Налог на передачу имущества в Испании: ITP или IVA для покупателей на Коста-дель-Сол
Если вы покупаете имущество на Коста-дель-Сол, налог при покупке, который вы должны платить, зависит от одного простого вопроса: является ли жилье перепродажей или первой передачей новостройки. Покупатели перепродаж платят ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Покупатели новостроек платят IVA (испанский НДС) плюс AJD (гербовый сбор). Ставки не одинаковы, механика платежей отличается, и налоговая база может быть больше цены, указанной в документе. Это руководство объясняет, как работает каждый вариант в Андалусии в 2025 году, приводит примеры расчетов для сумм в €500 тысяч, €1 миллион и €3 миллиона и указывает на ловушки, в которые попадают иностранные покупатели.
Два варианта в кратком виде
Испания рассматривает покупку имущества либо как вторичную передачу между частными лицами, либо как первую поставку застройщиком, действующим в ходе своей деятельности. Юридическая квалификация определяет всё.
- Перепродажа (вторая или последующая передача): применяется ITP. В Андалусии текущая номинальная ставка составляет 7% согласно реформе 2021 года, применяется к большей из цены или справочной стоимости.
- Новостройка (первая передача от застройщика): НДС в размере 10% для жилых помещений плюс AJD в размере 1,2% в Андалусии на нотариальный документ. Общее номинальное бремя: 11,2%.
- Земельные участки, коммерческие помещения и паркинги, продаваемые отдельно: НДС в размере 21% может применяться вместо 10%. Проверьте описание единицы в документе.
Ставки устанавливаются автономным сообществом для ITP и AJD и государством для НДС. Приведённые выше цифры по Андалусии следует подтвердить с вашим gestor или asesor fiscal перед подписанием, поскольку региональное законодательство о финансах меняется.
Какой налог применяется к какой сделке
Первая передача новостройки
Это продажа готового жилого помещения от застройщика его первому собственнику. Ключи никогда ранее не передавались. Застройщик начисляет НДС на цену, покупатель платит его при завершении, а застройщик перечисляет его в налоговую. AJD платится отдельно покупателем при регистрации документа (escritura).
Перепродажа
Любая последующая передача является перепродажей, даже если имущество находится на рынке только несколько недель и первый владелец там никогда не жил. Если нераспроданный запас застройщика передаётся связанному лицу и затем перепродаётся, эта вторая продажа, как правило, подпадает под ITP. То же самое относится к банковским взысканиям, перепроданным розничным покупателям.
Покупки по предварительным договорам
Поэтапные платежи застройщику во время строительства также подлежат НДС в размере 10% на каждый взнос, с AJD, подлежащим уплате по окончательному документу о продаже. Если вы передаёте контракт до завершения, налоговая обработка передачи может быть сложной и требует специальной консультации.
Как рассчитывается налоговая база
Для НДС база – это цена, согласованная с застройщиком, без учёта НДС. 10% добавляется сверху и показывается в счёте-фактуре. AJD рассчитывается на основе той же стоимости документа.
Для ITP правила существенно изменились в 2022 году. Налоговая база – это больше из:
- цены, указанной в документе о продаже, или
- valor de referencia (справочная стоимость), опубликованная для конкретного имущества.
Справочная стоимость – это кадастровая цифра, полученная из нотариальных данных о сделках в этом районе. Она обновляется ежегодно. Если справочная стоимость для виллы составляет €1,4 млн, а вы согласны на цену €1,2 млн, ITP рассчитывается на €1,4 млн, а не €1,2 млн. Вы можете оспорить справочную стоимость после уплаты, но бремя доказывания лежит на налогоплательщике и процесс медленный.
Новостройка НДС не подлежит правилу справочной стоимости. Это одна практическая причина, почему ценообразование новостроек может казаться чище с точки зрения налогового планирования, хотя номинальная ставка выше.
Механика платежей и сроки
Новостройка (НДС + AJD)
- НДС оплачивается застройщику в день завершения вместе с оставшейся частью цены покупки. Застройщик выдаёт счёт-фактуру с НДС.
- AJD самостоятельно рассчитывается по Форме 600 и оплачивается Хunta de Andalucía. Срок: 30 рабочих дней с даты нотариального документа.
- Земельный реестр не зарегистрирует ваш титул до оплаты AJD и штампа формы.
Перепродажа (ITP)
- ITP самостоятельно рассчитывается покупателем по Форме 600, поданной в .
- Срок: 30 рабочих дней с момента подписания документа.
- Платёж производится банковским переводом или прямым дебетом через уполномоченное кредитное учреждение. Доказательство платежа затем предоставляется в земельный реестр для регистрации.
В обоих случаях gestor обычно занимается подачей документов как часть пакета закрытия. Ожидайте получить проекты расчётов Формы 600 перед подписанием, чтобы вы могли их профинансировать.
Примеры расчётов: €500 тысяч, €1 миллион и €3 миллиона
Приведённые ниже цифры охватывают только налог при покупке. Они исключают нотариальные сборы, сборы земельного реестра, правовые сборы и любые расходы на ипотеку, которые в совокупности обычно добавляют ещё 1–1,5% от цены.
Перепродажа (ITP 7% в Андалусии)
- Покупка за €500 000: ITP = €35 000. Предполагается, что справочная стоимость не превышает согласованную цену.
- Покупка за €1 000 000: ITP = €70 000.
- Покупка за €3 000 000: ITP = €210 000.
Если справочная стоимость на 10% выше вашей согласованной цены, счета составят €38 500, €77 000 и €231 000 соответственно. Дополнительная сумма неизбежна, если вы не успешно оспорите справочную стоимость.
Новостройка (НДС 10% + AJD 1,2%)
- Покупка за €500 000: НДС = €50 000 + AJD = €6 000. Итого = €56 000.
- Покупка за €1 000 000: НДС = €100 000 + AJD = €12 000. Итого = €112 000.
- Покупка за €3 000 000: НДС = €300 000 + AJD = €36 000. Итого = €336 000.
Прямое сравнение
При €1 млн разница между перепродажей 7% (€70 000) и новостройкой 11,2% (€112 000) составляет €42 000. Надбавка за новостройку в 4,2 процентных пункта постоянна по всем ценовым точкам. Покупатели иногда используют эту разницу для переговоров о цене застройщика или взвешивают качество строительства и гарантию против налоговой экономии на перепродаже.
Проработанный пример: вилла за €1,2 млн в Эстепоне
Возьмите покупателя, который покупает четырёхкомнатную виллу с частным бассейном, завершение в октябре.
- Вариант A, перепродажа: Согласованная цена €1 200 000. Справочная стоимость €1 250 000. База ITP составляет €1 250 000. ITP 7% = €87 500.
- Вариант B, новостройка: Согласованная цена €1 200 000 плюс НДС. НДС 10% = €120 000. AJD 1,2% от стоимости документа €1 320 000 (практика применения AJD к сумме, включающей НДС, должна быть подтверждена с вашим gestor, так как критерии различаются) ≈ €15 840. Общий налог при покупке ≈ €135 840.
Покупатель перепродажи платит примерно на €48 000 меньше налога при покупке. Покупатель новостройки получает 10-летнюю гарантию конструкции, соответствие действующим строительным нормам и энергоэффективность, которые могут привести к снижению операционных расходов. Ни один вариант не является универсально дешевле, если учитывать экономику всего жизненного цикла.
Льготы и пониженные ставки
Льготы в этой области узки и редко применимы к иностранным покупателям домов отдыха на Коста-дель-Сол. Категории, которые стоит знать:
- Многодетные семьи, молодые покупатели и инвалидность: Андалусия исторически предлагала сниженный ITP для основного жилья в соответствии с определёнными порогами. Эти льготы обычно требуют постоянного проживания в Испании и максимальной цены значительно ниже среднего уровня Коста-дель-Сол.
- VPO (субсидируемое жилье): Сниженный НДС в размере 4% применяется к некоторым официально п
Часто задаваемые
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Налоговые ставки и пороги часто меняются и варьируются в зависимости от автономного сообщества. Всегда проверяйте текущие ставки Андалусии в региональном налоговом органе или у гестора во время покупки.
Поговорите с Roccabox
Наша команда в Марбелье отвечает на девяти языках, обычно в течение нескольких минут. WhatsApp — самый быстрый канал; форма — самая подробная.