Överföringsskatt i Spanien: ITP kontra IVA för köpare på Costa del Sol
Om du köper egendom på Costa del Sol beror den köpeskatt du är skyldig att betala på en binär fråga: är hemmet en andrahandsförsäljning eller en nybyggnads första överlåtelse. Köpare av andrahandsfastigheter betalar ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Nybyggnadsköpare betalar IVA (spansk mervärdesskatt) plus AJD (stämpelskatt). Satserna är inte desamma, betalningsmekaniken skiljer sig åt, och skattebaskn kan vara större än priset som skrivs in i handlingen. Den här guiden förklarar hur varje spår fungerar i Andalusien 2025, går igenom exempelbelopp på €500k, €1m och €3m, och pekar på fallgroparna som fångar utländska köpare.
De två spåren i korthet
Spanien behandlar ett fastighetsköp som antingen en andrahandsöverlåtelse mellan privata parter eller en första leverans av en byggare som agerar i näringsverksamhet. Den juridiska klassificeringen avgör allt.
- Andrahand (andra eller efterföljande överlåtelse): ITP gäller. I Andalusien är den nuvarande schablonsatsen 7% efter reformen 2021, tillämpad på det högre av pris eller referensvärde.
- Nybyggnad (första överlåtelse från byggare): IVA på 10% för bostäder, plus AJD på 1,2% i Andalusien på notarie-handlingen. Kombinerad huvudsaklig belastning: 11,2%.
- Tomter, kommersiella enheter och parkeringar sålda separat: IVA på 21% kan tillämpas istället för 10%. Kontrollera enhetsbeskrivningen på handlingen.
Satserna bestäms av den autonoma regionen för ITP och AJD, och av staten för IVA. Andalusiens siffror ovan bör bekräftas på nytt med din gestor eller asesor fiscal vid underteckningstillfället, eftersom regionala finanslagar ändras.
Vilken skatt gäller för vilken transaktion
Nybyggnads första överlåtelse
Detta är försäljningen av en färdig bostäder från byggaren till dess första ägare. Nycklarna har aldrig överlämnats tidigare. Byggaren debiterar IVA på priset, köparen betalar det vid färdigställandet, och byggaren betalar det till Hacienda. AJD betalas separat av köparen när handlingen (escritura) registreras.
Andrahand
Varje efterföljande överlåtelse är en andrahandsförsäljning, även om fastigheten bara är några veckor gammal och första ägaren aldrig flyttade in. Om en byggares osålda lager överförs till en relaterad enhet och sedan säljs vidare, faller den andra försäljningen vanligtvis under ITP. Detsamma gäller bankåtertagningar som säljs vidare till detaljköpare.
Köp på ritningen
Etappsatser till en byggare under konstruktion lockar också IVA på 10% på varje avbetalning, med AJD förfallen på den slutliga försäljningshandlingen. Om du överlåter ett kontrakt före färdigställandet kan skattebetraktelsen av överlåtelsen vara komplex och motiverar specifik rådgivning.
Hur skattebasen beräknas
För IVA är basen det pris som överenskommits med byggaren, netto för mervärdesskatt. De 10% läggs på och visas på fakturan. AJD beräknas på samma handlingsvärde.
För ITP ändrades reglerna väsentligt 2022. Skattebasen är nu det högre av:
- priset angett i försäljningshandlingen, eller
- valor de referencia (referensvärdet) publicerat av för den specifika fastigheten.
Referensvärdet är en katastral siffra härledd från notarie-transaktionsdata i området. Den uppdateras årligen. Om :s referensvärde för en villa är €1,4m och du överenskommer ett pris på €1,2m, beräknas ITP på €1,4m, inte €1,2m. Du kan ifrågasätta referensvärdet efter betalning, men bevisbördan ligger på skattskyldig och processen är långsam.
Nybyggnads IVA är inte föremål för referensvärdesregeln. Detta är en praktisk anledning till varför nybyggnadsprissättningen kan kännas renare från ett skatteplaneringsperspektiv, även om schablonsatsen är högre.
Betalningsmekanik och deadline
Nybyggnad (IVA + AJD)
- IVA betalas till byggaren på färdigställandedagen tillsammans med återstoden av köpeskillingen. Byggaren utfärdar en momsfaktura.
- AJD är självdeklarerat på blankett 600 och betalas till . Deadline: 30 arbetsdagar från notarie-handlingens datum.
- Fastighetsregistret kommer inte att registrera din äganderätt förrän AJD är betald och blanketten stämplad.
Andrahand (ITP)
- ITP är självdeklarerat av köparen på blankett 600, inlämnad till .
- Deadline: 30 arbetsdagar från handlingens undertecknande.
- Betalning sker via banköverföring eller autogiro genom en auktoriserad kreditinstitution. Betalningsbevis presenteras sedan vid fastighetsregistret för registrering.
I båda fallen hanterar en gestor vanligtvis inlämnande som en del av avslutningspaketet. Du kan förvänta dig att få utkast till beräkningar på blankett 600 innan undertecknande så att du kan finansiera dem.
Exempelberäkningar: €500k, €1m och €3m
Figurerna nedan täcker endast köpeskatt. De utesluter notar-avgifter, fastighetsregistreringsavgifter, juridiska avgifter och eventuella panteavgifter, som tillsammans vanligtvis lägger till ytterligare 1% till 1,5% av priset.
Andrahand (ITP på 7% i Andalusien)
- €500 000 köp: ITP = €35 000. Förutsätter att referensvärdet inte överstiger priset.
- €1 000 000 köp: ITP = €70 000.
- €3 000 000 köp: ITP = €210 000.
Om :s referensvärde ligger 10% över ditt överenskomna pris blir räkningarna €38 500, €77 000 respektive €231 000. Tillägget är oundvikligt om du inte lyckas ifrågasätta referensvärdet.
Nybyggnad (IVA på 10% + AJD på 1,2%)
- €500 000 köp: IVA = €50 000 + AJD = €6 000. Totalt = €56 000.
- €1 000 000 köp: IVA = €100 000 + AJD = €12 000. Totalt = €112 000.
- €3 000 000 köp: IVA = €300 000 + AJD = €36 000. Totalt = €336 000.
Direkt jämförelse
Vid €1m är skillnaden i schablonintäkt mellan en andrahand på 7% (€70 000) och en nybyggnad på 11,2% (€112 000) €42 000. Nybyggnadspremien på 4,2 procentenheter är konsistent över prispunkter. Köpare använder ibland denna skillnad för att förhandla om utvecklarpris eller för att väga byggnadsoch garanti mot skattebesparing på andrahand.
Bearbetat exempel: en €1,2m villa i Estepona
Ta en köpare som köper en fyrrumsvilla med privat pool, färdigställning i oktober.
- Scenario A, andrahand: Överenskommet pris €1 200 000. Referensvärde €1 250 000. ITP-bas är €1 250 000. ITP på 7% = €87 500.
- Scenario B, nybyggnad: Överenskommet pris €1 200 000 plus IVA. IVA på 10% = €120 000. AJD på 1,2% på handlingsvärde €1 320 000 (praxisen att tillämpa AJD på IVA-inklusive siffran bör bekräftas med din gestor, eftersom kriterierna varierar) ≈ €15 840. Total köpeskatt ≈ €135 840.
Andrahandsköparen betalar ungefär €48 000 mindre i köpeskatt. Nybyggnadsköparen får en 10-årig strukturell garanti, efterlevnad av gällande byggregler och energieffektivitet som kan innebära lägre driftskostnader. Inget spår är universellt billigare när helhetsekonomi betraktas.
Undantag och reducerade satser
Undantag i detta område är snäva och sällan tillämpliga för utländska köpare av Costa del Sol andra hem. Kategorier värd att känna till:
- Stora familjer, unga köpare och funktionshinder: Andalusien har historiskt erbjudit reducerad ITP för primärbostäder under definierade gränser. Dessa förlustsamlingar kräver vanligtvis hemvist i Spanien och pristak långt under mellannivå Costa del Sol-nivåer.
- VPO (subventionerad bostäder): Reducerad IVA på 4% gäller vissa officiellt u
Vanliga frågor
Do I pay ITP or IVA when buying a new-build apartment from a developer?
If you are the first owner taking delivery directly from the developer, you pay IVA at 10% plus AJD at 1.2% in Andalucía, for a combined headline burden of 11.2%. ITP does not apply to first transfers from a developer acting in the course of business.
If the same unit has already been sold once, even briefly, the second sale is a resale and ITP at 7% applies instead. Bank repossessions and units transferred between related developer entities before retail sale typically fall under ITP. Confirm the legal characterisation with your lawyer before signing the reservation contract.
What is the valor de referencia and how does it affect my tax bill?
The valor de referencia is a cadastral figure published annually by the for each property, derived from notarial transaction data in the area. Since 2022, ITP is calculated on the higher of the deed price or the reference value.
If you agree a price of €1.2m but the reference value is €1.4m, ITP is calculated on €1.4m. The reference value rule does not apply to new-build IVA, which is always calculated on the agreed price. You can challenge a reference value after paying, but the burden of proof sits with the taxpayer and the process is slow.
When is AJD stamp duty due and who pays it?
AJD (Actos Jurídicos Documentados) is paid by the buyer on new-build purchases in Andalucía at 1.2% of the deed value. It is self-assessed on Form 600 and filed with the within 30 business days from the date of the notarial deed.
The Land Registry will not inscribe your title until AJD is paid and Form 600 stamped. In practice your gestor handles the filing as part of the closing package. AJD is not charged on resale ITP transactions, because the 7% ITP rate already covers the documentary tax element.
Can I reclaim the IVA I paid on a new-build property?
For a residential dwelling bought as a private individual for personal use, IVA is a final cost and cannot be reclaimed. This applies to almost all foreign buyers purchasing a second home or holiday villa on the Costa del Sol.
IVA recovery may be possible in narrow commercial scenarios, for example if you purchase through a Spanish company that will use the property for taxable business activity such as professional short-term rentals subject to IVA. The rules are technical and require professional structuring from day one. This is not legal or tax advice; consult a Spanish tax adviser before assuming any recovery is available.
Are off-plan stage payments taxed the same way as a finished new-build?
Yes. Stage payments to a developer during construction attract IVA at 10% on each instalment, invoiced by the developer at the time of payment. AJD at 1.2% is then due on the final deed of sale once the property is delivered and registered.
If you assign your off-plan contract to a third party before completion, the tax treatment becomes more complex and depends on whether the assignment is characterised as a transfer of rights or a property transmission. Specific advice is essential before signing any assignment, as the tax bill on both sides can shift materially.
Is a new-build always more expensive than a resale once tax is included?
On purchase tax alone, yes. The headline gap is 4.2 percentage points: 11.2% combined IVA plus AJD versus 7% ITP. On a €1m purchase that is €42,000 of extra tax for the new-build buyer.
Whole-of-life economics can narrow or reverse the gap. New-builds carry a 10-year structural warranty, comply with current building regulations, and typically deliver better energy performance, which reduces running costs. Resales may need refurbishment, updated installations or community-imposed works. Compare total cost of ownership over your expected holding period, not just the tax line at completion.
What happens if I miss the 30-day deadline for Form 600?
Late filing of ITP or AJD triggers surcharges and interest under Spanish general tax law. Surcharges scale with delay, starting modestly for voluntary late filings before any Hacienda notification, and rising sharply if the tax authority issues a demand first.
More practically, the Land Registry will refuse to inscribe your title until the form is filed and paid. You technically own the property under the deed, but unregistered title creates problems for future sale, mortgage refinancing and inheritance. Your gestor should file within deadline as standard. If a delay looks likely, file and pay on a provisional basis rather than wait.
Do reduced ITP rates for primary residences apply to foreign buyers?
Rarely. Andalucía offers reduced ITP rates for defined categories such as large families, young buyers under age thresholds, and buyers with recognised disability, but these reliefs typically require habitual residence in Spain and apply only to primary residences under price caps well below mid-market Costa del Sol levels.
Foreign buyers purchasing a second home, holiday villa or investment property almost never qualify. If you are relocating to Spain as your main residence and the property falls within the price thresholds, ask your tax adviser to review eligibility before signing. The reliefs are not automatic and must be claimed on the Form 600 filing.
Legal notice
Skattesatser och skatteklasser ändras ofta och varierar mellan autonoma gemenskaper. Verifiera alltid aktuella skattesatser för Andalusien med den regionala skattemyndigheten eller en gestor vid tidpunkten för köpet.
Tala med Roccabox
Vårt team i Marbella svarar på nio språk, vanligtvis inom minuter. WhatsApp är snabbast; formuläret är mest detaljerat.