Obra Nueva
en Cádiz

No. El gobierno español cerró la vía de inversión inmobiliaria a la Golden Visa el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Los compradores de fuera de la UE ya no pueden obtener la residencia mediante la compra de bienes inmuebles en España, sea cual sea el umbral de precio. Existen otras vías de residencia, entre ellas el visado no lucrativo y el visado de nómada digital, pero no están relacionadas con la propiedad inmobiliaria. Todo comprador para quien la residencia en España sea prioritaria debería obtener asesoramiento legal específico en materia de inmigración antes de proceder con una compra.

Off-plan significa comprar antes de que haya comenzado la obra, normalmente solo a partir de planos y memorias de calidades. La ventana de preconstrucción es donde el precio es más competitivo y la selección de unidades es más amplia, pero la espera hasta la completion es la más larga, y la realidad visual y material del producto acabado exige más imaginación y confianza en los documentos de calidades. Las compras en construcción permiten a los compradores inspeccionar el avance de obra, verificar las selecciones de materiales frente a lo que realmente se está construyendo y, a menudo, suponen una espera más corta hasta la completion. Ambas fases conllevan riesgo de completion, motivo por el cual los avales sobre los pagos fraccionados y la revisión legal independiente son esenciales.

La estructura estándar consiste en un depósito de reserva de entre 3.000 € y 10.000 €, seguido de un contrato de compraventa privado que exige un pago adicional que suele elevar el total de depósitos a entre el 20% y el 30%. En los proyectos off-plan son habituales los pagos fraccionados adicionales ligados a los hitos de construcción. Todos los pagos fraccionados deben estar cubiertos por aval bancario o póliza de seguro conforme a la ley española, lo que protege a los compradores si el promotor no completa la obra. El saldo se abona ante notario en la completion. Las condiciones concretas varían según el promotor y deberían ser revisadas por su abogado independiente antes de firmar.

La decisión depende de qué está optimizando el comprador. La ciudad de Cádiz ofrece un entorno urbano más denso, un mercado de alquiler consolidado, carácter arquitectónico y acceso al litoral atlántico, lo que se refleja en un precio de suelo de 549.000 €. Torrenueva ofrece precios de entrada más bajos desde 310.000 €, un entorno más tranquilo y menos urbanizado, y una ubicación que se encuentra en una fase más temprana de desarrollo de infraestructuras. Los compradores centrados en el uso como estilo de vida y en la liquidez de reventa suelen inclinarse por la ciudad de Cádiz. Los compradores que priorizan la aritmética de rentabilidad y un compromiso de capital más bajo a menudo miran hacia Torrenueva, asumiendo que la infraestructura circundante está menos madura.

Las compras de obra nueva en España tributan por IVA al 10% del precio de compra, en lugar del impuesto de transmisiones de reventa. Andalucía aplica el AJD al 1,2% del valor declarado. Los honorarios notariales, los gastos del registro de la propiedad y los costes legales independientes suman habitualmente entre un 1% y un 1,5% adicional. Como cifra de trabajo, los compradores deberían presupuestar unos costes totales de adquisición de entre el 12% y el 13% por encima del precio de compra acordado. Esto no incluye posibles comisiones de formalización de financiación en caso de contratar una hipoteca. Confirme las cifras exactas con su abogado antes de la firma.

Sí, los bancos españoles conceden préstamos a no residentes sobre propiedades de obra nueva, pero en condiciones distintas a las de los residentes. Las hipotecas para no residentes suelen cubrir hasta el 60% o el 70% del valor de tasación, frente al hasta 80% para residentes. Los tipos de interés y los requisitos documentales también difieren. Los compradores generalmente deberán acreditar ingresos de su país de residencia, aportar declaraciones fiscales y cumplir los criterios de solvencia del propio banco. Conviene solicitar la aprobación previa al principio del proceso, idealmente antes de la reserva, ya que la disponibilidad de hipoteca afecta al calendario de pagos al que puede comprometerse. Roccabox puede remitir a los compradores a brokers hipotecarios independientes con experiencia en préstamos a no residentes.