Imposta di trasferimento in Spagna: ITP vs IVA per gli acquirenti della Costa del Sol
Se stai acquistando una proprietà sulla Costa del Sol, l'imposta di acquisto che devi pagare dipende da una domanda binaria: la casa è una rivendita o un primo trasferimento da nuovo costruttore. Gli acquirenti di rivendite pagano l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Gli acquirenti di nuove costruzioni pagano l'IVA (IVA spagnola) più l'AJD (diritti di bollo). Le aliquote non sono uguali, la meccanica di pagamento differisce e la base imponibile può essere più grande del prezzo scritto nell'atto notarile. Questa guida spiega come funziona ogni modalità in Andalusia nel 2025, fa un'analisi dei dati campione a €500k, €1m e €3m, e evidenzia le trappole che catturano gli acquirenti stranieri.
Le due modalità a colpo d'occhio
La Spagna tratta un acquisto di proprietà come un trasferimento di seconda mano tra privati oppure come una prima consegna da parte di uno sviluppatore che agisce nel corso della sua attività. La caratterizzazione legale determina tutto.
- Rivendita (secondo o successivo trasferimento): Si applica l'ITP. In Andalusia l'aliquota principale è attualmente una flat 7% a seguito della riforma del 2021, applicata al maggiore tra il prezzo e il valore di riferimento.
- Nuovo costruttore (primo trasferimento da sviluppatore): IVA al 10% per le abitazioni residenziali, più AJD al 1,2% in Andalusia sull'atto notarile. Carico complessivo principale: 11,2%.
- Terreni, unità commerciali e parcheggi venduti separatamente: L'IVA al 21% può applicarsi anziché al 10%. Verifica la descrizione dell'unità nell'atto.
Le aliquote sono stabilite dalla comunità autonoma per l'ITP e l'AJD, e dallo stato per l'IVA. Le cifre dell'Andalusia di cui sopra dovrebbero essere confermate con il tuo gestor o asesor fiscal al momento della firma, poiché le leggi di finanza regionale cambiano.
Quale imposta si applica a quale transazione
Primo trasferimento di nuovo costruttore
Questa è la vendita di un'abitazione finita dallo sviluppatore al suo primo proprietario. Le chiavi non sono mai state consegnate prima. Lo sviluppatore addebita l'IVA sul prezzo, l'acquirente la paga al completamento e lo sviluppatore la versa all'Hacienda. L'AJD viene pagato separatamente dall'acquirente quando l'atto (escritura) è registrato.
Rivendita
Qualsiasi trasferimento successivo è una rivendita, anche se la proprietà ha solo poche settimane e il primo proprietario non si è mai trasferito. Se il magazzino invenduto di uno sviluppatore viene trasferito a un'entità correlata e quindi rivenduto, quella seconda vendita in genere rientra nell'ITP. Lo stesso vale per i pignoramenti bancari rivenduti agli acquirenti al dettaglio.
Acquisti in fase di progettazione
I pagamenti a rate a uno sviluppatore durante la costruzione attirano anche l'IVA al 10% su ogni rata, con AJD dovuta sull'atto di vendita finale. Se assegni un contratto prima del completamento, il trattamento fiscale dell'assegnazione può essere complesso e merita un consiglio specifico.
Come viene calcolata la base imponibile
Per l'IVA, la base è il prezzo concordato con lo sviluppatore, al netto dell'IVA. Il 10% viene aggiunto in cima e mostrato sulla fattura. L'AJD è calcolata sullo stesso valore dell'atto.
Per l'ITP, le regole sono cambiate materialmente nel 2022. La base imponibile è ora il maggiore tra:
- il prezzo indicato nell'atto notarile di vendita, oppure
- il valor de referencia (valore di riferimento) pubblicato dal per quella proprietà specifica.
Il valore di riferimento è una cifra catastale derivata dai dati delle transazioni notarili nell'area. Viene aggiornato annualmente. Se il valore di riferimento del per una villa è €1,4m e concordi un prezzo di €1,2m, l'ITP viene calcolata su €1,4m, non su €1,2m. Puoi contestare il valore di riferimento dopo il pagamento, ma l'onere della prova ricade sul contribuente e il processo è lento.
La nuova IVA costruttore non è soggetta alla regola del valore di riferimento. Questo è uno dei motivi pratici per cui il prezzo del nuovo costruttore può sembrare più pulito dal punto di vista della pianificazione fiscale, sebbene l'aliquota principale sia più alta.
Meccanica di pagamento e scadenze
Nuovo costruttore (IVA + AJD)
- L'IVA viene pagata allo sviluppatore il giorno del completamento, insieme al saldo del prezzo di acquisto. Lo sviluppatore rilascia una fattura IVA.
- L'AJD è autocertificata sul Modulo 600 e pagata alla . Scadenza: 30 giorni lavorativi dalla data dell'atto notarile.
- Il Catasto non registrerà il tuo titolo finché l'AJD non è pagata e il modulo timbrato.
Rivendita (ITP)
- L'ITP è autocertificata dall'acquirente sul Modulo 600, presentato alla .
- Scadenza: 30 giorni lavorativi dalla firma dell'atto.
- Il pagamento avviene tramite bonifico bancario o addebito diretto tramite un istituto di credito autorizzato. La prova del pagamento viene quindi presentata al Catasto per l'iscrizione.
In entrambi i casi un gestor di solito gestisce i depositi come parte del pacchetto di chiusura. Aspettati di ricevere bozze dei calcoli del Modulo 600 prima della firma in modo da poterli finanziare.
Calcoli di esempio: €500k, €1m e €3m
Le cifre di seguito riguardano solo l'imposta di acquisto. Escludono le spese notarili, le spese di registrazione fondiaria, le spese legali e qualsiasi costo di mutuo, che insieme tipicamente aggiungono un altro 1% a 1,5% del prezzo.
Rivendita (ITP al 7% in Andalusia)
- Acquisto di €500.000: ITP = €35.000. Presume che il valore di riferimento non superi il prezzo.
- Acquisto di €1.000.000: ITP = €70.000.
- Acquisto di €3.000.000: ITP = €210.000.
Se il valore di riferimento del si colloca il 10% sopra il tuo prezzo concordato, le fatture diventano €38.500, €77.000 e €231.000 rispettivamente. L'extra è inevitabile a meno che non contesti con successo il valore di riferimento.
Nuovo costruttore (IVA al 10% + AJD al 1,2%)
- Acquisto di €500.000: IVA = €50.000 + AJD = €6.000. Totale = €56.000.
- Acquisto di €1.000.000: IVA = €100.000 + AJD = €12.000. Totale = €112.000.
- Acquisto di €3.000.000: IVA = €300.000 + AJD = €36.000. Totale = €336.000.
Confronto diretto
A €1m, il divario principale tra una rivendita al 7% (€70.000) e un nuovo costruttore all'11,2% (€112.000) è €42.000. Il premio del nuovo costruttore di 4,2 punti percentuali è coerente tra i punti di prezzo. Gli acquirenti a volte usano questo delta per negoziare il prezzo dello sviluppatore, o per pesare la qualità della costruzione e la garanzia contro il risparmio fiscale su una rivendita.
Esempio pratico: una villa di €1,2m a Estepona
Prendi un acquirente che acquista una villa con quattro camere da letto e una piscina privata, completamento in ottobre.
- Scenario A, rivendita: Prezzo concordato €1.200.000. Valore di riferimento €1.250.000. La base ITP è €1.250.000. ITP al 7% = €87.500.
- Scenario B, nuovo costruttore: Prezzo concordato €1.200.000 più IVA. IVA al 10% = €120.000. AJD al 1,2% sul valore dell'atto di €1.320.000 (la pratica di applicare l'AJD alla cifra inclusiva di IVA dovrebbe essere confermata con il tuo gestor, poiché i criteri variano) ≈ €15.840. Imposta di acquisto totale ≈ €135.840.
L'acquirente della rivendita paga circa €48.000 in meno di imposta di acquisto. L'acquirente del nuovo costruttore riceve una garanzia strutturale di 10 anni, conformità ai regolamenti edilizi attuali ed efficienza energetica che possono tradursi in costi di esercizio inferiori. Nessuna modalità è universalmente più economica una volta considerata l'economia del ciclo di vita completo.
Esenzioni e aliquote ridotte
Le esenzioni in questo settore sono ristrette e raramente applicabili agli acquirenti stranieri di seconde case sulla Costa del Sol. Categorie degne di nota:
- Famiglie numerose, giovani acquirenti e disabilità: L'Andalusia ha storicamente offerto riduzioni ITP per le residenze principali secondo soglie definite. Questi sgravi richiedono tipicamente la residenza abituale in Spagna e limiti di prezzo ben al di sotto dei livelli mid-market della Costa del Sol.
- VPO (edilizia sovvenzionata): L'IVA ridotta al 4% si applica a determinate ufficialmente p
Le domande più frequenti
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Le aliquote fiscali e gli scaglioni cambiano frequentemente e variano a seconda della comunità autonoma. Verificare sempre le aliquote attuali dell'Andalusia presso l'ufficio tributario regionale o un gestor al momento dell'acquisto.
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