Podatek od przeniesienia własności w Hiszpanii: ITP vs IVA dla kupujących na Costa del Sol
Jeśli kupujesz nieruchomość na Costa del Sol, podatek od zakupu, który jesteś zobowiązany zapłacić, zależy od jednego binarnego pytania: czy nieruchomość jest odsprzedażą czy pierwszym przeniesieniem własności nowego budynku. Kupujący przy odsprzedaży płacą ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Kupujący nowe budynki płacą IVA (hiszpański VAT) plus AJD (opłata skarbowa). Stawki nie są takie same, mechanizmy płatności różnią się, a podstawa opodatkowania może być wyższa niż cena wpisana w akcie notarialnym. Ten przewodnik wyjaśnia, jak każda ścieżka działa w Andaluzji w 2025 roku, przedstawia przykładowe wyliczenia dla kwot €500 tys., €1 mln i €3 mln oraz wskazuje pułapki, w które wpadają zagraniczni nabywcy.
Dwie ścieżki w skrócie
Hiszpania traktuje zakup nieruchomości albo jako przeniesienie własności używanej nieruchomości między prywatnymi stronami, albo jako pierwsze wydanie przez dewelopera działającego w ramach działalności gospodarczej. Kwalifikacja prawna decyduje o wszystkim.
- Odsprzedaż (drugie lub kolejne przeniesienie własności): Stosuje się ITP. W Andaluzji podstawowa stawka wynosi obecnie stałe 7% po reformie z 2021 roku, stosowane do wyższej wartości spośród ceny lub wartości referencyjnej.
- Nowy budynek (pierwsze przeniesienie od dewelopera): IVA w wysokości 10% dla lokali mieszkalnych, plus AJD w wysoko��ci 1,2% w Andaluzji od aktu notarialnego. Łączne podstawowe obciążenie: 11,2%.
- Grunty, lokale użytkowe i miejsca parkingowe sprzedawane oddzielnie: Może mieć zastosowanie IVA w wysokości 21% zamiast 10%. Sprawdź opis jednostki w akcie notarialnym.
Stawki są ustalane przez wspólnotę autonomiczną dla ITP i AJD oraz przez państwo dla IVA. Powyższe dane dotyczące Andaluzji należy potwierdzić u swojego gestora lub asesor fiscal w chwili podpisywania, ponieważ regionalne przepisy podatkowe ulegają zmianom.
Który podatek dotyczy której transakcji
Pierwsze przeniesienie nowego budynku
Jest to sprzedaż gotowego mieszkania od dewelopera do jego pierwszego właściciela. Klucze nigdy wcześniej nie były wydawane. Deweloper nalicza IVA od ceny, kupujący płaci je przy finalizacji transakcji, a deweloper odprowadza je do Hacienda. AJD jest płacone oddzielnie przez kupującego przy rejestracji aktu (escritura).
Odsprzedaż
Każde kolejne przeniesienie własności jest odsprzedażą, nawet jeśli nieruchomość ma zaledwie kilka tygodni, a pierwszy właściciel nigdy się nie wprowadził. Jeśli niesprzedane zasoby dewelopera zostaną przeniesione na podmiot powiązany, a następnie odsprzedane, ta druga sprzedaż zazwyczaj podlega ITP. To samo dotyczy nieruchomości przejętych przez banki i odsprzedawanych indywidualnym nabywcom.
Zakupy nieruchomości w budowie (off-plan)
Płatności etapowe na rzecz dewelopera podczas budowy również podlegają IVA w wysokości 10% od każdej raty, przy czym AJD jest należne od ostatecznego aktu sprzedaży. Jeśli cedujesz umowę przed ukończeniem budowy, traktowanie podatkowe cesji może być skomplikowane i wymaga szczegółowej porady.
Jak obliczana jest podstawa opodatkowania
W przypadku IVA podstawą jest cena uzgodniona z deweloperem, netto od VAT. 10% jest doliczane do góry i wykazywane na fakturze. AJD jest obliczane od tej samej wartości aktu.
W przypadku ITP zasady uległy istotnej zmianie w 2022 roku. Podstawa opodatkowania wynosi teraz wyższą z następujących wartości:
- cena podana w akcie sprzedaży, lub
- valor de referencia (wartość referencyjna) opublikowana przez dla tej konkretnej nieruchomości.
Wartość referencyjna jest wartością katastralną wywodzoną z danych o transakcjach notarialnych w danym rejonie. Jest aktualizowana co roku. Jeśli Cata
Najczęściej zadawane
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Stawki i progi podatkowe często się zmieniają i różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej. Zawsze weryfikuj aktualne stawki obowiązujące w Andaluzji w regionalnym urzędzie skarbowym lub u gestora w momencie zakupu.
Porozmawiaj z Roccabox
Nasz zespół w Marbelli odpowiada w dziewięciu językach, zwykle w ciągu minut. WhatsApp jest najszybszy; formularz jest najbardziej szczegółowy.