Varför denna guide finns
Innan du kan underteckna en köphandling för en fastighet på Costa del Sol hos notarien behöver två administrativa saker vara på plats: ett spanskt skatteidentifikationsnummer för utlänningar (NIE) och ett spanskt bankkonto för att finansiera köpet och betala driftskostnader. Ingendera är komplicerad i sig, men båda har många delar som kan förvirra köpare. Den här guiden förklarar vad varje dokument är, hur man ansöker från Spanien eller från utlandet, vilka handlingar man ska ta med, realistiska tidsfrister, hur NIE skiljer sig från TIE-uppehållstillståndskortet, och hur man effektivt upprättar banktjänster både som icke-bosatt eller nyligen anländ bosatt.
Vad NIE egentligen är
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ett personligt skatte- och identifikationsnummer utgivet av Spaniens polismyndighet till alla icke-spanjorer som har ekonomiska, yrkesmässiga eller sociala kontakter i Spanien. Det är inte ett uppehållstillstånd. Det är inte ett visum. Det är ett nummer, tryckt på ett A4-certifikat (det Certificado de NIE), och när det väl är utgivet följer det dig hela livet.
Du behöver en NIE för att:
- Underteckna en fastighetsköphandling (escritura) hos notarien.
- Betala fastighetstransferskatt (ITP) eller mervärdesskatt (IVA) plus stämpelskatt (AJD).
- Registrera dig i lantmäteriet.
- Öppna ett icke-bosatt spanskt bankkonto i de flesta filialer.
- Upprätta abonnemang för verktyg, IBI kommunalskatt och gemensamhetens avgifter.
Varje vuxen på köpebrevet behöver sin egen NIE. Barn som är listade på en handling behöver också en.
NIE kontra TIE: blanda inte ihop dem
NIE är bara ett nummer på ett papperscertifikat. TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) är ett fysiskt plastkort utgivet till icke-EU-medborgare som har beviljats uppehållstillstånd, inklusive brittiska invånare efter Brexit. EU-medborgare som bor i Spanien får ett annat dokument: ett grönt A4 eller kreditkortsstorlek Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, som också innehåller en NIE.
För ett rent fastighetsköp utan bosätningsintention är ett fristående NIE-certifikat vad du behöver. Sedan det spanska Golden Visa-investerarprogrammet stängdes den 3 april 2025 enligt organisk lag 1/2025 leder fastighetsköp inte längre till någon bosättningsrätt, så TIE är endast relevant om du separat kvalificerar dig för ett uppehållstillstånd som det icke-lukrativa visumet, digitalt nomadvisum eller familjeåterförening.
Hur man ansöker om NIE
Det finns två praktiska vägar: i Spanien, eller på en spansk ambassad i ditt hemland. Ett tredje alternativ, använt av köpare som inte kan resa, är att ge en spansk advokat fullmakt att ansöka på dina vägnar.
Väg 1: I Spanien, på en polisstation
Du ansöker på en Comisaría de Policía Nacional med en Extranjería eller utlänningars avdelning. På Costa del Sol är de relevanta kontoren vanligtvis i Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga och Vélez-Málaga. Du behöver:
- En bokad tid (cita previa) via inrikesministeriets officiella webbplats. Platser är få under sommaren och kan bokas veckor i förväg.
- Formulär EX-15, ifyllt och undertecknat.
- Ditt pass, plus en fotokopia av fotosidan.
- Ett kort skriftligt uttalande om skälet för ansökan, med namn på fastighetsköpet, säljaren och ungefärligt pris. Ett undertecknat reservationskontrakt eller nota simple från lantmäteriet hjälper.
- Bevis på betalning av Tasa modelo 790-012, för närvarande omkring €9,84. Formuläret laddas ner från skattemyndighetens webbplats, fylls i och betalas sedan på vilken spansk bank som helst (personligen eller via internetbank om du har ett spanskt konto).
Om akten är fullständig utfärdas certifikatet ofta samma dag eller inom några arbetsdagar. Under högsäsongen kan hämtningen sträcka sig till en eller två veckor.
Väg 2: På en spansk ambassad i utlandet
För brittiska köpare behandlar de spanska ambassaderna i London, Manchester och Edinburgh NIE-ansökningar. De dokument som krävs speglar listan i Spanien: EX-15, pass plus kopia, orsaksuttalande och bevis på avgiftsbetaling enligt ambassadens föredragna metod (ofta banköverföring eller postorder i sterlingsekvivalent).
Tidsfrister varierar beroende på ambassad och säsong. Planera för fyra till tolv veckor. Några ambassader accepterar postansökningar, andra kräver ett personligt möte. Kontrollera den specifika ambassadens publicerade procedur innan du monterar akten.
Väg 3: Fullmakt
Om resa är opraktiskt undertecknar du en poder notarial (fullmakt) som bemyndigar en spansk advokat att ansöka om NIE på dina vägnar. Fullmakten kan undertecknas:
- Inför en spansk notarie medan du är i Spanien.
- Inför en notarie i ditt hemland, med en apostille enligt 1961 års Haagkonvention, sedan översatt av en certifierad (jurado) översättare.
- På en spansk ambassad utomlands.
En standard köpfullmakt kostar vanligtvis €60-€150 i notariearvoden i Spanien, plus översättning om den undertecknas utomlands. Samma fullmakt kan också bemyndiga din advokat att underteckna köphandlingen, öppna bankkontot och arrangera verktyg.
Inrättande av ett spanskt bankkonto
När NIE är i hand (eller ibland parallellt, beroende på banken), är nästa steg bank. Valet är mellan ett icke-bosatt konto (cuenta de no residente) och ett bosatt konto (cuenta de residente). Produkten är liknande; dokumentationen och skatteklassificering skiljer sig.
Icke-bosatta konton
För köpare som inte kommer att bli spanska skattemedlemmar (under 183 dagar per år i Spanien, ingen ekonomisk intressen här), är detta det rätta kontot. För att öppna ett, förvänta dig att tillhandahålla:
- Pass (original).
- NIE-certifikat.
- Certificado de no residencia utgivet av Policía Nacional, giltigt i tre månader. Många banker skaffar det åt dig mot en avgift på omkring €15-€25; vissa kräver att du skaffar det själv.
- Adressbevis utomlands (nylig räkning eller bankutdrag, ofta översatt).
- Bevis på inkomst eller finansieringskälla: anställningskontrakt, lönebesked, pensionsbesked eller revisorsbrev för egenföretagare. Banker tillämpar anti-penningtvätt-regler strikt på inkommande köpfonder.
Icke-bosattcertifikatet måste förnyas var två år om banken kräver löpande bevis. De flesta Costa del Sol-filialerna i Marbella, Estepona och omkringliggande städer har dedikerade internationella skrankor med engelsktalande personal.
Bosatta konton
Om du har flyttat till Spanien, registrerat dig på padrón på kommunkontoret och fått antingen ett grönt EU-registreringscertifikat eller en TIE, öppnar du ett bosatt konto. Fördelarna är lägre underhållsavgifter, bredare produktåtkomst (hypotekslån på bosatta villkor, investeringsprodukter) och enklare skatteregering. Att byta från icke-bosatt till bosatt status med samma bank kräver vanligtvis bara den nya dokumentationen, inte ett nytt konto.
Avgifter och underhåll
Underhåll av icke-bosatt konto kostar vanligtvis €60-€240 per år, ofta debiterat kvartalsvis eller halvårligt. Kortavgifter, överföringsavgifter och minsta saldovivningar varierar mycket. Fråga skriftligt om den fullständiga gebyrsschemat (folleto de tarifas) innan du undertecknar. Vissa banker avstår från underhåll om du drar av en spansk verktyg eller behåller ett minsta saldo.
Internationella inkommande SEPA-överföringar i euro är vanligtvis kostnadsfria eller låga. Inkommande överföringar från Storbritannien i pund kommer att medföra en valutamarginal från antingen den avsändande banken eller en valutamäklare; för ett köp av någon storlek slår en specialiserad valutamäklare vanligtvis högstadie-kurser med 1-3% av det överförda beloppet.
Varför du behöver ett spanskt konto alls
Det är tekniskt möjligt att co
```Vanliga frågor
Can I buy a property in Spain without an NIE?
No. The notary will not authorise the escritura without an NIE for every adult on the title, and the Land Registry will not register a deed without it. The NIE is also required to settle property transfer tax (ITP) or VAT plus stamp duty, which must be paid before registration. Children listed on a deed also need their own NIE. The only workaround for a buyer who cannot attend in person is to grant a power of attorney to a lawyer, who then applies for the NIE on your behalf before completion. Plan the NIE early in the buying timeline, not in the final week.
How long does it take to get an NIE on the Costa del Sol?
It depends on the route and the season. Applying in person at a police station in Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga or Vélez-Málaga, with a complete file, often produces the certificate the same day or within a few working days. In summer, appointment availability (cita previa) is the bottleneck and slots can be booked weeks ahead. At Spanish consulates abroad, typical processing is four to twelve weeks. If a lawyer applies under a power of attorney, allow two to four weeks once the POA is in their hands. Build slack into the purchase timeline accordingly.
Does buying a property in Spain still give me residence rights?
No. The Spanish Golden Visa investor route, which previously granted residence to buyers of property worth €500,000 or more, was abolished on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Buying a Costa del Sol property in itself no longer leads to any residence permit. If you want to live in Spain, you need to qualify separately under another route such as the non-lucrative visa, the digital nomad visa, work authorisation or family reunification. The NIE you obtain as a buyer is only a tax identification number, not a residence document. Take specific immigration advice if residence is part of your plan.
What is the difference between an NIE and a TIE?
The NIE is a tax identification number printed on an A4 certificate, issued to any foreigner with economic, professional or social dealings in Spain. It is not proof of residence. The TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) is a physical plastic card issued to non-EU nationals who have already been granted a residence authorisation, including post-Brexit British residents. EU nationals who reside in Spain instead receive a green registration certificate that also contains an NIE. For a pure property purchase with no residence intention, a standalone NIE certificate is all that is required.
Can I open a Spanish bank account before I get my NIE?
Sometimes, but it is increasingly rare. Some Costa del Sol branches with international desks will open a non-resident account on the passport alone and request the NIE within a short window, often 30 days. Most banks now ask for the NIE upfront, together with the certificado de no residencia, proof of address abroad and source-of-funds evidence. The cleaner sequence is NIE first, then account. If you are working under a power of attorney, your lawyer can usually open the account at the same time as applying for the NIE, using the same POA.
What does a non-resident Spanish bank account cost to run?
Maintenance typically runs €60 to €240 per year, often billed quarterly or semi-annually. Debit card fees, transfer fees and minimum balance terms vary by bank. Some banks waive maintenance if you direct-debit a Spanish utility, hold a minimum balance, or bundle products. The non-residence certificate, which most banks require, costs around €15-€25 if the bank obtains it for you, and must be renewed roughly every two years. Always ask for the full written fee schedule (folleto de tarifas) before signing. Costs are negotiable for larger balances, particularly at branches with dedicated international desks.
Should I transfer purchase funds through my bank or a currency broker?
For a property purchase of any meaningful size, a specialist FX broker generally beats high street bank rates by roughly 1-3% of the transferred amount, which on a €500,000 purchase can mean €5,000-€15,000 saved versus the bank's retail FX margin. Brokers also offer forward contracts to lock in a rate between reservation and completion, which protects the budget from currency swings during a three-to-six-month buying timeline. Incoming SEPA euro transfers into your Spanish account are usually free or low cost. The key is to convert sterling (or other currency) to euro outside the Spanish bank, then send euro in.
Can I use a power of attorney for the whole purchase?
Yes, and many remote buyers do. A properly drafted poder notarial can empower a Spanish lawyer to apply for your NIE, open the bank account, sign the reservation and private purchase contracts, sign the escritura at the notary, pay taxes, register the deed and arrange utilities. The POA can be signed before a Spanish notary, before a notary in your home country with a Hague apostille and a sworn translation, or at a Spanish consulate. Notary fees in Spain run roughly €60-€150. Take independent legal advice on the scope of the POA, since a broad POA gives significant authority over your assets.
Do I need to renew my NIE or the non-residence certificate?
The NIE number itself is permanent and stays with you for life. The paper certificate, however, is sometimes treated by banks and other institutions as valid for three months from issue for the specific transaction at hand. The number does not expire. The certificado de no residencia, by contrast, is a separate document with a three-month validity for opening accounts, and banks typically require it to be refreshed every two years if you remain a non-resident customer. If you later become a Spanish tax resident, you switch the account classification to resident rather than reapplying for a new NIE.
Legal notice
Банковские и иммиграционные процедуры меняются. Подтвердите текущие требования к документам в консульстве, полицейском участке или банке во время подачи заявления.
Tala med Roccabox
Vårt team i Marbella svarar på nio språk, vanligtvis inom minuter. WhatsApp är snabbast; formuläret är mest detaljerat.