Выбор испанского побережья: сравнение для покупателей в 2026 году
Это руководство сравнивает три наиболее популярных испанских прибрежных региона для иностранных покупателей недвижимости в 2026 году: Коста-дель-Сол на andalusian mainland, Балеарские острова и Канарские острова. Мы взвешиваем связность, климат, ценовые диапазоны, региональные налоги, реальность планирования, доходность от сдачи в аренду, демографию, здравоохранение, школы и образ жизни. Цель состоит не в том, чтобы назвать победителя. Каждое побережье подходит для разных типов покупателей, и правильный ответ зависит от того, как часто вы будете летать, что ��ы хотите от своих недель на месте и как вы собираетесь использовать недвижимость. Завершаем мы рамками соответствия, которые вы можете применить к своей ситуации.
Связность и зоны охвата полётов
Аэропорт Малага-Коста-дель-Сол (AGP) обработал примерно 25 миллионов пассажиров в 2024 году и обслуживает прямые маршруты примерно в 150 пункт назначения круглый год, включая более 25 аэропортов Великобритании. Зона охвата вдоль побережья простирается от Нерхи к востоку от города до Сотогранде на западе, при этом большинство курортных зон находятся в 30-90 минутах езды. Главное, что сеть маршрутов остаётся плотной в зимние месяцы, что важно для владельцев второго дома, летящих на длинные выходные с ноября по март.
Пальма-де-Майорка (PMI) более загруженная в летние месяцы, с пиками свыше 33 миллионов пассажиров в год, но её зимнее расписание значительно сокращается. Многие маршруты из Великобритании и северной Европы приостанавливаются или сокращаются до одной-двух рейсов в неделю с ноября по март. Ибица (IBZ) и Менорка (MAH) ещё более сезонны.
Канарский архипелаг обслуживается в основном аэропортами Тенерифе Юг (TFS), Тенерифе Север (TFN) и Гран-Канария (LPA). Общий годовой трафик превышает 35 миллионов. Расписания остаются стабильными круглый год, потому что острова функционируют как зимнее солнечное направление, но время полёта из Великобритании составляет 4-4,5 часа по сравнению с 2,5-3 часами до Малаги или Пальмы, и соединения с европейских хабов дольше.
- Лучший доступ круглый год из Великобритании и северной Европы: Малага
- Лучшая плотность маршрутов летом: Пальма
- Лучшая связность в зимнее солнце: Канары, с более длительным полётом
Климатические профили
Коста-дель-Сол регистрирует около 320 дней солнца в год, с дневными максимумами в январе 16-18°C и максимумами в июле около 30°C. Температура моря достигает пика в 23°C в августе и снижается до 15-16°C в феврале. Микроклиматы имеют значение: западный участок от Эстепоны до Сотогранде, как правило, на градус-два прохладнее и более ветреный, чем защищённая бухта Марбельи.
Балеарские острова имеют более выраженный сезонный перепад. Дневные максимумы Пальмы в январе около 15°C и максимумы в июле выше 31°C, с более холодными и влажными зимами, чем южная часть материка, и настоящий мёртвый сезон, когда многие прибрежные деревни замирают. Пляжная и парусная жизнь резко ориентирована на лето, примерно с май по октябрь.
Канары субтропические. Южное побережье Тенерифе и юг Гран-Канарии имеют дневные максимумы в январе 21-22°C и максимумы в июле около 28°C, при этом температура моря редко опускается ниже 19°C. Пассатные ветры смягчают летнюю жару. Микроклиматы в пределах одного острова могут сильно различаться: север Тенерифе зеленее и влажнее, чем засушливый юг.
Ценовые диапазоны недвижимости
Приведённые ниже цифры являются ориентировочными медианами 2024-2025 годов по данным испанских порталов и нотариальных данных. Рассматривайте их как ориен��ир, а не оценку.
- Коста-дель-Сол: региональная медиана около €3000-€3500/м². На Золотой миле Марбельи и в Сьерра-Бланка регулярно заключаются сделки по €8000-€15000/м², а трофейные фронтальные активы выше €20000/м². Эстепона и Михас-Коста предлагают €3500-€5500/м² за современные прибрежные объекты.
- Балеары: региональная медиана самая высокая в Испании, около €4200-€4500/м². Премиум Майорка (Сон-Вида, Дейя, Пуэрто-Андратх) торгуется по €8000-€14000/м². Западное побережье Ибицы и Эс-Кубельс превышают €12000/м². Менорка остаётся относительно мягче при €3500-€5500/м² за качественные прибрежные дома.
- Канары: региональная медиана около €2000-€2400/м², самая низкая из трёх. Премиум Тенерифе (Абама, фронтальная Коста-Адехе) достиг��ет €5000-€7000/м². Меленерас и Тауро на Гран-Канарии находятся в диапазоне €3500-€5000/м² для курортного качества.
В целом, Балеары диктуют самые высокие цены на входе и премиум, Коста-дель-Сол находится в среднем-премиум диапазоне с самым глубоким международным рынком перепродажи, а Канары предлагают самую низкую стоимость за квадратный метр на каждом уровне.
Налоговая база и затраты на передачу
Испанский налог на покупку недвижимости варьируется в зависимости от региона и накладывается на национальные правила. Приведённые ниже цифры актуальны на момент написания и должны быть подтверждены у испанского asesor fiscal перед тем, как вы обязуетесь.
- Андалусия (Коста-дель-Сол): ITP (налог на передачу перепродажи) составляет 7% в целом. Покупки новостроек привлекают 10% IVA плюс 1,2% AJD. Андалусия отменила свой региональный налог на имущество в 2022 году, хотя государственный налог солидарности на крупные чистые активы может по-прежнему применяться.
- Балеарские острова: ITP имеет уровневую структуру, начиная с 8% на первые €400000 до 13% на части выше €2 миллионов, с промежуточными диапазонами. Новостройка: 10% IVA плюс 1,5% AJD. Налог на имущество применяется в соответствии с региональным графиком.
- Канарские острова: ITP составляет 6,5% для большинства перепродаж. Острова находятся вне стандартного испанского НДС и вместо этого применяют IGIC в размере 7% на новостройку, с AJD в 1%. Это один из наиболее благоприятных для покупателей трансакционных режимов в Испании.
Обратите внимание, что маршрут инвестора «Золотая виза» закрыт 3 апреля 2025 года в соответствии с Органическим законом 1/2025. Покупка недвижимости в любом испанском регионе больше не даёт прав на проживание. Иностранных покупателей, нуждающихся в резидентстве, следует проконсультировать abogado о визе для неработающих, цифровой кочевнической визе или других маршрутах, ни один из которых не требует покупки недвижимости.
Планирование, лицензирование и правила аренды
Это место, где три региона резко отличаются друг от друга, и где потребительское сожаление, как правило, берёт своё начало.
Андалусия работает в относительно свободной среде планирования для юридически классифицированных городских земель, хотя прибрежные строительные отступы в соответствии с Ley de Costas и недавнее ужесточение правил лицензирования туристической деятельности в центре Малаги и частях Марбельи заслуживают внимания. Лицензии на туристическую аренду (VFT) остаются получаемыми в большинстве муниципалитетов, при этом согласие сообщества собственников теперь является практическим барьером во многих жилых домах.
Балеары значительно ужесточили правила. Майорка, Ибица и Форментера действуют с ограничениями на места туристической аренды, и во многих зонах новые лицензии практически недоступны. Покупка с предположением, что вы сможете преобразовать недвижимость в доход краткосрочной аренды, рискована без подтверждённого, передаваемого статуса лицензии. Проверьте лицензию в письменном виде перед подписанием.
Канары используют режим VV (vivienda vacacional), который в 2024-2025 годах был предметом значительной региональной реформы. Новые правила ограничивают краткосрочную деятельность в жилых зданиях и дают сообществам большую власть вето. Некоторые муниципалитеты ввели мораторий. Опять же, проверьте конкретный статус любого имущества и уставы сообщества его дома.
Динамика доходности от аренды
Валовая доходность, до налогов и расходов, составляет примерно следующее в данных 2024-2025 годов:
- Коста-дель-Сол: 4-6% валовой доход при долгосрочной аренде; 5-8% валовой доход при лицензированной краткосрочной аренде в главных туристических узлах. Двенадцатимесячная загруженность реалистична в Марбелье, Эстепоне и Фуэнхироле с учётом круглогодичного климата.
- Балеары: 3-5% валовой доход при долгосрочной аренде; 6-9% валовой доход при лицензированной краткосрочной аренде, сконцентрированной в летнем окне 4-5 месяцев. Доходы выглядят высокими в сезон, но операционный год сжат.
- Канары: 5-7% валовой доход при долгосрочной аренде; 6-9% валовой доход при лицензированной краткосрочной аренде с самой сильной зимней загруженностью в Испании. Более низкая стоимость приобретения механически повышает доходность.
Часто задаваемые
Which Spanish coast has the best winter flight connectivity from the UK?
The Costa del Sol offers the strongest year-round UK access, with Málaga Airport maintaining dense winter schedules to more than 25 UK airports. The Canaries also keep strong winter routes as a sun destination, though flights run 4-4.5 hours versus 2.5-3 hours to Málaga. The Balearics thin sharply between November and March, with many routes pausing or dropping to one or two weekly frequencies.
Where is property cheapest per square metre across the three regions?
The Canary Islands show the lowest regional median at roughly €2,000-€2,400/m² in 2024-2025 data, below the Costa del Sol's €3,000-€3,500/m² and well under the Balearics' €4,200-€4,500/m². Prime tiers follow the same pattern: prime Canaries reach €5,000-€7,000/m², Costa del Sol prime spans €8,000-€15,000/m², and prime Balearic locations exceed €12,000-€14,000/m².
How do purchase taxes compare between Andalusia, the Balearics and the Canaries?
Andalusia applies a flat 7% ITP on resales and 10% IVA plus 1.2% AJD on new-builds. The Balearics use tiered ITP from 8% up to 13% on portions above €2 million, with 10% IVA plus 1.5% AJD on new-builds. The Canaries charge 6.5% ITP on most resales and 7% IGIC plus 1% AJD on new-builds, making them the most buyer-friendly transactional regime. Confirm current rates with a Spanish asesor fiscal.
Can I still get Spanish residency by buying property?
No. The Golden Visa investor route closed on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Property purchase in any Spanish region no longer confers residency rights. Non-EU buyers needing residency should speak to a Spanish abogado about alternatives such as the non-lucrative visa or digital nomad visa, none of which require property purchase. EU citizens retain freedom of movement and do not need a visa route to own or live in Spain.
Which region offers the best short-let rental yields?
On headline numbers, the Balearics and Canaries both reach 6-9% gross on licensed short-let, while the Costa del Sol sits at 5-8%. However, Balearic income is compressed into a 4-5 month summer window, whereas the Canaries deliver the strongest winter occupancy in Spain and Costa del Sol supports near year-round letting. Lower Canary acquisition costs also lift yields mechanically. Verify licence status before underwriting any short-let assumption.
How strict are short-let licensing rules in each region?
The Balearics are the strictest: Mallorca, Ibiza and Formentera cap tourist places and new licences are often unavailable. The Canaries reformed the VV regime in 2024-2025, restricting short-lets in residential buildings and strengthening community veto rights. Andalusia remains relatively permissive though Málaga city and parts of Marbella have tightened, and community-of-owners consent is now a practical barrier in many blocks. Always verify transferable licence status in writing.
Which coast has the most stable year-round climate?
The Canaries are subtropical, with January highs of 21-22°C and July highs around 28°C, moderated by trade winds. The Costa del Sol records around 320 sunny days annually but cooler winter highs of 16-18°C. The Balearics show the sharpest seasonal swing, with cool wet winters and a true off-season. For year-round outdoor living and winter sea swimming, the Canaries lead clearly.
Does wealth tax apply differently across the three regions?
Yes. Andalusia abolished its regional wealth tax in 2022, though the state-level solidarity tax on large net worths can still apply to high-value holdings. The Balearics apply wealth tax under the regional schedule on net assets above the relevant threshold. The Canaries also apply wealth tax regionally. Rules and thresholds change frequently, so confirm current treatment of your specific net worth position with a Spanish asesor fiscal before purchase.
Which region suits a buyer who wants a true second home rather than an investment?
The answer depends on flight access and how often you'll visit. The Costa del Sol works best for buyers flying in monthly or for winter long weekends, given dense year-round routes and short flight times. The Balearics suit summer-heavy use patterns. The Canaries reward buyers prioritising winter escape and willing to accept a longer flight. Match the catchment and seasonality to your realistic usage calendar, not an idealised one.
Legal notice
Данные о ценах и налогах меняются быстро. Всегда проверяйте актуальные цифры в региональных источниках на момент принятия решения о покупке.
Поговорите с Roccabox
Наша команда в Марбелье отвечает на девяти языках, обычно в течение нескольких минут. WhatsApp — самый быстрый канал; форма — самая подробная.