Grunderwerbsteuer in Spanien: ITP vs. IVA für Käufer an der Costa del Sol
Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen, hängt die Grunderwerbsteuer von einer binären Frage ab: Ist das Haus ein Wiederverkauf oder eine Neubau-Erstübertragung. Wiederverkaufskäufer zahlen ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Neubaukäufer zahlen IVA (spanische MwSt.) plus AJD (Stempelsteuer). Die Sätze sind nicht gleich, die Zahlungsmechaniken unterscheiden sich, und die Steuerbasis kann größer sein als der Preis im Vertrag. Dieser Leitfaden erklärt, wie jeder Weg in Andalusien 2025 funktioniert, zeigt Beispielrechnungen bei €500k, €1m und €3m und warnt vor Fallen, die ausländische Käufer erwischen.
Die zwei Wege auf einen Blick
Spanien behandelt einen Immobilienkauf entweder als Secondhand-Übertragung zwischen Privatpersonen oder als erste Lieferung durch einen Bauträger, der gewerblich tätig ist. Die rechtliche Einstufung bestimmt alles.
- Wiederverkauf (zweite oder nachfolgende Übertragung): ITP gilt. In Andalusien liegt der Standardsatz derzeit nach der Reform von 2021 bei pauschal 7%, angewendet auf den höheren von Kaufpreis oder Referenzwert.
- Neubau (Erstübertragung vom Bauträger): IVA bei 10% für Wohneinheiten, plus AJD bei 1,2% in Andalusien auf die notarielle Urkunde. Kombinierte Gesamtbelastung: 11,2%.
- Grundstücke, Gewerbeflächen und separat verkaufte Parkplätze: IVA bei 21% kann statt 10% gelten. Überprüfen Sie die Einheitsbeschreibung im Vertrag.
Die Sätze werden von der Autonomen Gemeinschaft für ITP und AJD sowie vom Staat für IVA festgelegt. Die oben angegebenen Andalusien-Zahlen sollten mit Ihrem gestor oder asesor fiscal zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bestätigt werden, da sich die regionalen Finanzgesetze ändern.
Welche Steuer für welche Transaktion gilt
Neubau-Erstübertragung
Dies ist der Verkauf einer fertiggestellten Wohneinheit vom Bauträger an seinen ersten Eigentümer. Die Schlüssel wurden vorher noch nie übergeben. Der Bauträger berechnet IVA auf den Preis, der Käufer zahlt sie bei Abschluss, und der Bauträger leitet sie an die Hacienda weiter. AJD wird separat vom Käufer bezahlt, wenn die Urkunde (escritura) registriert wird.
Wiederverkauf
Jede nachfolgende Übertragung ist ein Wiederverkauf, auch wenn die Immobilie erst Wochen alt ist und der erste Eigentümer nie eingezogen ist. Wenn unverkaufter Bestand eines Bauträgers auf eine verbundene Einheit übertragen und dann weiterverkauft wird, fällt dieser zweite Verkauf typischerweise unter ITP. Dasselbe gilt für Bankzwangsversteigerungen, die an Einzelkäufer weiterverkauft werden.
Off-Plan-Käufe
Stufenzahlungen an einen Bauträger während der Bauphase unterliegen ebenfalls IVA bei 10% für jede Rate, wobei AJD auf der endgültigen Verkaufsurkunde fällig wird. Wenn Sie einen Vertrag vor Abschluss abtreten, kann die Steuerbehandlung der Abtretung komplex sein und erfordert spezifische Beratung.
Wie die Steuerbasis berechnet wird
Für IVA ist die Basis der mit dem Bauträger vereinbarte Preis, netto MwSt. Die 10% werden hinzugefügt und auf der Rechnung angezeigt. AJD wird auf demselben Urkungswert berechnet.
Für ITP haben sich die Regeln 2022 wesentlich geändert. Die Steuerbasis ist jetzt die höhere von:
- dem im Kaufvertrag angegebenen Preis, oder
- dem valor de referencia (Referenzwert), veröffentlicht vom für diese spezifische Immobilie.
Der Referenzwert ist eine Grundbuchfigur, die aus notariellen Transaktionsdaten in der Region abgeleitet wird. Er wird jährlich aktualisiert. Wenn der Referenzwert des für eine Villa €1,4m beträgt und Sie einen Preis von €1,2m vereinbaren, wird ITP auf €1,4m berechnet, nicht auf €1,2m. Sie können den Referenzwert nach Zahlung anfechten, aber die Beweislast liegt beim Steuerzahler und das Verfahren ist langsam.
Neubau-IVA unterliegt nicht der Referenzwertregel. Dies ist ein praktischer Grund, warum Neubaupreise aus steuerplanerischer Perspektive sauberer wirken können, obwohl der Standardsatz höher ist.
Zahlungsmechaniken und Fristen
Neubau (IVA + AJD)
- IVA wird am Abschlusstag an den Bauträger gezahlt, zusammen mit dem Restbetrag des Kaufpreises. Der Bauträger stellt eine MwSt.-Rechnung aus.
- AJD wird selbst auf Formular 600 veranlagt und an die gezahlt. Frist: 30 Arbeitstage ab dem Datum der notariellen Urkunde.
- Das Grundbuchamt registriert Ihren Titel nicht, bis AJD bezahlt und das Formular gestempelt ist.
Wiederverkauf (ITP)
- ITP wird vom Käufer selbst auf Formular 600 veranlagt und bei der eingereicht.
- Frist: 30 Arbeitstage nach Unterzeichnung der Urkunde.
- Die Zahlung erfolgt per Banküberweisung oder Direktbelastung über ein autorisiertes Kreditinstitut. Der Zahlungsnachweis wird dann beim Grundbuchamt zur Eintragung eingereicht.
In beiden Fällen kümmert sich ein gestor normalerweise um Einreichungen als Teil des Abschlusspakets. Erwarten Sie, vor der Unterzeichnung Entwurfberechnungen des Formulars 600 zu erhalten, damit Sie diese finanzieren können.
Beispielrechnungen: €500k, €1m und €3m
Die folgenden Zahlen umfassen nur Grunderwerbsteuer. Sie schließen Notargebühren, Grundbuchgebühren, Anwaltsgebühren und alle Hypothekenkosten aus, die zusammen normalerweise weitere 1% bis 1,5% des Preises ausmachen.
Wiederverkauf (ITP bei 7% in Andalusien)
- €500.000 Kauf: ITP = €35.000. Annahme: Referenzwert übersteigt den Preis nicht.
- €1.000.000 Kauf: ITP = €70.000.
- €3.000.000 Kauf: ITP = €210.000.
Wenn der -Referenzwert 10% über Ihrem vereinbarten Preis liegt, betragen die Rechnungen €38.500, €77.000 bzw. €231.000. Der Mehrwert ist unvermeidlich, es sei denn, Sie bestreiten erfolgreich den Referenzwert.
Neubau (IVA bei 10% + AJD bei 1,2%)
- €500.000 Kauf: IVA = €50.000 + AJD = €6.000. Gesamt = €56.000.
- €1.000.000 Kauf: IVA = €100.000 + AJD = €12.000. Gesamt = €112.000.
- €3.000.000 Kauf: IVA = €300.000 + AJD = €36.000. Gesamt = €336.000.
Direkter Vergleich
Bei €1m beträgt die Standardlückenlücke zwischen einem Wiederverkauf bei 7% (€70.000) und einem Neubau bei 11,2% (€112.000) €42.000. Der Neubau-Aufpreis von 4,2 Prozentpunkten ist über alle Preispunkte konsistent. Käufer nutzen manchmal diesen Unterschied, um mit dem Bauträger über den Preis zu verhandeln, oder um Bauqualität und Garantie gegen die Steuerersparnis beim Wiederverkauf abzuwägen.
Durchgerechnetes Beispiel: eine €1,2m Villa in Estepona
Stellen Sie sich einen Käufer vor, der eine Villa mit vier Schlafzimmern und privatem Pool kauft und im Oktober abschließt.
- Szenario A, Wiederverkauf: Vereinbarter Preis €1.200.000. Referenzwert €1.250.000. ITP-Basis ist €1.250.000. ITP bei 7% = €87.500.
- Szenario B, Neubau: Vereinbarter Preis €1.200.000 plus IVA. IVA bei 10% = €120.000. AJD bei 1,2% auf Urkungswert von €1.320.000 (die Praktik, AJD auf die IVA-inklusive Zahl anzuwenden, sollte mit Ihrem gestor bestätigt werden, da die Kriterien variieren) ≈ €15.840. Gesamtkaufssteuer ≈ €135.840.
Der Wiederverkaufskäufer zahlt ungefähr €48.000 weniger an Grunderwerbsteuer. Der Neubaukäufer erhält eine 10-jährige Strukturgarantie, aktuelle Bauvorschriften-Konformität und Energieeffizienz, die zu niedrigeren Betriebskosten führen können. Keiner der beiden Wege ist wirtschaftlich günstiger, wenn ganzheitliche Lebenszyklus-Wirtschaft berücksichtigt wird.
Ausnahmen und reduzierte Sätze
Ausnahmen in diesem Bereich sind eng begrenzt und auf ausländische Käufer von Zweitwohnungen an der Costa del Sol selten anwendbar. Kategorien, die es wert sind, gekannt zu werden:
- Große Familien, junge Käufer und Behinderung: Andalusien hat historisch reduzierte ITP für Hauptwohnungen unter definierten Schwellwerten angeboten. Diese Erleichterungen erfordern typischerweise ständigen Wohnsitz in Spanien und Preiskaps deutlich unter den mittleren Niveaus der Costa del Sol.
- VPO (subventionierte Wohnungen): Reduzierte IVA bei 4% gilt für bestimmte offiziell g
Häufig gefragt
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Die Steuersätze und Steuerfreibeträge ändern sich häufig und variieren je nach autonomer Gemeinschaft. Überprüfen Sie immer die aktuellen Sätze für Andalusien beim regionalen Finanzamt oder bei einem Gestor zum Zeitpunkt des Kaufs.
Mit Roccabox sprechen
Unser Team in Marbella antwortet in neun Sprachen, meist innerhalb von Minuten. WhatsApp ist der schnellste Kanal; das Formular ist am ausführlichsten.