Obra Nueva
en Istán

La vía de la Golden Visa española vinculada a la inversión inmobiliaria se cerró el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Los compradores de fuera de la UE que completen una compra en Istán con posterioridad a esa fecha no adquieren ningún derecho de residencia a través de la operación. Las opciones de residencia para los nacionales de fuera de la UE dependen ahora de otras categorías de visado, incluido el visado no lucrativo o el visado de nómada digital, cada uno con requisitos de ingresos y administrativos independientes. Los compradores que busquen la residencia deben obtener asesoramiento específico en materia de inmigración de un abogado cualificado antes de tomar cualquier decisión de compra sobre esa base.

Las unidades terminadas permiten la inspección física antes de que se produzca ningún desembolso, no conllevan riesgo de construcción y transmiten la titularidad en una única cita notarial. El precio de compra íntegro más los costes de adquisición debe estar disponible de inmediato. Las unidades en fase de construcción reparten el desembolso de capital a lo largo de los hitos de obra, pero el comprador asume el riesgo de que el plazo se prolongue, de que los costes de materiales afecten a la calidad o, en un escenario de tensión, de que el promotor encuentre dificultades. La legislación española exige que los pagos por fases sobre propiedad off-plan estén cubiertos por aval bancario o seguro, lo que constituye una protección material pero no un sustituto de la diligencia debida sobre el promotor y el proyecto.

En primer lugar se abona un depósito de reserva, por lo general de entre 6.000 € y 20.000 €, que retiene el precio. En un plazo de dos a cuatro semanas se firma el Contrato Privado de Compraventa y el comprador paga hasta el diez por ciento del precio total, incluida la reserva. En los proyectos en fase de construcción, se desembolsan tramos adicionales en los hitos de obra acordados, y el saldo final del sesenta al setenta por ciento se paga en la completion notarial. Las promociones terminadas requieren el noventa por ciento restante ante notario. Todos los calendarios de pago son específicos de cada proyecto y deben revisarse con un abogado independiente antes de firmar.

Las cinco promociones actualmente registradas se sitúan dentro o en el entorno inmediato del núcleo de Istán y su terreno de ladera circundante, de modo que no existe una diferenciación de subzonas independiente como sí ocurre en municipios de mayor tamaño. Las variables relevantes son el tiempo de trayecto en coche a Marbella y Puerto Banús, que oscila entre unos ocho y quince minutos según la ubicación concreta de la parcela, la orientación de las vistas hacia el embalse o la sierra, la escala de la comunidad y la estructura de fees asociada, y la calidad del acceso por carretera. Los compradores que priorizan el uso como residencia principal tienden a valorar la infraestructura viaria y la proximidad a los servicios con más peso que los compradores que buscan una ocupación a tiempo parcial.

La propiedad residencial de new-build en Andalucía está sujeta al IVA al diez por ciento del precio de compra declarado. El impuesto de AJD se aplica al 1,2 por ciento en Andalucía. Los honorarios notariales varían según la complejidad de la escritura. Los honorarios legales independientes representan por lo general del uno al dos por ciento del precio de compra. Una hipótesis de trabajo del trece al catorce por ciento por encima del precio de compra de referencia es una cifra presupuestaria razonable para los costes de adquisición. Los compradores deben obtener una estimación de costes específica de su abogado designado en una fase temprana del proceso, ya que las circunstancias individuales y la estructura de la operación pueden afectar al total.

Las entidades españolas sí ofrecen productos hipotecarios a los compradores no residentes, pero las condiciones difieren de las del préstamo a residentes. Los ratios de financiación se limitan habitualmente al sesenta o setenta por ciento del valor de tasación en lugar del precio de compra, y los requisitos documentales son más extensos, incluidas pruebas certificadas de ingresos y declaraciones fiscales del país de residencia del comprador. Los plazos de aprobación son más largos que para los solicitantes residentes. Los compradores que dependan de financiación hipotecaria deben iniciar las conversaciones con las entidades al mismo tiempo que la búsqueda de propiedad, y no después de reservar una unidad, para evitar conflictos en los plazos de los pagos por fases.