38/1999 as amended, the guarantee covers all sums paid on account plus interest at the legal rate (interés legal del dinero), calculated from the date of each individual payment until refund. The legal rate is set annually in the Spanish state budget and is generally lower than commercial rates but meaningful over the multi-year span of an off-plan project. The certificate should expressly state that interest is covered. If a guarantor disputes interest, Spanish case law on Law 20/2015 has consistently confirmed the buyer's entitlement. Litigation may add procedural interest and costs, depending on the outcome.
When does the bank guarantee expire?
The guarantee remains in force until the protected event occurs, which is delivery of the property with a valid Licencia de Primera Ocupación and signature of the escritura pública. At that point ownership transfers, the buyer takes possession, and the guarantee is cancelled because its purpose has been fulfilled. If delivery is delayed beyond the contractual date, the guarantee continues to cover the buyer's deposits until either delivery occurs or the buyer resolves the contract and claims a refund. Never accept a certificate with a fixed expiry date earlier than the agreed delivery date, and verify the expiry clause carefully before paying.
Legal notice
Die Vertragsbedingungen für Immobilien vom Reißbrett variieren stark. Beauftragen Sie immer einen unabhängigen spanischen Anwalt, um den CPV zu prüfen, bevor Sie mehr als eine kleine Reservierungsgebühr zahlen.
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