Почему это руководство существует
Прежде чем вы сможете подписать документы у нотариуса на недвижимость на Коста-дель-Сол, необходимо выполнить два административных требования: получить испанский налоговый номер для иностранцев (NIE) и открыть испанский банковский счет для финансирования покупки и оплаты текущих расходов. Каждое из них по отдельности не сложно, но оба содержат подводные камни, на которых спотыкаются покупатели. В этом руководстве объясняется, что представляет собой каждый документ, как подать заявку из Испании или из-за границы, какие документы принести, реалистичные сроки, чем NIE отличается от удостоверения TIE, и как эффективно открыть банковский счет в качестве нерезидента или новоприбывшего резидента.
Что такое NIE на самом деле
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это личный налоговый и идентификационный номер, выданный Управлением общего назначения полиции Испании любому иностранцу, который осуществляет экономическую, профессиональную или социальную деятельность в Испании. Это не разрешение на проживание. Это не виза. Это номер, напечатанный на сертификате формата A4 (Certificado de NIE), и после выдачи он остается с вами на всю жизнь.
NIE требуется для:
- Подписания договора купли-продажи недвижимости (escritura) у нотариуса.
- Уплаты налога на передачу собственности (ITP) или НДС (IVA) плюс пошлина (AJD).
- Регистрации в Земельном реестре.
- Открытия счета нерезидента в большинстве банковских отделений.
- Заключения договоров коммунальных услуг, налога на имущество IBI и сборов ассоциации собственников.
Каждый взрослый в собственности должен иметь свой NIE. Дети, указанные в документе, также нуждаются в нем.
NIE в сравнении с TIE: не путайте их
NIE — это просто номер на бумажном сертификате. TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) — это физическая пластиковая карта, выданная гражданам третьих стран, которым предоставлено разрешение на проживание, включая британских резидентов после Брексита. Граждане ЕС, проживающие в Испании, получают другой документ: зеленый документ формата A4 или размера кредитной карты Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, который также содержит NIE.
Для чистой покупки недвижимости без намерения проживания вам нужен отдельный сертификат NIE. Поскольку испанский маршрут инвестора Gold Visa закрылся 3 апреля 2025 года в соответствии с органическим законом 1/2025, покупка недвижимости больше не дает никаких прав на проживание, поэтому TIE актуален только если вы отдельно имеете право на визу на проживание, такую как виза на нелюкративную деятельность, визу цифрового кочевника или воссоединение с семьей.
Как подать заявку на NIE
Есть два практических способа: в Испании или в испанском консульстве в вашей стране. Третий вариант, используемый покупателями, которые не могут путешествовать, — это выдать доверенность испанскому адвокату, который подает заявку от вашего имени.
Способ 1: В Испании, в полицейском участке
Вы подаете заявку в Comisaría de Policía Nacional с отделением Extranjería или отделением по делам иностранцев. На Коста-дель-Сол соответствующие офисы обычно находятся в Марбелье, Фуэнхироле, Эстепоне, Малаге и Велес-Малаге. Вам понадобятся:
- Забронированное назначение (cita previa) через официальный портал Министерства внутренних дел. Места ограничены летом и могут бронироваться за несколько недель.
- Форма EX-15, заполненная и подписанная.
- Ваш паспорт, а также копия страницы с фотографией.
- Краткое письменное заявление о причине подачи заявки с указанием покупки недвижимости, продавца и примерной цены. Подписанный договор резервирования или nota simple из Земельного реестра помогут.
- Подтверждение оплаты Tasa modelo 790-012, в настоящее время около €9,84. Форма загружается с веб-сайта Налогового агентства, заполняется, а затем оплачивается в любом испанском банке (лично или через онлайн-банкинг, если у вас есть испанский счет).
Если файл полный, сертификат часто выдается в тот же день или в течение нескольких рабочих дней. В пиковый сезон получение может занять одну-две недели.
Способ 2: В испанском консульстве за границей
Для британских покупателей испанские консульства в Лондоне, Манчестере и Эдинбурге обрабатывают заявки на NIE. Требуемые документы совпадают со списком для Испании: EX-15, паспорт плюс копия, заявление о причине и подтверждение оплаты сбора предпочтительным методом консульства (часто банковский перевод или почтовый перевод в эквиваленте фунтов стерлингов).
Сроки варьируются в зависимости от консульства и сезона. Рассчитывайте на четыре-двенадцать недель. Некоторые консульства принимают почтовые заявки, другие требуют личного назначения. Проверьте установленную процедуру конкретного консульства перед подготовкой документов.
Способ 3: Доверенность
Если путешествие непрактично, вы подписываете poder notarial (доверенность), уполномочивающую испанского abogado подать заявку на NIE от вашего имени. Доверенность может быть подписана:
- У испанского нотариуса во время вашего нахождения в Испании.
- У нотариуса в вашей стране проживания с апостилем в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 года, а затем переведена присяжным (jurado) переводчиком.
- В испанском консульстве за границей.
Стандартная доверенность на покупку обычно стоит €60-€150 в виде нотариальных сборов в Испании, плюс перевод, если подписана за границей. Та же доверенность может также уполномочить вашего адвоката подписать договор купли-продажи, открыть банковский счет и организовать коммунальные услуги.
Открытие испанского банковского счета
После получения NIE (или иногда параллельно, в зависимости от банка), следующий шаг — банковское обслуживание. Выбор заключается между счетом нерезидента (cuenta de no residente) и счетом резидента (cuenta de residente). Продукт похож; отличаются документация и налоговая классификация.
Счета нерезидентов
Для покупателей, которые не станут испанскими налоговыми резидентами (менее 183 дней в году в Испании, без центра экономических интересов здесь), это правильный счет. Чтобы открыть его, приготовьтесь предоставить:
- Паспорт (оригинал).
- Сертификат NIE.
- Certificado de no residencia, выданный Policía Nacional, действительный три месяца. Многие банки получат его для вас за комиссию около €15-€25; некоторые требуют, чтобы вы получили его самостоятельно.
- Доказательство адреса за границей (недавний счет коммунальных услуг или выписка из банка, часто переведенные).
- Доказательство доходов или источника средств: трудовой договор, расчетные листки, выписка из пенсионного фонда или письмо бухгалтера для самозанятых. Банки строго применяют правила противодействия отмыванию денег на входящие средства покупки.
Сертификат о нерезидентности должен быть обновлен каждые два года, если банк требует постоянного доказательства. Большинство отделений на Коста-дель-Сол в Марбелье, Эстепоне и окружающих городах имеют специализированные международные отделы с англоговорящим персоналом.
Счета резидентов
Если вы переехали в Испанию, зарегистрировались в padrón в мэрии и получили либо зеленый сертификат регистрации ЕС, либо TIE, вы открываете резидентский счет. Преимуществами являются более низкие комиссии за обслуживание, более широкий доступ к продуктам (ипотеки на резидентских условиях, инвестиционные продукты) и более простое налоговое обращение. Переход со статуса нерезидента на резидента в одном и том же банке обычно требует только новую документацию, а не новый счет.
Комиссии и обслуживание
Обслуживание счета нерезидента обычно стоит €60-€240 в год, часто взимается ежеквартально или полугодично. Комиссии за карты, комиссии за переводы и отказы от минимального баланса варьируются широко. Запросите в письменной форме полный график тарифов (folleto de tarifas) перед подписанием. Некоторые банки отменяют обслуживание, если вы автоматически списываете испанскую коммунальную услугу или держите минимальный баланс.
Международные входящие SEPA-переводы в евро обычно бесплатны или недорогие. Входящие переводы ��з Великобритании в фунтах стерлингов будут подпадать под маржу FX от отправляющего банка или брокера по обмену валюты; для покупки любого размера специализированный брокер FX обычно превосходит высокоуличные ставки на 1-3% от переводимой суммы.
Почему вам вообще нужен испанский счет
Технически возможно совместно
Часто задаваемые
Can I buy a property in Spain without an NIE?
No. The notary will not authorise the escritura without an NIE for every adult on the title, and the Land Registry will not register a deed without it. The NIE is also required to settle property transfer tax (ITP) or VAT plus stamp duty, which must be paid before registration. Children listed on a deed also need their own NIE. The only workaround for a buyer who cannot attend in person is to grant a power of attorney to a lawyer, who then applies for the NIE on your behalf before completion. Plan the NIE early in the buying timeline, not in the final week.
How long does it take to get an NIE on the Costa del Sol?
It depends on the route and the season. Applying in person at a police station in Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga or Vélez-Málaga, with a complete file, often produces the certificate the same day or within a few working days. In summer, appointment availability (cita previa) is the bottleneck and slots can be booked weeks ahead. At Spanish consulates abroad, typical processing is four to twelve weeks. If a lawyer applies under a power of attorney, allow two to four weeks once the POA is in their hands. Build slack into the purchase timeline accordingly.
Does buying a property in Spain still give me residence rights?
No. The Spanish Golden Visa investor route, which previously granted residence to buyers of property worth €500,000 or more, was abolished on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Buying a Costa del Sol property in itself no longer leads to any residence permit. If you want to live in Spain, you need to qualify separately under another route such as the non-lucrative visa, the digital nomad visa, work authorisation or family reunification. The NIE you obtain as a buyer is only a tax identification number, not a residence document. Take specific immigration advice if residence is part of your plan.
What is the difference between an NIE and a TIE?
The NIE is a tax identification number printed on an A4 certificate, issued to any foreigner with economic, professional or social dealings in Spain. It is not proof of residence. The TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) is a physical plastic card issued to non-EU nationals who have already been granted a residence authorisation, including post-Brexit British residents. EU nationals who reside in Spain instead receive a green registration certificate that also contains an NIE. For a pure property purchase with no residence intention, a standalone NIE certificate is all that is required.
Can I open a Spanish bank account before I get my NIE?
Sometimes, but it is increasingly rare. Some Costa del Sol branches with international desks will open a non-resident account on the passport alone and request the NIE within a short window, often 30 days. Most banks now ask for the NIE upfront, together with the certificado de no residencia, proof of address abroad and source-of-funds evidence. The cleaner sequence is NIE first, then account. If you are working under a power of attorney, your lawyer can usually open the account at the same time as applying for the NIE, using the same POA.
What does a non-resident Spanish bank account cost to run?
Maintenance typically runs €60 to €240 per year, often billed quarterly or semi-annually. Debit card fees, transfer fees and minimum balance terms vary by bank. Some banks waive maintenance if you direct-debit a Spanish utility, hold a minimum balance, or bundle products. The non-residence certificate, which most banks require, costs around €15-€25 if the bank obtains it for you, and must be renewed roughly every two years. Always ask for the full written fee schedule (folleto de tarifas) before signing. Costs are negotiable for larger balances, particularly at branches with dedicated international desks.
Should I transfer purchase funds through my bank or a currency broker?
For a property purchase of any meaningful size, a specialist FX broker generally beats high street bank rates by roughly 1-3% of the transferred amount, which on a €500,000 purchase can mean €5,000-€15,000 saved versus the bank's retail FX margin. Brokers also offer forward contracts to lock in a rate between reservation and completion, which protects the budget from currency swings during a three-to-six-month buying timeline. Incoming SEPA euro transfers into your Spanish account are usually free or low cost. The key is to convert sterling (or other currency) to euro outside the Spanish bank, then send euro in.
Can I use a power of attorney for the whole purchase?
Yes, and many remote buyers do. A properly drafted poder notarial can empower a Spanish lawyer to apply for your NIE, open the bank account, sign the reservation and private purchase contracts, sign the escritura at the notary, pay taxes, register the deed and arrange utilities. The POA can be signed before a Spanish notary, before a notary in your home country with a Hague apostille and a sworn translation, or at a Spanish consulate. Notary fees in Spain run roughly €60-€150. Take independent legal advice on the scope of the POA, since a broad POA gives significant authority over your assets.
Do I need to renew my NIE or the non-residence certificate?
The NIE number itself is permanent and stays with you for life. The paper certificate, however, is sometimes treated by banks and other institutions as valid for three months from issue for the specific transaction at hand. The number does not expire. The certificado de no residencia, by contrast, is a separate document with a three-month validity for opening accounts, and banks typically require it to be refreshed every two years if you remain a non-resident customer. If you later become a Spanish tax resident, you switch the account classification to resident rather than reapplying for a new NIE.
Legal notice
Процедуры банковского обслуживания и иммиграции меняются. Уточните текущие требования к документам в консульстве, отделении полиции или банке в момент подачи заявления.
Поговорите с Roccabox
Наша команда в Марбелье отвечает на девяти языках, обычно в течение нескольких минут. WhatsApp — самый быстрый канал; форма — самая подробная.