Чому існує цей посібник
Перш ніж ви зможете підписати документи у нотаріуса щодо нерухомості на Костlà дель Соль, необхідно мати два адміністративні документи: іспанський номер податкової ідентифікації для іноземців (NIE) та іспанський банківський рахунок для фінансування покупки та оплати поточних витрат. Самі по собі ці документи не ускладнені, але обидва мають моменти, які можуть спіймати покупців зненацька. Цей посібник пояснює, що являє собою кожен документ, як подати заявку з Іспанії чи з-за кордону, яку документацію принести, реальні часові рамки, чим NIE відрізняється від паспорта TIE, та як ефективно організувати банківські послуги як нерезидент чи новоприбулий мешканець.
Що насправді являє собою NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) - це персональний податковий та ідентифікаційний номер, виданий Іспанською генеральною дирекцією поліції будь-якій не-іспанській особі, яка має економічні, професійні чи соціальні стосунки в Іспанії. Це не дозвіл на проживання. Це не виза. Це номер, надрукований на сертифікаті формату А4 (Certificado de NIE), і після видачі він залишається з вами на все життя.
Вам потрібен NIE для:
- Підписання акта про купівлю нерухомості (escritura) у нотаріуса.
- Оплати податку на передачу майна (ITP) або ПДВ (IVA) та мита (AJD).
- Реєстрації в Реєстрі земельної власності.
- Відкриття нерезидентського іспанського банківського рахунку в більшості відділень.
- Оформлення контрактів на комунальні послуги, податку на нерухомість (IBI) та внесків товариства власників.
Кожна дорослій особі у реєстрі потрібен свій NIE. Дітям, перелічені в акті, також потрібен NIE.
NIE порівняно з TIE: не плутайте їх
NIE - це просто номер на паперовому сертифікаті. TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) - це фізична пластикова карта, видана громадянам не-ЄС, яким було надано дозвіл на проживання, включаючи британських резидентів після Brexit. Громадяни ЄС, які проживають в Іспанії, отримують інший документ: зелений A4 або кредитну карткою розміру Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, яка також містить NIE.
Для чистої купівлі нерухомості без наміру проживання вам потрібен окремий сертифікат NIE. Оскільки іспанська програма інвестиційної золотої візи закрилася 3 квітня 2025 року на основі Органічного закону 1/2025, покупка нерухомості більше не дає жодних прав на проживання, тому TIE має значення лише якщо ви окремо відповідаєте умовам для отримання візи на проживання, такої як віза для осіб без джерела доходу, віза цифрового кочівника або сімейне об'єднання.
Як подати заявку на NIE
Існує два практичних варіанти: в Іспанії або в іспанському консульстві у вашій країні. Третій варіант, який використовують покупці, які не можуть подорожувати, - це видати довіреність іспанському адвокату, який подає заявку від вашого імені.
Варіант 1: В Іспанії, в поліцейському відділенні
Ви подаєте заявку в Comisaría de Policía Nacional з відділенням Extranjería або для іноземців. На Костà дель Соль відповідні офіси зазвичай знаходяться в Марбельї, Фуенхіролі, Естепоні, Малазі та Велес-Малазі. Вам знадобиться:
- Забронювана назначена зустріч (cita previa) через офіційну sede electrónica Міністерства внутрішніх справ. Місця обмежені влітку і можуть бути заброньовані за кілька тижнів заздалегідь.
- Форма EX-15, заповнена та підписана.
- Ваш паспорт, плюс фотокопія сторінки з фото.
- Коротка письмова заява про причину подання заявки, в якій зазначено купівлю нерухомості, продавця та приблизну ціну. Підписаний контракт про резервування або nota simple від Реєстру земельної власності допоможе.
- Доказ оплати Tasa modelo 790-012, в даний час близько 9,84 евро. Форма завантажується з веб-сайту податкової служби, заповнюється, а потім сплачується в будь-якому іспанському банку (особисто або через інтернет-банкінг, якщо у вас є іспанський рахунок).
Якщо файл повний, сертифікат часто видається в той же день або протягом кількох робочих днів. У пік сезону збір може розтягнутися на тиждень або два.
Варіант 2: В іспанському консульстві за кордоном
Для британських покупців іспанські консульства в Лондоні, Манчестері та Единбурзі обробляють заявки на NIE. Необхідні документи відповідають списку, який подається в Іспанії: EX-15, паспорт та копія, заява про причину та доказ сплати збору у розраховуючому консульством способі (часто банківський переказ або поштовий переказ в еквіваленті фунтів стерлінгів).
Часові рамки змінюються залежно від консульства та сезону. Плануйте від чотирьох до дванадцяти тижнів. Деякі консульства приймають поштові заявки, інші вимагають особистої назначеної зустрічі. Перед складанням файлу перевірте опубліковану процедуру конкретного консульства.
Варіант 3: Довіреність
Якщо подорожування непрактично, ви підписуєте poder notarial (довіреність), яка уповноважує іспанського abogado подати заявку на NIE від вашого імені. Довіреність можна підписати:
- Перед іспанським нотаріусом, поки ви в Іспанії.
- Перед нотаріусом у вашій країні, з апостилем згідно з Гаразькою конвенцією 1961 року, а потім переклад присяжним (jurado) перекладачем.
- В іспанському консульстві за кордоном.
Стандартна довіреність для купівлі зазвичай коштує 60-150 євро нотаріальних зборів в Іспанії, плюс переклад, якщо підписана за кордоном. Та сама довіреність також може уповноважити вашого адвоката підписати акт покупки, відкрити банківський рахунок та організувати комунальні послуги.
Організація іспанського банківського рахунку
Коли NIE буде у вас на руках (або іноді паралельно, залежно від банку), наступний крок - банківські послуги. Вибір є між нерезидентським рахунком (cuenta de no residente) та резидентським рахунком (cuenta de residente). Продукт подібний; документація та податкова класифікація відрізняються.
Нерезидентські рахунки
Для покупців, які не стануть іспанськими податковими резидентами (менше 183 днів на рік в Іспанії, жодного центру економічних інтересів тут), це правильний рахунок. Для його відкриття очікуйте надання:
- Паспорт (оригінал).
- Сертифікат NIE.
- Certificado de no residencia видав Policía Nacional, дійсна протягом трьох місяців. Багато банків отримають його від вашого імені за плату близько 15-25 євро; деякі вимагають, щоб ви отримали його самостійно.
- Доказ адреси за кордоном (недавня квитанція за комунальні послуги або виписка з банку, часто перекладена).
- Доказ доходу або джерела коштів: контракт про працевлаштування, розрахункові листки, витяг з пенсії або лист бухгалтера для самозайнятих. Банки суворо застосовують правила протидії відмиванню грошей при вхідних коштах для покупки.
Сертифікат про нерезидентність повинен поновлюватися кожні два роки, якщо банк вимагає постійного доказу. Більшість відділень на Костà дель Соль в Марбельї, Естепоні та навколишніх містах мають спеціальні міжнародні столи з англомовним персоналом.
Резидентські рахунки
Якщо ви переїхали в Іспанію, зареєструвалися на padrón у мерії та отримали або зелений сертифікат реєстрації ЄС, або TIE, ви відкриваєте резидентський рахунок. Переваги включають більш низькі комісії за обслуговування, більш широкий доступ до продуктів (іпотека на умовах резидента, інвестиційні продукти) та простішу податкову обробку. Перехід зі статусу нерезидента на резидента з тим же банком зазвичай потребує лише нової документації, а не нового рахунку.
Комісії та обслуговування
Обслуговування нерезидентського рахунку зазвичай коштує 60-240 євро на рік, часто стягується поквартально або раз на півроку. Комісії за карти, комісії за переводи та зняття мінімального залишку різняться. Запросіть письмово повний графік комісій (folleto de tarifas) перед підписанням. Деякі банки списують комісію за обслуговування, якщо ви прямо дебітуєте іспанську комунальну послугу або утримуєте мінімальний залишок.
Міжнародні вхідні SEPA переводи в євро зазвичай безкоштовні або низької вартості. Вхідні переводи з Великобританії в фунтах стерлінгів матимуть маржу FX від відправляючого банку або брокера валюти; для покупки будь-якого розміру спеціалізований брокер FX зазвичай перебиває ставки основних вулиць на 1-3% від переведеної суми.
Чому вам взагалі потрібен іспанський рахунок
Технічно можливо скл
Часті запитання
Can I buy a property in Spain without an NIE?
No. The notary will not authorise the escritura without an NIE for every adult on the title, and the Land Registry will not register a deed without it. The NIE is also required to settle property transfer tax (ITP) or VAT plus stamp duty, which must be paid before registration. Children listed on a deed also need their own NIE. The only workaround for a buyer who cannot attend in person is to grant a power of attorney to a lawyer, who then applies for the NIE on your behalf before completion. Plan the NIE early in the buying timeline, not in the final week.
How long does it take to get an NIE on the Costa del Sol?
It depends on the route and the season. Applying in person at a police station in Marbella, Fuengirola, Estepona, Málaga or Vélez-Málaga, with a complete file, often produces the certificate the same day or within a few working days. In summer, appointment availability (cita previa) is the bottleneck and slots can be booked weeks ahead. At Spanish consulates abroad, typical processing is four to twelve weeks. If a lawyer applies under a power of attorney, allow two to four weeks once the POA is in their hands. Build slack into the purchase timeline accordingly.
Does buying a property in Spain still give me residence rights?
No. The Spanish Golden Visa investor route, which previously granted residence to buyers of property worth €500,000 or more, was abolished on 3 April 2025 under Organic Law 1/2025. Buying a Costa del Sol property in itself no longer leads to any residence permit. If you want to live in Spain, you need to qualify separately under another route such as the non-lucrative visa, the digital nomad visa, work authorisation or family reunification. The NIE you obtain as a buyer is only a tax identification number, not a residence document. Take specific immigration advice if residence is part of your plan.
What is the difference between an NIE and a TIE?
The NIE is a tax identification number printed on an A4 certificate, issued to any foreigner with economic, professional or social dealings in Spain. It is not proof of residence. The TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) is a physical plastic card issued to non-EU nationals who have already been granted a residence authorisation, including post-Brexit British residents. EU nationals who reside in Spain instead receive a green registration certificate that also contains an NIE. For a pure property purchase with no residence intention, a standalone NIE certificate is all that is required.
Can I open a Spanish bank account before I get my NIE?
Sometimes, but it is increasingly rare. Some Costa del Sol branches with international desks will open a non-resident account on the passport alone and request the NIE within a short window, often 30 days. Most banks now ask for the NIE upfront, together with the certificado de no residencia, proof of address abroad and source-of-funds evidence. The cleaner sequence is NIE first, then account. If you are working under a power of attorney, your lawyer can usually open the account at the same time as applying for the NIE, using the same POA.
What does a non-resident Spanish bank account cost to run?
Maintenance typically runs €60 to €240 per year, often billed quarterly or semi-annually. Debit card fees, transfer fees and minimum balance terms vary by bank. Some banks waive maintenance if you direct-debit a Spanish utility, hold a minimum balance, or bundle products. The non-residence certificate, which most banks require, costs around €15-€25 if the bank obtains it for you, and must be renewed roughly every two years. Always ask for the full written fee schedule (folleto de tarifas) before signing. Costs are negotiable for larger balances, particularly at branches with dedicated international desks.
Should I transfer purchase funds through my bank or a currency broker?
For a property purchase of any meaningful size, a specialist FX broker generally beats high street bank rates by roughly 1-3% of the transferred amount, which on a €500,000 purchase can mean €5,000-€15,000 saved versus the bank's retail FX margin. Brokers also offer forward contracts to lock in a rate between reservation and completion, which protects the budget from currency swings during a three-to-six-month buying timeline. Incoming SEPA euro transfers into your Spanish account are usually free or low cost. The key is to convert sterling (or other currency) to euro outside the Spanish bank, then send euro in.
Can I use a power of attorney for the whole purchase?
Yes, and many remote buyers do. A properly drafted poder notarial can empower a Spanish lawyer to apply for your NIE, open the bank account, sign the reservation and private purchase contracts, sign the escritura at the notary, pay taxes, register the deed and arrange utilities. The POA can be signed before a Spanish notary, before a notary in your home country with a Hague apostille and a sworn translation, or at a Spanish consulate. Notary fees in Spain run roughly €60-€150. Take independent legal advice on the scope of the POA, since a broad POA gives significant authority over your assets.
Do I need to renew my NIE or the non-residence certificate?
The NIE number itself is permanent and stays with you for life. The paper certificate, however, is sometimes treated by banks and other institutions as valid for three months from issue for the specific transaction at hand. The number does not expire. The certificado de no residencia, by contrast, is a separate document with a three-month validity for opening accounts, and banks typically require it to be refreshed every two years if you remain a non-resident customer. If you later become a Spanish tax resident, you switch the account classification to resident rather than reapplying for a new NIE.
Legal notice
Банківські та імміграційні процедури змінюються. Підтвердіть поточні вимоги щодо документації в консульстві, поліцейському управлінні або банку під час подання заяви.
Поговорити з Roccabox
Наша команда в Марбельї відповідає дев'ятьма мовами, зазвичай протягом кількох хвилин. WhatsApp — найшвидший канал; форма — найдетальніша.