Impôt sur les transferts en Espagne : ITP vs IVA pour les acheteurs de la Costa del Sol
Si vous achetez une propriété sur la Costa del Sol, l'impôt sur les transferts que vous devez dépend d'une seule question binaire : le logement est-il une revente ou un premier transfert de construction neuve. Les acheteurs de revente paient l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Les acheteurs de construction neuve paient l'IVA (TVA espagnole) plus l'AJD (droit de timbre). Les taux ne sont pas les mêmes, les mécanismes de paiement diffèrent, et l'assiette fiscale peut être plus importante que le prix inscrit sur l'acte. Ce guide explique le fonctionnement de chaque voie en Andalousie en 2025, parcourt des exemples à 500k €, 1m € et 3m €, et signale les pièges qui attrapent les acheteurs étrangers.
Les deux voies en un coup d'œil
L'Espagne traite un achat immobilier soit comme un transfert d'occasion entre personnes physiques, soit comme une première livraison par un promoteur agissant dans le cours de ses activités. La qualification juridique commande tout.
- Revente (deuxième transfert ou transfert ultérieur) : L'ITP s'applique. En Andalousie, le taux phare est actuellement un taux forfaitaire de 7% suite à la réforme de 2021, appliqué au plus élevé du prix ou de la valeur de référence.
- Construction neuve (premier transfert du promoteur) : IVA à 10% pour les logements résidentiels, plus AJD à 1,2% en Andalousie sur l'acte notarié. Charge phare combinée : 11,2%.
- Terrains, unités commerciales et places de parking vendus séparément : L'IVA à 21% peut s'appliquer plutôt que 10%. Vérifiez la description de l'unité sur l'acte.
Les taux sont fixés par la communauté autonome pour l'ITP et l'AJD, et par l'État pour l'IVA. Les chiffres de l'Andalousie ci-dessus doivent être confirmés avec votre gestor ou asesor fiscal au moment de la signature, car les lois financières régionales changent.
Quel impôt s'applique à quelle transaction
Premier transfert de construction neuve
Il s'agit de la vente d'un logement fini par le promoteur à son premier propriétaire. Les clés n'ont jamais été remises avant. Le promoteur facture l'IVA sur le prix, l'acheteur le paie à la réalisation, et le promoteur le verse à l'Hacienda. L'AJD est payé séparément par l'acheteur lorsque l'acte (escritura) est enregistré.
Revente
Tout transfert ultérieur est une revente, même si la propriété n'a que quelques semaines et que le premier propriétaire n'a jamais emménagé. Si le stock invendu d'un promoteur est transféré à une entité liée, puis revendu, cette deuxième vente relève généralement de l'ITP. Il en va de même pour les saisies bancaires revendues à des acheteurs de détail.
Achats sur plans
Les paiements échelonnés à un promoteur pendant la construction attirent également l'IVA à 10% sur chaque versement, avec AJD due sur l'acte de vente final. Si vous cédez un contrat avant l'achèvement, le traitement fiscal de la cession peut être complexe et justifie des conseils spécifiques.
Comment l'assiette fiscale est calculée
Pour l'IVA, l'assiette est le prix convenu avec le promoteur, hors TVA. Les 10% s'ajoutent au-dessus et apparaissent sur la facture. L'AJD est calculée sur la même valeur de l'acte.
Pour l'ITP, les règles ont changé de manière significative en 2022. L'assiette fiscale est maintenant le plus élevé de :
- le prix indiqué dans l'acte de vente, ou
- la valor de referencia (valeur de référence) publiée par le pour cette propriété spécifique.
La valeur de référence est une figure cadastrale dérivée des données de transactions notariales dans la région. Elle est mise à jour annuellement. Si la valeur de référence du pour une villa est de 1,4 M€ et que vous convenez d'un prix de 1,2 M€, l'ITP est calculé sur 1,4 M€, et non sur 1,2 M€. Vous pouvez contester la valeur de référence après paiement, mais la charge de la preuve pèse sur le contribuable et le processus est lent.
La nouvelle IVA de construction n'est pas soumise à la règle de la valeur de référence. C'est une raison pratique pour laquelle la tarification des constructions neuves peut sembler plus claire d'un point de vue de la planification fiscale, bien que le taux phare soit plus élevé.
Mécanismes de paiement et délais
Construction neuve (IVA + AJD)
- L'IVA est payée au promoteur le jour de la réalisation, aux côtés du solde du prix d'achat. Le promoteur émet une facture TVA.
- L'AJD est auto-évaluée sur le formulaire 600 et payée à la . Délai : 30 jours ouvrables à partir de la date de l'acte notarié.
- Le registre foncier n'enregistrera pas votre titre tant que l'AJD n'est pas payée et le formulaire tamponné.
Revente (ITP)
- L'ITP est auto-évaluée par l'acheteur sur le formulaire 600, déposée auprès de la .
- Délai : 30 jours ouvrables à partir de la signature de l'acte.
- Le paiement se fait par virement bancaire ou prélèvement automatique via une institution de crédit autorisée. La preuve de paiement est ensuite présentée au registre foncier pour l'inscription.
Dans les deux cas, un gestor gère généralement les dépôts dans le cadre du dossier de clôture. Attendez-vous à recevoir les calculs du formulaire 600 avant la signature afin de pouvoir les financer.
Exemples de calculs : 500k €, 1m € et 3m €
Les chiffres ci-dessous couvrent uniquement l'impôt sur les transferts. Ils excluent les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier, les honoraires juridiques et les frais hypothécaires, qui ensemble ajoutent généralement entre 1% et 1,5% du prix.
Revente (ITP à 7% en Andalousie)
- Achat de 500 000 € : ITP = 35 000 €. Suppose que la valeur de référence ne dépasse pas le prix.
- Achat de 1 000 000 € : ITP = 70 000 €.
- Achat de 3 000 000 € : ITP = 210 000 €.
Si la valeur de référence du dépasse de 10% votre prix convenu, les factures deviennent 38 500 €, 77 000 € et 231 000 € respectivement. Le supplément est inévitable sauf si vous contester avec succès la valeur de référence.
Construction neuve (IVA à 10% + AJD à 1,2%)
- Achat de 500 000 € : IVA = 50 000 € + AJD = 6 000 €. Total = 56 000 €.
- Achat de 1 000 000 € : IVA = 100 000 € + AJD = 12 000 €. Total = 112 000 €.
- Achat de 3 000 000 € : IVA = 300 000 € + AJD = 36 000 €. Total = 336 000 €.
Comparaison directe
À 1m €, l'écart phare entre une revente à 7% (70 000 €) et une construction neuve à 11,2% (112 000 €) est de 42 000 €. La prime de construction neuve de 4,2 points de pourcentage est cohérente sur tous les points de prix. Les acheteurs utilisent parfois ce delta pour négocier le prix du promoteur, ou pour peser la qualité de la construction et la garantie par rapport à l'économie fiscale sur une revente.
Exemple détaillé : une villa de 1,2 M€ à Estepona
Prenez un acheteur qui achète une villa de quatre chambres avec une piscine privée, achevée en octobre.
- Scénario A, revente : Prix convenu 1 200 000 €. Valeur de référence 1 250 000 €. L'assiette ITP est 1 250 000 €. ITP à 7% = 87 500 €.
- Scénario B, construction neuve : Prix convenu 1 200 000 € plus IVA. IVA à 10% = 120 000 €. AJD à 1,2% sur la valeur de l'acte de 1 320 000 € (la pratique d'appliquer l'AJD au montant inclusif de l'IVA doit être confirmée avec votre gestor, car les critères varient) ≈ 15 840 €. Total de l'impôt sur les transferts ≈ 135 840 €.
L'acheteur à la revente paie environ 48 000 € de moins en impôt sur les transferts. L'acheteur de la construction neuve reçoit une garantie structurelle de 10 ans, la conformité aux codes de la construction actuels et l'efficacité énergétique qui peuvent se traduire par des coûts d'exploitation plus bas. Aucune voie n'est universellement moins chère une fois que les économies sur la durée de vie sont considérées.
Exonérations et taux réduits
Les exonérations dans ce domaine sont étroites et rarement applicables aux acheteurs étrangers de résidences secondaires de la Costa del Sol. Catégories à connaître :
- Familles nombreuses, jeunes acheteurs et handicap : L'Andalousie a historiquement offert un ITP réduit pour les résidences principales selon des seuils définis. Ces allègements exigent généralement une résidence habituelle en Espagne et des plafonds de prix bien en dessous des niveaux du marché intermédiaire de la Costa del Sol.
- VPO (logements subventionnés) : Une IVA réduite à 4% s'applique à certains logements officiellement s
Questions fréquentes
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Les taux d'imposition et les tranches changent fréquemment et varient selon la communauté autonome. Vérifiez toujours les taux actuels de l'Andalousie auprès de l'administration fiscale régionale ou d'un gestor au moment de l'achat.
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