Obra Nueva
en Vélez-Málaga

La vía de la Golden Visa española por adquisición de propiedad se cerró el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Los compradores de fuera de la UE ya no pueden obtener la residencia mediante la compra de inmuebles, con independencia de su valor. Siguen disponibles otras vías de residencia (entre ellas el visado no lucrativo y el visado para nómadas digitales), pero estas se basan en los ingresos o el empleo y no en la propiedad. Cualquier planificación en materia de residencia debería consultarse con un abogado de inmigración cualificado antes de proceder con una compra.

La promoción terminada permite la ocupación o el alquiler inmediatos desde el primer día y elimina el riesgo de construcción. El repaso de defectos (snagging) puede realizarse antes de la entrega de llaves y cualquier defecto puede documentarse formalmente. Las compras off-plan y en construcción suelen ofrecer precios de entrada más bajos y calendarios de pago escalonados que reparten el desembolso de capital a lo largo del periodo de obra, pero conllevan riesgo de plazos y exigen que los depósitos estén avalados bancariamente por el promotor. La elección adecuada depende del uso previsto, de su situación de liquidez y de su tolerancia a un calendario de construcción que puede desplazarse varios meses.

Los depósitos de reserva en Vélez-Málaga oscilan por lo general entre los 3.000 € y los 10.000 €. El contrato privado de compraventa, que se firma pocas semanas después de la reserva, suele exigir un depósito total del 10 a 30 por ciento del precio de compra. En el caso de las propiedades aún en construcción, pueden aplicarse pagos por fases adicionales vinculados a hitos de la obra antes de que se abone el saldo final en la completion ante notario. Todos los depósitos previos a la completion sobre propiedades new-build deben estar asegurados o avalados bancariamente conforme a la legislación española, así que confirme que dicha protección está en vigor antes de transferir fondo alguno.

La ubicación en el casco urbano conviene a los compradores que priorizan la habitabilidad durante todo el año: acceso al hospital, a los colegios, al mercado semanal y a la red de transporte de la Axarquía. Las propiedades aquí tienden a ofrecer más espacio por euro. Las promociones próximas a la costa, cerca de Torre del Mar y Caleta de Vélez, convienen a los compradores que valoran más el acceso a la playa, la cercanía al puerto deportivo y el potencial de alquiler a corto plazo. Ambas subzonas se sitúan dentro de la misma denominación municipal en el inventario actual, por lo que comparar ubicaciones concretas de parcela y fase (y no solo la etiqueta del municipio) resulta el filtro más útil.

En las compras new-build en Andalucía, los compradores pagan el IVA al 10 por ciento del precio de compra y el impuesto AJD al 1,2 por ciento. Los honorarios notariales, la inscripción en el registro de la propiedad y los honorarios legales independientes suelen representar entre un 1,5 y un 2 por ciento adicional en conjunto. Por tanto, los costes totales de adquisición ascienden a aproximadamente el 13 a 14 por ciento sobre el precio de compra acordado. Estas cifras son coherentes en todas las promociones de Vélez-Málaga objeto de seguimiento, pero deberían confirmarse con su abogado para la transacción concreta.

Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, si bien los ratios préstamo-valor suelen limitarse al 60 a 70 por ciento del precio de compra o del valor de tasación, el que sea inferior, frente a hasta el 80 por ciento para residentes. Las entidades exigen acreditación de ingresos, declaraciones fiscales recientes del país de origen del comprador y un historial crediticio limpio. En las compras off-plan, las ofertas hipotecarias formales suelen confirmarse más cerca de la fecha de completion, en lugar de en la fase de reserva, por lo que los compradores deberían planificar su liquidez en consecuencia para los pagos de fases anteriores.