Overdrachtsbelasting in Spanje: ITP vs IVA voor Costa del Sol-kopers
Als je eigendom koopt aan de Costa del Sol, hangt de aankoopaanslag die je verschuldigd bent af van één binaire vraag: is het huis een wederverkoop of een nieuwbouw eerste overdracht. Kopers van wederverkoop betalen ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Kopers van nieuwbouw betalen IVA (Spaanse btw) plus AJD (zegels). De tarieven zijn niet hetzelfde, de betalingsmechaniek verschilt, en de belastinggrondslag kan groter zijn dan de prijs die in de akte is geschreven. Deze gids legt uit hoe elk spoor in Andalusië in 2025 werkt, loopt door voorbeeldbedragen van €500k, €1m en €3m, en wijst op de vallen die buitenlandse kopers opwachten.
De twee sporen in één oogopslag
Spanje behandelt een onroerendgoedaankoop als ofwel een secondhandsoverdracht tussen particulieren ofwel een eerste levering door een ontwikkelaar die in het kader van zijn bedrijf handelt. De juridische kwalificatie bepaalt alles.
- Wederverkoop (tweede of volgende overdracht): ITP is van toepassing. In Andalusië is het nominale tarief momenteel een vast 7% na de hervorming van 2021, toegepast op de hogere van prijs of referentiewaarde.
- Nieuwbouw (eerste overdracht van ontwikkelaar): IVA op 10% voor woningen, plus AJD op 1,2% in Andalusië op de notariële akte. Gecombineerde nominale belasting: 11,2%.
- Percelen, commerciële eenheden en afzonderlijk verkochte parkeerplaatsen: IVA op 21% kan van toepassing zijn in plaats van 10%. Controleer de eenheidsbeschrijving op de akte.
Tarieven worden door de autonome gemeenschap vastgesteld voor ITP en AJD, en door de staat voor IVA. De bovenstaande cijfers van Andalusië moeten op het moment van ondertekening opnieuw met uw gestor of asesor fiscal worden bevestigd, omdat regionale financiële wetten veranderen.
Welke belasting is van toepassing op welke transactie
Nieuwbouw eerste overdracht
Dit is de verkoop van een afgewerkte woning van de ontwikkelaar aan zijn eerste eigenaar. De sleutels zijn nog nooit eerder overhandigd. De ontwikkelaar berekent IVA op de prijs, de koper betaalt deze bij voltooiing, en de ontwikkelaar brengt deze in bij Hacienda. AJD wordt afzonderlijk betaald door de koper wanneer de akte (escritura) wordt ingeschreven.
Wederverkoop
Elke volgende overdracht is een wederverkoop, zelfs als de eigendom slechts enkele weken oud is en de eerste eigenaar er nooit is ingetrokken. Als onverkochte voorraden van een ontwikkelaar worden overgedragen aan een gerelateerde entiteit en vervolgens worden doorverkocht, valt die tweede verkoop doorgaans onder ITP. Hetzelfde geldt voor bankconfiscaties die opnieuw aan particuliere kopers worden verkocht.
Aankopen op papier
Fasering van betalingen aan een ontwikkelaar tijdens de bouw brengt ook IVA op 10% op elk termijn met zich mee, met AJD verschuldigd op de uiteindelijke verkoopakte. Als u een contract voor voltooiing toewijst, kan de belastingbehandeling van de toewijzing ingewikkeld zijn en rechtvaardigt specifiek advies.
Hoe de belastinggrondslag wordt berekend
Voor IVA is de grondslag de prijs die met de ontwikkelaar is afgesproken, exclusief btw. De 10% wordt bovenop opgeteld en op de factuur vermeld. AJD wordt berekend op dezelfde aktewaarde.
Voor ITP zijn de regels in 2022 aanzienlijk veranderd. De belastinggrondslag is nu de hogere van:
- de prijs die in de verkoopakte staat vermeld, of
- de valor de referencia (referentiewaarde) gepubliceerd door de voor die specifieke eigenschap.
De referentiewaarde is een kadastrale cijfer afgeleid van notariële transactiegegevens in het gebied. Het wordt jaarlijks bijgewerkt. Als de referentiewaarde van de voor een villa €1,4m is en u stemt in met een prijs van €1,2m, wordt ITP berekend op €1,4m, niet €1,2m. U kunt de referentiewaarde na betaling aanvechten, maar de bewijslast ligt bij de belastingbetaler en het proces is traag.
Nieuwe-bouw IVA is niet onderhevig aan de referentiewaarderegel. Dit is één praktische reden waarom nieuwbouwprijzen vanuit belastingplanningsperspectief schoner kunnen aanvoelen, hoewel het nominale tarief hoger is.
Betalingsmechaniek en termijnen
Nieuwbouw (IVA + AJD)
- IVA wordt op de voltooiingsdag aan de ontwikkelaar betaald, samen met het saldo van de aankoopprijs. De ontwikkelaar geeft een btw-factuur uit.
- AJD wordt zelfberekend op formulier 600 en betaald aan de . Termijn: 30 werkdagen vanaf de datum van de notariële akte.
- Het Kadaster zal uw titel niet inschrijven totdat AJD is betaald en het formulier is gestempeld.
Wederverkoop (ITP)
- ITP wordt door de koper zelfberekend op formulier 600, ingediend bij de .
- Termijn: 30 werkdagen na ondertekening van de akte.
- Betaling vindt plaats via bankoverschrijving of automatische incasso via een erkende kredietinstelling. Het betalingsbewijs wordt vervolgens bij het Kadaster ingediend voor inschrijving.
In beide gevallen behandelt een gestor meestal aanmeldingen als onderdeel van het afrondingspakket. Verwacht vóór ondertekening conceptberekeningen van formulier 600 te ontvangen zodat u deze kunt financieren.
Voorbeeldberekeningen: €500k, €1m en €3m
De onderstaande cijfers hebben alleen betrekking op aankoopaanslag. Ze sluiten notariskosten, kadasterregistratiekosten, juridische honoraria en eventuele hypotheekkosten uit, die tezamen doorgaans nog eens 1% tot 1,5% van de prijs toevoegen.
Wederverkoop (ITP op 7% in Andalusië)
- €500.000 aankoop: ITP = €35.000. Ervan uitgaande dat de referentiewaarde de prijs niet overschrijdt.
- €1.000.000 aankoop: ITP = €70.000.
- €3.000.000 aankoop: ITP = €210.000.
Als de -referentiewaarde 10% boven uw afgesproken prijs ligt, worden de rekeningen respectievelijk €38.500, €77.000 en €231.000. Het extra bedrag kan niet worden vermeden tenzij u de referentiewaarde met succes aanvecht.
Nieuwbouw (IVA op 10% + AJD op 1,2%)
- €500.000 aankoop: IVA = €50.000 + AJD = €6.000. Totaal = €56.000.
- €1.000.000 aankoop: IVA = €100.000 + AJD = €12.000. Totaal = €112.000.
- €3.000.000 aankoop: IVA = €300.000 + AJD = €36.000. Totaal = €336.000.
Directe vergelijking
Bij €1m is het nominale verschil tussen een wederverkoop op 7% (€70.000) en een nieuwbouw op 11,2% (€112.000) €42.000. De nieuwbouw-premie van 4,2 procentpunt is consistent over alle prijspunten. Kopers gebruiken dit verschil soms om de ontwikkelaarsprijs te onderhandelen, of om bouwkwaliteit en garantie af te wegen tegen de belastingbesparing op een wederverkoop.
Uitgewerkt voorbeeld: een villa van €1,2m in Estepona
Neem een koper die een villa met vier slaapkamers met privé zwembad koopt, met voltooiing in oktober.
- Scenario A, wederverkoop: Afgesproken prijs €1.200.000. Referentiewaarde €1.250.000. ITP-grondslag is €1.250.000. ITP op 7% = €87.500.
- Scenario B, nieuwbouw: Afgesproken prijs €1.200.000 plus IVA. IVA op 10% = €120.000. AJD op 1,2% op aktewaarde van €1.320.000 (de praktijk om AJD toe te passen op het IVA-inclusief bedrag moet met uw gestor worden bevestigd, aangezien de criteria variëren) ≈ €15.840. Totale aankoopaanslag ≈ €135.840.
De herverkoper betaalt ongeveer €48.000 minder aankoopaanslag. De nieuwbouwkoper ontvangt een garantie op de draagconstructie van 10 jaar, naleving van huidige bouwvoorschriften en energie-efficiëntie die zich kunnen vertalen in lagere bedrijfskosten. Geen van beide sporen is universeel goedkoper zodra de totale economie wordt beschouwd.
Vrijstellingen en verlaagde tarieven
Vrijstellingen in dit gebied zijn beperkt en zelden van toepassing op buitenlandse kopers van Costa del Sol vakantiehuizen. Categorieën die het weten waard zijn:
- Grote gezinnen, jonge kopers en invaliditeit: Andalusië heeft historisch verlaagde ITP aangeboden voor primaire residenzen onder gedefinieerde drempels. Deze verlichting vereist doorgaans gewone verblijfplaats in Spanje en prijsceilingen ruim onder de gemiddelde Costa del Sol-niveaus.
- VPO (gesubsidieerde huisvesting): Verlaagde IVA op 4% is van toepassing op bepaalde officieel erkende p
Veelgesteld
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Belastingtarieven en schijven veranderen regelmatig en variëren per autonome gemeenschap. Controleer altijd de huidige tarieven in Andalusië bij het regionale belastingkantoor of een gestor op het moment van aankoop.
Praat met Roccabox
Ons team in Marbella reageert in negen talen, meestal binnen enkele minuten. WhatsApp is het snelste kanaal; het formulier is het meest uitgebreid.