Obra Nueva
en San Roque

No. La vía de la inversión inmobiliaria para la Golden Visa española se cerró el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha pueden seguir tramitándose conforme a las normas anteriores, pero no pueden presentarse nuevas solicitudes sobre la base de una compra inmobiliaria. Los compradores no comunitarios pueden seguir adquiriendo propiedad en España sin restricción, los derechos de propiedad no se ven afectados, pero si la residencia es un requisito junto con su compra, deberá explorar otras categorías de visado con un abogado de inmigración cualificado.

Una unidad terminada significa que puede inspeccionar exactamente lo que compra, mudarse o alquilarla de inmediato y evitar el riesgo del periodo de construcción. La contrapartida es que el inventario terminado tiene un precio que refleja el mercado actual, sin ventaja de precio por fases. El sobre plano significa que se compromete a un precio fijado ahora, con entrega en uno a tres años, y los pagos por fases reparten la exigencia de capital a lo largo del periodo de construcción. El riesgo es el retraso de la obra o, en un caso extremo, la insolvencia del promotor, motivo por el cual los avales bancarios de los pagos por fases son innegociables. Actualmente tres unidades en San Roque están listas para ocupar; once se encuentran en fase de preconstrucción o con licencia.

Primero se abona un depósito de reserva de aproximadamente 5.000 € a 15.000 €, que retiene la unidad mientras su abogado realiza la debida diligencia. Le sigue el contrato privado principal, elevando los depósitos a alrededor del diez por ciento. Para las promociones aún en construcción, siguen pagos por fases adicionales vinculados a hitos de obra. Cada pago por fases anterior a la completion debe estar cubierto por un aval bancario o una garantía respaldada por un seguro; si el promotor no completa, estos instrumentos le permiten recuperar los fondos abonados. Su abogado independiente debe confirmar que la garantía es válida antes de realizar cualquier transferencia. En la completion, el saldo final se abona ante notario.

Las dos subzonas atienden a perfiles de comprador distintos. Sotogrande es un resort privado consolidado desde hace tiempo, con oferta controlada, acceso a puerto deportivo, polo, golf y una cartera de proyectos de branded residences; los precios parten de 551.000 € y ascienden hasta 13.000.000 €. Es adecuado para compradores que priorizan el estilo de vida de resort, el posicionamiento de capital a más largo plazo dentro de un entorno de oferta restringida, o el acceso a asignaciones de branded residences. La Alcaidesa parte de 341.000 €, limita con el parque natural de Gibraltar y atrae a compradores con vínculo laboral o empresarial en Gibraltar, o a quienes desean una residencia principal o semiprincipal con un precio de entrada más bajo. La respuesta correcta depende de su uso previsto, su calendario y de cómo pondere la proximidad a la frontera frente a la infraestructura del resort.

Para una vivienda de nueva construcción en Andalucía, presupueste el IVA al diez por ciento del precio de compra, más el impuesto de timbre AJD al 1,2 por ciento. Los honorarios legales independientes añaden habitualmente de 1.000 € a 2.000 € para una transacción estándar. Los honorarios de notaría y registro de la propiedad combinados son aproximadamente del 0,5 al 1,5 por ciento según el tramo de precio. En total, un coste de adquisición realista por encima del precio de referencia es del doce al trece por ciento. Esto no incluye costes recurrentes como las community fees, el impuesto sobre la propiedad IBI o cualquier comisión de formalización de hipoteca, que también deben tenerse en cuenta en su presupuesto total.

Sí, las hipotecas para no residentes están disponibles a través de bancos españoles y algunos prestamistas internacionales con operaciones en España. A los no residentes se les suele ofrecer una ratio préstamo-valor de hasta el 60 al 70 por ciento del menor entre el precio de compra o la propia tasación del banco, inferior al 80 por ciento más habitualmente disponible para los residentes españoles. Deberá demostrar ingresos, aportar declaraciones fiscales de su país de residencia y superar una evaluación crediticia estándar. Las ofertas de hipoteca para compras de nueva construcción suelen emitirse en la fase de reserva, pero solo se formalizan en la completion. Roccabox puede presentarle a brókeres hipotecarios independientes que trabajan en este mercado; no asesoramos sobre financiación de forma directa.